Canarias registró este año el primer agosto en que el número de viviendas vendidas (1.838) superó al registrado en dicho mes de 2008 (1.764). Este claro síntoma de mejoría desvelado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) lo refrendó ayer BBVA Research al incluir al Archipiélago, junto a Baleares, Cataluña y Madrid, en un selecto club de comunidades autónomas en las que "la demanda" de casas "ya ha superado el proceso de ajuste de estos años pasados y se encuentra en un momento de normalización".
Lejos quedan las 2.354 viviendas vendidas en el octavo mes de 2007, una cifra difícilmente alcanzable hasta que se borre de la memoria colectiva el desastre económico al que condujo, entre otras cuestiones, la alimentación sin mesura de la burbuja inmobiliaria. El actual retorno a un crecimiento moderado adelgaza la oferta y revaloriza los inmuebles.
El informe Situación Inmobiliaria España elaborado por el servicio de estudios de la entidad financiera analiza el panorama para la segunda mitad de este año y avanza el comportamiento que este importante mercado tendrá durante el próximo ejercicio. Para ello parte de lo ocurrido hasta el presente y concluye con esa revitalización general en España y más en concreto en las mencionadas cuatro comunidades autónomas.
Factores de impulso
Entre los factores que han determinado la vuelta a una situación de normalidad se cuentan el crecimiento de la economía española, la atenuación de las dificultades para la consecución de créditos hipotecarios y, en el caso de Canarias y Baleares, la importante presencia de capital foráneo en las operaciones. "En el primer semestre de 2016, la compra de viviendas de extranjeros en Baleares y Canarias representó alrededor del 40% del total", resalta el informe de BBVA Research, mientras que la media estatal se situó en el 18%.
La importancia de la componente turística como acicate para el cierre de operaciones con compradores de nacionalidad distinta de la española queda aún más clara al observar que también en Murcia, la Comunidad Valenciana y Andalucía, en todos los casos en menor medida que en los dos archipiélagos, "este segmento de la demanda contribuyó notablemente al incremento de las ventas".
Por contra, el Archipiélago no resulta apetecible para los españoles que tienen fijada su residencia en otras regiones. De hecho, este tramo del mercado se contrajo "notablemente" en la primera mitad del año en comparación con el mismo periodo de 2015, comportamiento que, además de las Islas, solo registraron Galicia y Extremadura. El lógico denominador, común a la totalidad de las comunidades autónomas del país, fue el protagonismo de los propios canarios a la hora de comprar las viviendas disponibles. Protagonizaron casi el 60% de las operaciones concretadas entre enero y junio.
La caída de la oferta por ese incremento de las compras determina una elevación de los precios que, sin embargo, no fue homogénea en los dos primeros trimestres. En el primer cuarto del año, registraron un "fuerte incremento", mientras que entre abril y junio se desinflaron en la práctica totalidad de España. En el caso de Canarias, a la que volvió a unirse Baleares en el resultado que arroja el análisis de esta variable, la diferencia fue de prácticamente cuatro puntos entre uno y otro trimestre, si bien siempre con precios más elevados que en los mismos periodos del año 2015.
BBVA Research estima que la moderación de los precios de los últimos meses "no parece preocupante dado el crecimiento de las ventas y la solidez" de los factores que sostienen ese avance. Además, apunta que la desaceleración del segundo trimestre "podría responder a la volatilidad asociada a los inicios de un proceso de recuperación".
En cuanto a la evolución de los tipos de interés, el estudio explicita que su reducción provoca que aumente el número de ciudadanos que pueden asumir el pago de la cuota de una hipoteca. En agosto esos tipos se situaron en el 2,37%, según datos del Banco de España, lo que supone una caída de trece centésimas en un año. "La evolución de los últimos meses evidencia cierta resistencia a la baja, tal vez por la relevancia que están cobrando las hipotecas a tipos de interés fijo", advierte el informe Situación Inmobiliaria España.
Sobre este extremo, el servicio de estudios de BBVA incide en el cambio que ha sufrido en los últimos tiempos el conjunto de la financiación para la adquisición de viviendas. "Si hace unos años las hipotecas a tipo fijo eran prácticamente testimoniales (según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, en 2012 menos del 3,5% de los préstamos hipotecarios se referenciaban a tipo de interés fijo), desde la segunda mitad de 2015 vienen mostrando un incremento muy notable que se aproxima, en términos medios, al 10% de todas las hipotecas firmadas desde entonces" resalta.
En relación con lo anterior, BBVA Research concluye que la reducción de los tipos hipotecarios viene determinada más por la política monetaria y de compra de deuda soberana por parte del Banco Central Europeo (BCE) "que por una relajación de los criterios de concesión de préstamos a los hogares". En el corto plazo, el servicio de estudios prevé que la suavización de las condiciones se acentúe "en la medida en que las ratios de endeudamiento de los hogares sigan reduciéndose y la renta disponible de las familias aumentando".
El vigor que recuperan poco a poco las ventas determina también el desperezamiento de las nuevas construcciones. Existen rincones de España "donde la sobreoferta es prácticamente inexistente", como Cantabria, Extremadura y Navarra. No así Canarias, donde BBVA Research estima que "las viviendas nuevas sin vender" suponen el 2,8% del parque inmobiliario total, por encima del denominado stock friccional que marca el 1,5%.
"Por el momento no se aprecia una consolidación del crecimiento de las viviendas terminadas en ninguna región", señala el servicio de estudios de BBVA para el conjunto de España, indicando en cualquier caso que se ha reactivado la construcción desde la segunda mitad de 2014 y cuando termine la construcción de esos edificios, se irá produciendo un aumento de las viviendas terminadas y, "por tanto, un incremento del inventario a la venta".
Situación Inmobiliaria España concluye que "la recuperación del sector inmobiliario está consolidada" y señala que "en los próximos dos años se prevé que el sector siga avanzando hacia su normalización". Los analistas de BBVA Research descuentan una desaceleración de la economía en el próximo curso, si bien descartan que esta se traduzca en destrucción de empleo, lo que puesto en consonancia con el mantenimiento de los tipos bajos, ayudará a afianzar la buena salud del mercado inmobiliario.
En el caso de Canarias, los principales riesgos los constituyen la alta dependencia del turismo y la fuerte presencia de extranjeros en la fuerza de compra. "La evolución de este segmento de la demanda no está exenta de riesgos", explica el informe en referencia al brexit. "Las decisiones en torno al mecanismo de salida de Reino Unido de la Unión Europea serán determinantes para cuantificar su impacto en la demanda residencial, sobre todo en regiones como Murcia, Canarias o Baleares", advierten los expertos del servicio de estudios.
