22 de agosto de 2017
22.08.2017

La nueva ley sobre hipotecas cambia la relación entre usuarios y bancos

Consumidores y entidades recelan de la reforma puesta en marcha por el Gobierno, que también afecta a notarios y registradores

22.08.2017 | 12:21
La nueva ley sobre hipotecas cambia la relación entre usuarios y bancos

Más transparencia, más información, más facilidades para aquellos que quieran cambiar las condiciones y, en general, mayor protección para el consumidor que firma una hipoteca. El Gobierno central asegura que sobre esos pilares ha construido la ley de contratos de crédito inmobiliario, cuyo anteproyecto fue remitido recientemente al Consejo de Estado para que se apruebe después de terminadas las vacaciones de verano. Sin embargo, el texto inicial no parece contentar a nadie.

Tanto los propios bancos como los usuarios han mostrado los primeros recelos. Directivos de las principales entidades financieras ya han manifestado en público abiertamente que no es una buena idea "desequilibrar la balanza", dando a entender que salen perjudicadas con la norma; mientas que colectivos como la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (Adicae) destacan que algunas de las medidas incluidas "solo servirán para proteger de reclamaciones extrajudiciales y judiciales" a los bancos, es decir, de nuevo los consumidores volverán a toparse con situaciones de abuso que les reservan muy contra su voluntad el papel de víctimas.

Tras la batalla de las cláusulas suelo, vuelve a surgir el fuego cruzado entre usuarios y bancos a pesar de que aún no hay un texto definitivo de la reforma hipotecaria. Eso sí, el anteproyecto ya dibuja un nuevo marco que introduce cambios en todas las fases de tramitación y vigencia del crédito. Las 40.000 hipotecas sobre fincas (principalmente viviendas) que se firman todos los meses en España ya no serán iguales. Además, algunas medidas tendrán carácter universal y retroactivo, por lo que afectarán a todos los préstamos vivos. De la firma a la cancelación, estas son las principales novedades que encierra el anteproyecto que ya ha iniciado su tramitación parlamentaria.

La semana de preparación

La fase previa al contrato estaba sin regular y la nueva ley establecerá una serie de condiciones. En primer lugar la banca estará obligada a ofrecer toda la documentación al cliente siete días antes de la firma de la hipoteca. La entidad bancaria deberá entregar una ficha en la que informará sobre las cláusulas problemáticas (como las suelo o las de vencimiento anticipado), los posibles escenarios que se pueden producir con los tipos de interés variable y un desglose de quién asume cada uno de los distintos gastos hipotecarios. Con esos papeles del banco, el particular deberá realizar una primera visita gratuita al notario, que tendrá que resolver las dudas del cliente, si las hubiera. Acto seguido el futuro hipotecado deberá firmar que comprende el contrato y es ahí donde asociaciones como Adicae ven un seguro de protección para los bancos frente a las reclamaciones judiciales.

La firma de la hipoteca

En la segunda visita al notario (en esta no se libra de pagar) el particular deberá acudir con el representante del banco para estampar su firmar en el contrato. Tanto el fedatario público como el registrador tienen la obligación de no autorizar el contrato si detectan la existencia de cláusulas declaradas abusivas por la justicia en sentencia firme o si no se han cumplido todos los requisitos. Los notarios se enfrentan a sanciones en los casos en los que no cumplan estas obligaciones.

El préstamo, sin suplementos

La ley prohibirá a los bancos la venta de paquetes vinculados a las hipotecas. Es decir, ya no podrán, por ejemplo, obligar al cliente a adquirir un seguro de vida o de hogar para concederle el préstamo. Solo se autorizarán los paquetes que sean considerados beneficiosos para el cliente y con autorización del Banco de España. Además, los bancos solo podrán cobrar una única comisión de apertura y no varias (por gastos de estudio, tramitación, concesión?).

Cambio de las condiciones

La hipoteca se considerará a partir de la aprobación de la nueva ley un documento vivo, es decir, ya no será para siempre; o, al menos, se podrán hacer cambios con más facilidad. Pasar la hipoteca de tipo variable a fijo será más asequible para el usuario al abaratarse los costes de subrogación en los que se incurre al cambiar el préstamo de banco o al introducir una modificación de sus condiciones. La entidad que concedió inicialmente el préstamo solo podrá recibir una compensación por el cambio de condiciones en los tres primeros años de vida de la hipoteca y los gastos notariales (por ejemplo, escritura) quedarán reducidos "al mínimo". Además, los afectados por préstamos en otras divisas (principalmente se firmaron en yenes o francos suizos) podrán cambiarlos a la moneda del país en el que residen (a euros) o en la que obtienen sus ingresos. Una salida para los atrapados en las hipotecas multidivisa.

Amortización anticipada

El anteproyecto de ley incluye la posibilidad de amortización anticipada del préstamo en cualquier momento y el banco solo podrá recibir una compensación "limitada". Actualmente el cliente debe pagar una comisión de reembolso anticipado, que suele ser del 0,5%, y otra por compensación por riesgo de tipo de interés que no está limitada. Tras la aprobación de la ley, quien tenga una hipoteca con un tipo de interés variable podrá amortizar anticipadamente pagando una comisión por la cantidad entregada del 0,5% en los tres primeros años, que bajará al 0,25 % hasta el quinto año, a partir del que queda reducida a cero. En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de reembolso será del 3% en los cuatro primeros años y del 4% a partir de entonces. La comisión siempre se calculará sobre el capital que se amortice, en vez de sobre el total de la hipoteca pendiente de pago.

Ahora no tengo dinero

El interés de demora se limita a tres veces el interés legal del dinero y se establecen nuevos plazos para que el banco pueda pedir el vencimiento anticipado de una hipoteca.

¿Me van a desahuciar?

Hasta ahora, a partir del tercer mes de impago de la cuota hipotecaria el banco considera al cliente moroso y puede iniciar los trámites para embargar el inmueble, pero ahora ese umbral se eleva. El banco no podrá ejecutar la hipoteca durante su primera mitad de vida (por ejemplo los 15 primeros años si está firmada a 30) hasta que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o se hayan acumulado nueve mensualidades impagadas. En el caso de que los impagos se produzcan durante la segunda mitad de vida de la hipoteca, el porcentaje se eleva hasta el 4% del capital y el límite temporal hasta 12 meses. Esta nueva cláusula de vencimiento anticipado se aplicará a todos los créditos hipotecarios vigentes. Sin embargo, a pesar de las reclamaciones de los colectivos antidesahucios, no se incluye la dación de pago para las nuevas hipotecas, es decir, la deuda pendiente de pago no quedará saldada en el caso de que se entregue la casa al banco. En este aspecto no habrá cambios ni después de las vacaciones de verano.

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