Entrevista

´Es un momento nefasto para la compra de una vivienda´

El experto inmobiliario Borja Mateo analiza la actualidad del sector con datos que auguran más bajadas de precio

15.03.2013 | 13:35
Pisos en venta.
Pisos en venta.

¿Estamos al límite en la bajada de los precios de la vivienda?
No, los precios de los pisos continuarán bajando a lo largo de los próximos años. Estamos, sin lugar a dudas, en medio de un superciclo de corrección inmobiliaria que hará que los precios bajen aún más. Entre particulares, y respecto del precio de pico del tercer trimestre de 2006, los precios de los pisos ya han bajado el 48%. Es sólo cuestión de esperar para ver cómo los precios de las casas bajan una media que rondará el 75-85%. Solo cuando veamos una fuerte recuperación del número de transacciones inmobiliarias, podremos decir que los precios de los pisos han tocado fondo: para que esto se cumpla, sus precios han de bajar aún más.

A parte de tiempo, ¿harán falta otros factores determinantes en esta bajada notable de los precios de la vivienda?
Todos los elementos existentes presionan fuertemente en la dirección de una dinamización positiva del sector vía bajada de precios. Por un lado, una oferta brutal que entre pisos a la venta, vacíos en zonas de primera residencia o en construcción, suman un rango de 5,9-8,2 millones de viviendas. Por otra, una demanda fuertemente menguante por el envejecimiento de la población. A todo ello hay que sumar el hecho de que la población es cada día más consciente de la bajada de los precios en el mercado con lo que demora al máximo la adquisición de casas. Así mismo, el hecho de que los bancos sean mucho más prudentes en la concesión de créditos tiene como consecuencia una contracción de la demanda.
El que crea que los precios de los pisos van a dejar de bajar en próximas fechas, vive en Marte.

¿Es un buen momento entonces para comprar una casa?
No, comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio, o lo que es lo mismo, es una idea que se le ocurre a quien asó la manteca. Para que merezca la pena la adquisición de vivienda, el rendimiento por alquiler incluyendo los gatos de transacción por compra, ha de estar, como muy bajo, en el 5% anual en zonas de primera residencia y del 8-10% en lugares de veraneo y en montaña. A pesar de alcanzar estos valores, no compraría nada ahora porque, según los bancos continúen soltando lastre, los precio bajarán mas.
Hay una premisa en el mercado que me parece de enorme relevancia: aquello que parezca hoy barato, en doce meses, según los precios bajen aún más, será considerado muy caro. Así mismo, al precio actual al que se halle un piso cuyo precio se considera excepcional, en un año habrá mucho entre los que escoger. En este momento el mejor comprador es el que no compra y demora lo máximo la compra de vivienda: ahí está la clave.

¿Qué piensas de los que dicen ahora que es el momento ideal de comprar vivienda?
Si se trata de constructoras, inmobiliarias o políticos, es decir, agentes todos ellos que tiene un gran interés en que las transacciones tengan lugar a los precios más altos, existen indicaciones de la comisión de un ilícito penal que es el de fraude. Si se trata de otras personas, les animaría a que se informaran mejor antes de ponerse la soga al cuello: la gente que compra ahora vivienda, es carne de cañón de desahucio judicial.

¿Cuáles son los lugares de España para comprar más barato? ¿Y los más caros?
Partiendo de que todavía son todos caros, los que mayor valor ofrecen, es decir, donde se puede comprar con mejor rentabilidad, son las zonas de costa en el sureste de España y en las zonas de clase económica media-baja a muy baja. En las grandes zonas urbanas tales que Gran Bilbao, Gran Barcelona o Gran Madrid y en las zonas metropolitanas de Madrid y Barcelona, la media de bajada debe estar en el 60% con picos de actividad del 70% y los rendimientos por alquiler rondan el 6-9%.

¿Qué crees que deparara en 2013 el mercado inmobiliario?
Empezamos el año 2013 con rebajas del 48% respecto a los precios de pico de la burbuja; me parece razonable decir que, a para finales de 2013, estaremos ya en descuentos del 58%, es decir, el 20% de bajada supletoria. Hemos constatado que el ritmo de bajada en el número de transacciones inmobiliarias a principios de 2013, así como la aceleración en la bajada de los precios de oferta (los precios a los que los propietarios ofertan sus casas) han aumentado: estos dos datos quieren decir que está aumentando la velocidad a la que los precios de los pisos caen una vez que se produce la transacción. Eso es exactamente lo que hace falta para que el mercado inmobiliario y la economía española se recuperen: bajadas masivas de precios de bienes inmobiliarios y de salarios.

Y los que compraron hace unos años, ¿se pueden olvidar de ganar dinero o tan solo recuperar lo invertido si quieren vender su vivienda?
Los precios de los pisos que venden los particulares, están en estos momentos a una media que debe ser equivalente a los precios de 1999-2000. Para mí ahora, el que tiene un bien inmobiliario tiene que tener una máxima: evitar que su valor siga bajando y para mí eso quiere decir venderlo cuando antes mejor.
El mercado inmobiliario se corrige muy lentamente por la falta de transparencia sobre su situación real. Este hecho se produce porque tanto oferta como demanda están muy atomizadas, los precios de los bienes son altos con lo que hay grandes dificultades de acceso y todos los pisos son distintos. En cuanto esta asimetría de la información cae, es decir, la gente sabe lo que sucede, se da el fenómeno contrario al que vivimos durante la crisis inmobiliaria de 1973-2006, es decir, que la gente no compra con lo que el precio baja
El número de pisos por vender que se están embalsando es brutal: entre piso de primera y de segunda mano a la venta, rondamos los 3,2 millones de unidades.

¿Qué ocurre en el mercado del alquiler?
Desde el pico de la burbuja del mercado de alquiler a principios de 2007, los precios de los alquileres han bajado alrededor del 40-45%. Muchos de los pisos que iban a la venta, al no poderse vender al precio que se quería, salen al mercado de alquiler. A ellos hay que sumar a quienes no quieren vender, pero necesitan dinero con lo que alquilan su piso. La consecuencia es un aumento espectacular del número de pisos en alquiler mientras que su demanda aumento mucho menos; de esta forma el precio baja.
Desde el punto de vista de quien no es propietario, lo mejor es alquilar, renegociar un alquiler ya existente y retrasar todo lo posible la comprar de casa. Quien paga a día de hoy el mismo alquiler que el año pasado, algo está haciendo mal.

En la vivienda nueva no baja tanto el precio ¿a qué se debe esto?
Al juego que llevan a cabo los bancos que se han quedado con unas enormes cantidades de tales pisos. El juego que los bancos están haciendo es muy claro: sus propios pisos los financian hasta 50 años al euribor + 0,5% con lo que los venden a 155 euros. A la vez, los pisos que venden los particulares, los financian a 30 años con Euribor + 3%. Como las condiciones de financiación de estas viviendas son mucho peores, el precio al que se pueden vender es de 100 euros. Es decir, el que compra a 155 euros, al día siguiente, y el caso de tener que vender, lo ha de hacer a 100 euros.
Para los bancos el negocio es redondo ya que sustituyen la garantía solo hipotecaria que les había concedido el constructor por los pisos, por otra de triple naturaleza que les da el comprador particular: hipotecaria (el piso), personal al no limitar el precio de venta de la casa su responsabilidad y el aval al cuya prestación se le haya obligado. Si es una salvajada comprarse un piso, mucho más lo es si el vendedor lo pueden financiar al 100%.

¿Qué debe saber un comprador antes de realizar la compra?
Que es un momento nefasto para comprase nada. Que si piensa de forma contraria, que hay que hacer muy, muy bien los números. Que vea muchos pisos y negocie de la forma más dura posible dentro de la legalidad. Que no se emperre ni en un precio ni en una zona, y que el tiempo corre a su favor. Aquí los que tienen la sartén por el mango son los compradores y los inquilinos?y para varios años mas.

¿Y un vendedor antes de venderla?
Varias cosas: cuando antes se venda, a mejor precio se venderá. Aquella oferta que hoy le pueda parecer baja, en seis meses ya no estará allí. La regla de oro como vendedor es pisar rápidamente tierra: si en dos meses tras la salida al mercado del piso, no he recibido llamadas, es que el precio está muy alto. Nunca, nunca, hay que poner el precio del piso por encima del 20% de su precio de mercado puesto que, a esos niveles, no habrá ofertas. El que no vende es porque no quiere: el único culpable de que una casa no se venda es el propietario que no se baja del burro.

¿Es buen momento para firmar una hipoteca?
No, muy malo porque la deuda sirve para adquirir un bien cuyo valor de mercado bajará. ¿Para qué comprar ahora si sabemos que los precios tienen mucho por bajar? ¡Es de locos!

El sector de la construcción ha dejado de ser prioritario, se quitan las deducciones por compra de vivienda, ¿cuál es el futuro de este sector?
El sector inmobiliario tiene solo un futuro: su desmantelamiento y readaptación a la demanda. Cualquier intento de reanimar al sector o alargar su sufrimiento, significa demorar la salida de la recesión económica que vive el país. Nunca ha sido más fácil vender un piso que ahora; el año que viene, según los precios bajen aún más, será más sencillo.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el mercado inmobiliario" y "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario" (editorial Manuscritos). www.borjamateo.com

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