Hace 52 años que se puso la primera piedra de la ciudad turística de Maspalomas, Costa Canaria. En la actualidad la costa de San Bartolomé de Tirajana recibe más de dos millones de visitantes al año. ¿Qué papel ha jugado a lo largo de estos años el pequeño inversor canario en el desarrollo del turismo en el Sur?
De no haber sido por el pequeño inversor canario Maspalomas nunca hubiera adquirido en el tiempo el volumen que actualmente ha alcanzado. Nuestra modalidad de desarrollo turístico ha sido muy abierta desde sus inicios, ya que los diferentes productos -en su mayoría complejos de apartamentos- que se han desarrollado desde Bahía Feliz hasta Meloneras han sido impulsados por una colectividad de inversores que han querido participar con sus ahorros en la plusvalía del turismo. Por lo tanto, se puede decir que de alguna forma u otra todos los grancanarios han contribuido al desarrollo de las promociones inmobiliarias turísticas.
Sin embargo, el nuevo planeamiento urbanístico ha puesto en jaque a aquellos propietarios que hacen uso residencial de sus apartamentos en la costa.
Lo que ocurre es que la nueva planificación urbanística no responde con flexibilidad a las necesidades turísticas del municipio. El documento tiene un claro carácter intervencionista por parte de las instituciones en general, lo que impide que se desarrolle una ordenación ajustada a la demanda actual. Ahora bien, creo que tanto las leyes como las directrices y los planes territoriales del Cabildo cuentan con el margen jurídico suficiente para resolver el conflicto que existe en los diferentes usos de las urbanizaciones. Lo que no se debe hacer es confundir los conceptos y utilizar términos, como el uso residencial versus al turístico, de forma errónea. Tenemos un problema de base.
¿Y cuál es la terminología que propone usted para describir correctamente el conflicto?
Realmente considero que no hay que distinguir entre un uso residencial y otro turístico de las urbanizaciones, sino un uso turístico versus el no turístico. En la realidad se dan casuísticas, como usos residenciales que son turísticos. Por lo tanto, la prioridad para resolver el conflicto pasa por definir en un primer término cuáles son los edificios que quieren optar por un uso turístico en las urbanizaciones y cuáles no.
¿Qué realidades alberga para usted la catalogación de un complejo de uso no turístico?
El uso residencial permanente de un inmueble, por ejemplo, o el alquiler de larga temporada de esa propiedad. Sí que me gustaría destacar que dentro del ámbito de alquiler de larga temporal no se debe incluir el alquiler de servicio, es decir, el arrendamiento de estas propiedades en urbanizaciones turísticas a personas que trabajan en el sector; ya que para eso ya existen otras zonas periféricas-como San Fernando o El Tablero-provistas de las dotaciones que necesita esta población permanente. Sería pues en este ámbito, de edificios con usos no turísticos, donde cabría el empadronamiento y no en otro.
Y de manera antagónica, ¿qué fines engloban los edificios de uso turístico?
Las viviendas vacacionales, por ejemplo, que se corresponden con las segundas residencias de sus propietarios. En este caso los dueños utilizan sus apartamentos como vivienda de fines de semana. Los alquileres turísticos de temporadas a extranjeros o a nacionales, donde los turistas disfrutan de los meses de invierno en la Isla y aquellos edificios en los que opera un turoperador. Se trata de tres alternativas, ya consolidadas en la realidad, que deben tener estar recogidas en el nuevo plan.
Y ante esta duplicidad de usos en una misma urbanización, ¿qué fórmula propone para solucionar el conflicto?
En primer lugar, me gustaría aclarar que desde el Centro de Iniciativas y Turismo de Gran Canaria (CIT) se aboga por la excelencia del turismo y por la especialización de las urbanizaciones en esta industria. Por lo tanto, entendemos que se debe evitar el uso residencial permanente en un futuro en el litoral. Sin embargo, lo que debemos hacer en estos momentos, en los que disponemos de un instrumento de ordenación en fase de aprobación inicial y exposición pública, es ofrecer una solución a toda esa gente que ya goza de derechos consolidados en las urbanizaciones turísticas. No podemos ignorar lo que ya existe. Y por ello propongo que el planeamiento contemple los usos mixtos en las urbanizaciones turísticas. Sin embargo, para ello se necesita que el decreto vacacional del Gobierno de Canarias amplíe su ámbito de actuación y sea aplicable no solo en las zonas residenciales en su totalidad, sino también en las urbanizaciones mixtas.
Entonces, se trata de modificar el decreto 113/2015, que regula el alquiler vacacional.
Exactamente, si se aprueba la aplicación de este decreto en las zonas mixtas y el planeamiento considera este uso en las urbanizaciones turísticas, la comunidad de propietarios podrá decidir si opta por un modelo de gestión conjunta o cada comunero explota directamente su apartamento a través de la vía de alquiler vacacional. Y en esta propuesta, hay que tener claras dos cuestiones claves que no se deben confundir: la primera es la modalidad de gestión del inmueble, que los propietarios pueden llevarla a cabo a través de la comunidad o de forma directa. Y una segunda dimensión es el canal de distribución de esa explotación, que se puede hacer tanto de la mano de los turoperadores como a través de Internet. La gran falacia de estos días es que se está definiendo un producto turístico por su modelo de gestión o su tipo de canal de distribución y, sin embargo, son conceptos distintos que no hay que mezclar.
Y una vez que está puesto el tablero sobre la mesa. ¿Quién es el primero que debería mover ficha?
La propiedad está en manos de las comunidades y, por tanto, son las comunidades las que deben decidir si quieren ser turísticas o no. En primer lugar el Ayuntamiento debería tener en su poder una relación de todas las comunidades , con su uso correspondiente, de las urbanizaciones del litoral. Aprovechando que el documento se encuentra en exposición pública, el consistorio debería entonces preguntar a cada comunidad qué uso desean asignarle a su complejo. En este caso, sobra recordar que la decisión de la mayoría de los propietarios (50+1) es la que prevalece a la hora de determinar el uso general al complejo. En este sentido, los propietariarios que no se decidan por la actividad turística, siempre tendrán la oportunidad de modificar su situación en un futuro. Pero los que se incorporen a la explotación por unidad, no podrán volver al uso no turístico.
¿Y qué pasa si la mayoría de los comuneros se decanta por darle un uso turístico al edificio y algunos propietarios, en minoría, prefieren utilizarlo como residencia habitual?
Pues que esos propietarios contrarios a la opinión mayoritaria de la comunidad tendrán un plazo de cinco años, por poner un período de tiempo estimativo, para evacuar su residencia permanente y darle un uso turístico a su apartamento. Y durante ese tiempo, además, tendrán que haber respetado unas normas de convivencia y ornato que ya tenía que haber establecido el ayuntamiento.
A priori, el procedimiento no parece ser complicado.
Claro que no. Se trata de sumar esfuerzos entre todos y ofrecer un abanico de alternativas a las comunidades, para que ellas mismas elijan su destino.
