Se trata de una situación indeseable que durante la presente crisis muchos hipotecados hayan perdido su vivienda. Esta nueva realidad ha obligado a éstos a ser más comprensivos y flexibles en caso de impago, ya que en la situación actual el embargo no resulta beneficioso ni para el cliente (por razones evidentes) ni para la entidad bancaria, puesto que es preferible mantener una hipoteca y un cliente, aunque sea cobrando menos, que hacerse con un inmueble que costará mucho de vender. La característica principal del contrato de hipoteca es la utilización de un inmueble como garantía que permite asegurar al acreedor (entidad bancaria) el cobro de su crédito, al menos en la parte de valor del inmueble hipotecado. Es decir, en caso de que exista un impago, cabe la opción de que el acreedor acuda a los tribunales pidiendo la ejecución de la hipoteca, la cual puede provocar la subasta de la vivienda. Si el valor de ésta no cubriera la deuda, el deudor responderá también con sus bienes.
Lo ideal es intentar por todos los medios posibles y al alcance no perder la vivienda y si no es posible, conseguir minimizar los daños resultantes de esta situación.
En la práctica habitual, antes de iniciar un procedimiento de ejecución de la hipoteca, las entidades reclaman al deudor las cantidades adeudadas, efectuando requerimientos de pago con carácter prejudicial que buscarán el cobro de la deuda sin tener que llegar a juicio.
Antes de llegar al punto de no poder hacer frente a la hipoteca, se atraviesan etapas de dificultades económicas. Es importante que en estas etapas previas en las que se empieza a tener problemas se acuda al banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario para explicarles la situación y tratar de renegociar el préstamo. Primer mes: tras el impago del primer recibo el banco llamará para descartar que se haya producido un descuido o error por ambas partes. Si abonas la cuota más los intereses de demora por los días de retraso terminará el problema. Entre el segundo y quinto mes el banco realizará todas las gestiones posibles para que actualices los impagos. Si no lo consigue te citará para negociar cambios en tu hipoteca. Te pedirá propuestas para pagar menos y estudiará la viabilidad de llegar a un acuerdo. Durante este periodo también se produce un hecho importante en el banco: si no pagas la entidad debe provisionar en su cuenta de resultados tu deuda, es decir, debe reservar un dinero equivalente a tu crédito según la normativa del Banco de España. Llegado al sexto mes recibirás un requerimiento de pago donde el banco comienza la recuperación del préstamo por la vía judicial.
¿Qué hacer entonces? Debemos tener en cuenta si en la firma de un préstamo hipotecario a menudo vienen aparejados algunos seguros con el objetivo de bonificar las condiciones de la hipoteca. El seguro de protección de pagos es uno de los que puede que estén contratados o al menos que aparezca como cobertura en el seguro de vida que es habitual (no obligatorio). Conviene comprobar si existe un seguro de protección de pagos que pueda cubrir las cuotas durante un determinado tiempo, normalmente un año. Cabe también ampliar el plazo de devolución o el de amortización. Aunque ampliando el plazo de amortización se puede conseguir reducir la cuota mensual hasta un 20% o 25%, ello genera más intereses a los que habrá que hacer frente. Negociar un periodo de carencia de capitales pagando solamente intereses durante un tiempo y no amortizar deuda lo que puede llevar a reducir la cuota en 45%, solución con la que poder esquivar el problema mayor que es la ejecución hipotecaria.
Apuntar igualmente a la dación en pago. ¿En qué consiste? Es el último paso antes del inicio de la ejecución hipotecaria y cuando los mecanismos de reestructuración de la deuda han resultado infructuosos. Se evita seguir pagando la hipoteca de la vivienda, y el banco acepte la entrega del inmueble como pago del préstamo hipotecario. Desde nuestra experiencia profesional lo mejor es comunicar a la entidad bancaria cualquier cambio que se produzca en la situación económica, que pueda poner en peligro su capacidad de pago: reducción de ingresos, pérdida del trabajo, o cambios en la situación familiar, y negociar.
