Canarias ‘lidera’ las ventas de minicasas y la especulación con la vivienda

Canarias es la Comunidad Autónoma en que más se compran y venden minicasas o miniviviendas. El mercado inmobiliario del Archipiélago es el que registra un mayor porcentaje de compraventas de este tipo de casa, en su gran mayoría pisos que por su pequeña dimensión se asemejan más a una habitación con baño y cocina que a una vivienda propiamente dicha. No es la única particularidad del mercado inmobiliario de las Islas, siempre muy condicionado por el gran peso que el turismo tiene en la economía regional. En Canarias, más que en ninguna otra autonomía, las casas son también un lucrativo negocio, y lo son tanto si se destinan para el mercado del alquiler como si se adquieren para revenderlas. Tan es así, que el Archipiélago es la comunidad en que más protagonismo tienen las empresas y los fondos de inversión en el sector inmobiliario. Ambas realidades –el auge de los minipisos y el alto porcentaje de compraventas que acaparan las empresas– están muy relacionadas con el negocio turístico y también con los muchos años transcurridos sin que apenas se levantaran nuevas viviendas públicas, hasta el punto de que hubo algún que otro ejercicio en que no se construyó ni una sola.

El Colegio de Registradores de España acaba de publicar el anuario 2022 de su Estadística registral inmobiliaria, una de las radiografías más completas de la realidad del sector tanto a nivel nacional como en cada una de las Comunidades Autónomas. Lo primero que llama la atención en la ingente base de datos de los registradores de la propiedad es ese gran peso que las personas jurídicas –básicamente empresas, fondos de inversión y por supuesto también fondos buitre– tienen en el mercado isleño. De todas las viviendas que el año pasado cambiaron de dueño en la región, hasta un 16% las compraron personas jurídicas. El porcentaje por sí solo no dice gran cosa, pero basta con apuntar que es el más alto de todo el país, y con diferencia, para hacerse una idea de su magnitud. La siguiente autonomía en este particular ranking es la Comunidad de Madrid, donde las empresas se hicieron con un 13% de todas las casas vendidas en 2022. Luego figuran Castilla-La Mancha, con un porcentaje ligeramente inferior al 13, y las Islas Baleares, con un 12,6%. De modo que ni siquiera en el archipiélago mediterráneo, que comparte con Canarias las bondades y los males de una altísima dependencia del turismo, tienen las personas jurídicas tanto protagonismo en el mercado inmobiliario. ¿Qué está detrás de esta realidad? Pues la alta y hasta altísima rentabilidad que la vivienda ofrece en las Islas.

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El año pasado cambiaron de dueño en la región más de 28.000 inmuebles, una subida del 30%

La rentabilidad es alta para quien compra con el objetivo de esperar el mejor momento para vender. No en vano –cabe insistir–, el Archipiélago sufre una auténtica carestía de casas, sencillamente no hay suficientes viviendas para satisfacer una demanda que no deja de crecer año tras año al calor del no menos notable incremento de la población. Y la rentabilidad es también alta para quien adquiere un inmueble para ponerlo en el mercado del alquiler. Por la misma razón: la falta de oferta para cubrir las necesidades de los residentes. Como cualquier otro bien, también los precios de las casas se disparan cuando se combinan la escasez de oferta y la alta demanda. Pero, además, la rentabilidad es también elevada, incluso superior a los beneficios que reportan la compraventa y el alquiler convencional, para quienes adquieren un piso o una casa con el ánimo de sacarle partido en el submercado de la vivienda vacacional.

La escasez de oferta y la cada vez mayor demanda disparan los precios otro 6,4% el año pasado

De hecho, el auge de este negocio ha aminorado aún más la ya de por sí baja oferta de inmuebles para los residentes, esto es, para los ciudadanos y las familias. Muchos propietarios que antes arrendaban sus casas a inquilinos por períodos más o menos largos ahora lo hacen, vistos los pingües beneficios del alquiler vacacional, a los turistas. Por lo general por días, semanas o, como mucho, unos pocos meses. Así que como turistas no faltan, tampoco falta el negocio vacacional, lo que a su vez debilita más si cabe la oferta residencial y, en última instancia, dispara todavía más los precios. En este escenario, no extraña tanto que las empresas protagonicen un 16% de las compras de viviendas en el Archipiélago, 16 de cada cien. Son compras especulativas. Firmas, fondos y multinacionales que se hacen con bolsas de inmuebles con el único fin de obtener ganancias. Y vistos los datos del Colegio de Registradores, resulta que inversores y empresas tienen predilección por las Islas.

Los fondos de inversión ponen sus ojos en Canarias por la alta y hasta altísima rentabilidad

Otra de las singularidades que desvela el anuario de los registradores de la propiedad tiene que ver con el tamaño de las casas que se compran y venden. Canarias es una de las regiones en que las viviendas traspasadas a lo largo de 2022 están entre las de menor dimensión del país. Una media de 87,7 metros cuadrados tienen los inmuebles que el año pasado cambiaron de dueño en el Archipiélago, un tamaño que solo es ligeramente inferior en Asturias, 87,1 metros cuadrados, y País Vasco (86,1). De estos datos cabría inferir que en el mercado inmobiliario de las Islas tienen mayor presencia los pequeños apartamentos y adosados, de nuevo por el gran peso del turismo, y seguramente esto explique en parte esa menor superficie media. Sin embargo, resulta llamativo comprobar cómo en Baleares, tan dependiente de los turistas como Canarias, las casas traspasadas el año pasado tienen una dimensión media de hasta 111,3 metros cuadrados. Sea como sea, lo cierto es que una de cada diez viviendas vendidas en la región durante 2022 tiene menos de 40 metros cuadrados, exactamente un 10,04%. De nuevo se trata del mayor porcentaje de todas las Comunidades Autónomas, y de nuevo con mucha diferencia sobre la siguiente en el ranking. En Baleares y Madrid, que empatan en el segundo puesto, un 4,8% de las viviendas traspasadas en 2022 tenía menos de 40 metros. En otras palabras: Canarias es la región con mayor peso de las minicasas o minipisos en el mercado inmobiliario.

Las compraventas en régimen de nuda propiedad se disparan un 52% en el Archipiélago

Donde sí se ve con claridad la influencia del turismo en el sector del ladrillo es en el porcentaje de compras que hacen los extranjeros. También los datos del Colegio de Registradores, como otras estadísticas sectoriales, sitúan a Canarias y a Baleares a la cabeza del país, es decir, que es en las dos grandes potencias turísticas españolas donde más inmuebles adquieren los extranjeros. De todas las compraventas registradas el último año en las islas mediterráneas, un 34% –34 de cada cien– tuvo a ciudadanos foráneos como compradores; en el caso de Canarias, el porcentaje fue del 28,6%, casi seis puntos por debajo del dato de Baleares pero el segundo más alto de España. Alemanes e italianos son los principales compradores de casas y pisos en la región.

Ser dueño sin serlo

El pasado año se contabilizó en la Comunidad Autónoma un total de 132 compraventas de viviendas en régimen de nuda propiedad. La nuda propiedad es el título que posee quien es dueño del inmueble –el comprador– cuando la propiedad no implica el derecho de goce, uso y disfrute de la casa. Esto último es lo que se conoce como usufructo, que es el derecho que retiene el vendedor de la vivienda pese a haber traspasado la nuda propiedad. En consecuencia, se trata de una fórmula peculiar de compraventa que va ganando terreno conforme los ciudadanos son cada vez más conscientes de que el futuro del sistema público de pensiones no está garantizado, no al menos en sus términos actuales. Los vendedores, por lo general personas mayores sin descendientes ni herederos, traspasan la nuda propiedad a cambio de una suma algo inferior a la que podrían obtener en una operación convencional pero conservando el usufructo. Las 132 operaciones de este tipo firmadas en 2022 en las Islas son un 51,7% más de las suscritas en 2021.

Por lo demás, los registradores cifran en 28.173 las compraventas de casas en el Archipiélago en el último ejercicio. Un 30% más que en 2021, el mayor aumento en España. Estas operaciones se cerraron a un precio medio de 172.516 euros, un 6,4% más interanual.

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