El número de familias crece 7 veces más rápido en Canarias que la oferta de casas

El mercado inmobiliario sufre en Canarias un profundo desequilibrio. La oferta de pisos y casas es pequeña, inexistente en determinadas localidades, y la demanda es enorme. Enorme y creciente. Si la situación se prolonga, es decir, si la cifra de hogares continúa incrementándose al ritmo, altísimo, de los últimos años y la construcción de viviendas no despega, el Archipiélago tendrá en 2039 un déficit de 167.000 inmuebles. En cifras exactas, las Islas contarán de aquí a 15 años con hasta 167.380 casas menos de las necesarias para que sus habitantes puedan tener acceso a una residencia en condiciones, esto es, sin tener que retrasar la emancipación, sin tener que compartirla por no poder pagar el recibo mensual, sin tener que conformarse con el primer piso que puedan costearse –a veces a duras penas– y, en definitiva, sin tener que sobrepagarla.

La anterior es una de las conclusiones del informe Necesidad de suelo en España 2024, un trabajo de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) y la consultora Colliers, una de las firmas de referencia en los ámbitos del asesoramiento y la gestión de inversiones inmobiliarias. Los autores del informe apuntan tres grandes factores que explican la carestía de la vivienda: del lado de la demanda, la inmigración y el cada vez menor tamaño medio de las familias; del lado de la oferta, la falta de suelo o la indisponibilidad del mismo. Y sin suelo no pueden levantarse casas, claro está. Tres grandes factores que, en el caso de Canarias, se agravan hasta el extremo, en especial el del crecimiento poblacional por una inmigración que no se ha frenado ni en los años de crisis económica.

En el informe de Colliers y la APCEspaña se analizan los siete principales mercados inmobiliarios del país: los de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Baleares y Canarias. Todos ellos se caracterizan por experimentar un crecimiento de la demanda de vivienda muy superior al de la oferta. En Valencia, el número de familias, es decir, la demanda potencial de pisos y casas, aumenta cinco veces más rápido que el número de inmuebles en oferta; en Barcelona, la ratio es de 4/1, con lo que la cantidad de hogares se incrementa a un ritmo cuatro veces superior a la cantidad de viviendas; y en Madrid, el cociente es de 3,4/1. ¿Y en el Archipiélago? El Archipiélago es la Comunidad Autónoma con mayor disparidad entre el ritmo al que crece la potencial demanda y el ritmo al que lo hace la oferta. «En Canarias, el número de hogares crece a un ritmo siete veces superior al número de viviendas», advierten los analistas de Colliers y la APCEspaña. En definitiva, ya no solo se trata de que haya una evidente necesidad de meter más casas y pisos en el mercado, sino que es una necesidad «creciente». En el fondo subyace el susodicho y extraordinario incremento de la población. En los diez últimos años, en concreto entre el 1 de enero de 2014 y el 1 de enero de 2024, las Islas ganaron 141.368 habitantes, de los cuales 66.167 son extranjeros, esto es, un 47%, casi la mitad. Más residentes, más necesidad de viviendas.

De hecho, no solo hay más residentes, sino que, además, se agrupan en familias u hogares cada vez más pequeños, menos numerosos. En los últimos años, explican los autores del informe, «han cobrado gran protagonismo los hogares unipersonales y las familias de dos miembros». Algo que no solo multiplica la demanda de casas –cuatro personas que forman un hogar son un demandante de vivienda, pero si esas mismas cuatro personas viviesen solas, por separado, entonces serían cuatro demandantes–, sino que también exige un tipo de inmueble específico que no es precisamente el más fácil de encontrar. «Este tipo de hogar [unipersonales o de dos miembros como mucho] demanda viviendas de pequeño tamaño, más acordes a sus necesidades de espacio, de las que existe un porcentaje bastante reducido en el mercado actual», se expone en el análisis. En consecuencia, quienes viven o aspiran a vivir solos o en pareja lo tienen particularmente difícil para encontrar una residencia acorde con sus necesidades. Si el mercado ya es de por sí caro y escaso, para ellos es aún más escaso.

En cifras, resulta que mientras que en Málaga hay 1,47 viviendas por cada unidad familiar; en Baleares, 1,46; y en Valencia, 1,41 casas por familia, en el Archipiélago hay 1,3 inmuebles por cada hogar. Así que tras Madrid, Barcelona y Sevilla, las Islas son donde en estos momentos «hay una mayor necesidad de vivienda». Hay que precisar, eso sí, que en Canarias hay un porcentaje considerable de casas o pisos secundarios, es decir, inmuebles que en estos momentos sirven como segundas residencias o como alojamiento para las vacaciones. ¿Podrían estas viviendas secundarias paliar la falta de oferta si se incentivase a sus propietarios para que las pusieran en el mercado? No. O mejor dicho: apenas. «Se trataría solo de una solución parcial, insuficiente para el incremento de hogares que se da cada año y que dejaría sin alojamiento a los millones de personas que visitan cada año estas provincias [en este caso el informe se refiere a España en general] y se alojan en una vivienda secundaria».

Cada vez hay más familias y cada vez son más numerosos los microhogares de solo uno o dos miembros

En cuanto a la oferta, los analistas de Colliers y la APCEspaña ponen énfasis en la problemática del suelo, a la que Canarias no es ajena. No solo entra aquí en juego el mero hecho de que haya o no haya suelo suficiente para cubrir todas las necesidades –que también–, sino, sobre todo, el tiempo, el en ocasiones muchísimo tiempo que transcurre hasta que unos terrenos idóneos para levantar casas efectivamente están listos para empezar a construir. El economista Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de Colliers para España y Portugal, ilustraba este problema, con una sola frase, durante la presentación del informe esta semana: «Estados Unidos tardó siete años en llevar un hombre a la Luna, España tarda el doble en desarrollar un ámbito urbanístico».

En el caso de Canarias, y aunque a primera vista haya a quienes pueda sorprenderlos, hay suelo donde edificar. Hay suelo de sobra. Y lo hay sin necesidad de incluir ni un milímetro de terreno rústico. En las Islas hay 22.000 hectáreas vacantes de suelo urbano y urbanizable, exactamente 22.001,9 hectáreas. Una superficie equivalente a 30.815 campos de fútbol de 105 metros de largo por 68 de ancho. En todo ese espacio, conviene insistir, no se incluye ni un solo palmo de terreno rústico. ¿Significa esto que todas esas 22.000 hectáreas deban ponerse a disposición del sector inmobiliario? No, pero sí deja bien a las claras que el drama de la extraordinaria y creciente demanda de casas que experimenta el Archipiélago no obedece a la carencia de suelo. Obedece, en línea con el apunte del presidente de Colliers, a ese largo y tedioso camino que hay que recorrer hasta que se desarrolla un ámbito urbanístico, esto es, hasta que se puede empezar a construir viviendas. Basta con apuntar que los datos de la APCEspaña muestran que se tarda una media de entre diez y 15 años entre la planificación de un proyecto y su materialización. Así que muchos de esos proyectos nunca llegan a concretarse y ese suelo apto para la edificación permanece vacío in aeternum. En consecuencia, es urgente una estrecha colaboración entre los sectores público y privado, es decir, entre instituciones –Gobierno regional, cabildos y ayuntamientos, cada uno en sus respectivos ámbitos y responsabilidades– y empresas promotoras y constructoras. De hecho, tanto la Asociación de Empresarios Constructores y Promotores (AECP) de la provincia de Las Palmas como la Federación Provincial de Empresarios de la Construcción (Fepeco) de Santa Cruz de Tenerife vienen insistiendo en que difícil solución tendrá la carestía de la vivienda mientras los municipios tarden hasta tres años en tramitar una licencia de obra.

Hacia esa meta se encaminan las medidas adoptadas por el Ejecutivo autonómico, que en febrero decretó la situación de emergencia habitacional. En concreto, el decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda persigue, en términos gruesos, facilitar y agilizar que se levanten y metan en el mercado tantas casas y pisos como sea posible. Y para ello se flexibiliza el proceso de cesión de suelo a las constructoras y se establece la preponderancia del decreto respecto de las normas urbanísticas de los distintos ordenamientos municipales, con lo que se limpia de excesos y de burocracia un «entramado regulatorio» caracterizado por «su cantidad, su complejidad y su intervencionismo económico», tal como ya se advirtió en su momento en un análisis de la consultoría canaria Corporación 5. ¿Será todo esto suficiente? En absoluto, la solución del problema de la vivienda necesitará mucho más que una legislatura.

Lo anterior explica por qué los canarios no verán una bajada considerable de los precios de las casas ni a corto ni a medio plazo: sencillamente no hay oferta para tanta demanda, con lo que no existe competencia suficiente para que la vivienda se abarate. Y por eso medidas como los topes del alquiler o las zonas tensionadas agravan el problema, ya que desembocan en que un número cada vez mayor de propietarios retire sus inmuebles del mercado, tal como viene alertando el representante de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) en las Islas, Isidro Martín. Una pista sobre esto último: desde que en mayo de 2023 se pusiera en práctica la nueva ley nacional de vivienda, el precio medio de las casas en venta en las Islas pasó de los 2.220 euros por metro cuadrado de entonces a los actuales 2.767 euros, una subida de hasta un 25%. Es más, esos 2.767 euros son el máximo histórico. Y lo mismo ha ocurrido con los alquileres, que se han encarecido un 13%, hasta los 14 euros el metro cuadrado.

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