Quien tiene una casa tiene un tesoro

España necesita más de 700.000 viviendas para cubrir la demanda acumulada de nuevos hogares que se han creado en los últimos años, hecho que amenaza con convertirse en un «cuello de botella para la economía», según asegura el Banco de España. En los últimos cuatro años, este déficit de casas se ha multiplicado por siete -concentrándose el 50% en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga- y las proyecciones alertan de que la situación va a seguir en aumento, lo que a su vez «presiona al alza los precios». La patronal constructora y promotora de la provincia de Las Palmas alerta de que son necesarias 50.000 viviendas en los próximos cuatro años para poder atender las necesidades de la sociedad. La realidad es que el ritmo está muy lejos de permitir ni siquiera soñar con esa cifra, apenas se alcanzan las 3.000 anuales en todas las Islas.

¿De dónde surge la necesidad de tanta vivienda en España? ¿Se pueden construir todos estos pisos que son necesarios en el medio plazo? ¿Cómo es posible que el país haya pasado de que le sobren casas a necesitarlas? ¿Cómo ha podido el Archipiélago acumular una bolsa de más de 20.000 solicitantes de un alquiler social? Si el ritmo de edificación en la comunidad autónoma es lento, el país no camina más rápido.

España apenas construye poco más 100.000 viviendas anuales, después de haber visto cómo se desmantelaba toda la industria promotora que quebró tras la crisis de 2007, con las consecuencias que ello tiene, por ejemplo, en la falta de suelo o los lentos trámites burocráticos, una de las principales quejas del sector privado y que el público ha terminado por reconocer con hechos. El actual Gobierno de Canarias tomó posesión en el verano de 2023 y poco más de seis meses después, el consejero de Vivienda -también lo es de Obras Públicas y Movilidad-, Pablo Rodríguez Valido puso sobre la mesa del Consejo de Gobierno la necesidad de declarar la emergencia habitacional en el Archipiélago. ¿Qué significa eso? Que los plazos que llevan a que un proyecto visite ventanillas por hasta quince años se acortan. Aparte de los planes de impulso a la construcción que se articulen para dar carta de naturaleza a la atención a la urgencia declarada. Por ejemplo el Plana Canario de Vivienda 2026-2029.

Por contra, al calor de la buena situación económica, para añadir más leña al fuego, la buena marcha de la economía española atrae población extranjera. Ese incremento de la demanda, sumado a la reducida oferta, la concentración de personas en las grandes ciudades y el interés que tienen esos extranjeros por comprar casas hacen crecer el muro al que se enfrentan quienes intentan acceder a una vivienda. Y no solo porque son más quienes pujan por hacerse con los escasos activos, sino porque estos, obedeciendo a las leyes de la oferta y la demanda, se encarecen.

Diversos informes sitúan en un tercio el volumen de las compraventas protagonizadas por ciudadanos de nacionalidad distinta de la española en el Archipiélago. Esta misma semana, el consejero Rodríguez Valido se entrevistó con la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, para hacerle llegar las propuestas de la comunidad autónoma para el Plan Estatal de Vivienda. El nacionalista afirmó al término del encuentro que Rodríguez aceptó «la gran mayoría» de las aportaciones. «También ha mostrado su respaldo a la defensa que estamos realizando ante la Unión Europea para proteger el derecho a la vivienda de todos los canarios y limitar la compra de esta a extranjeros no residentes», añadió.

Hoy los bancos exigen un ahorro del 20% del precio, que con tramitación e impuestos se eleva al 30%; inasumible para muchos jóvenes y familias

Frente a la alta demanda de casas existente, ninguna región del país ni el Gobierno central han sido capaces de aumentar la producción, que sigue prácticamente estancada -con un ligero crecimiento de la actividad- desde la anterior crisis, que causó una devastación en el sector y supuso la quiebra de las principales promotoras y constructoras, además de toda la industria auxiliar. En 2024, se terminaron menos de 98.000 viviendas. Es la cifra más alta desde 2012, pero ínfima (un 14% de esas 700.000 necesarias) en comparación con la creación de hogares y las más de 600.000 que se entregaron en 2007 y 2008.

Dos cuellos de botella impiden incrementar la actividad de forma inmediata: la escasez de suelo finalista y la falta de mano de obra cualificada. Un informe elaborado por la consultora Colliers de la mano de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), cuantifica que el tiempo medio para desarrollar suelo en el que construir un nuevo barrio oscila entre los diez y los quince años, aunque podía demorarse hasta 20.

«La falta de suelo urbanizable es, indiscutiblemente, uno de los principales factores que dificulta la construcción de vivienda en España. La rigidez de la regulación urbanística impide que, sin la materia prima principal para edificar, será imposible construir las viviendas que se necesitan a corto, medio y largo plazo. Adicionalmente, la producción de ese suelo finalista se realiza con fondos propios, pues la financiación de este tipo de procesos está totalmente cerrada», explica Xavier Vilajoana, presidente de esta patronal.

En el caso de la mano de obra, Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), estima que el sector necesita al menos 700.000 nuevos trabajadores para cumplir con los objetivos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. El directivo de la patronal exige un «plan de choque» que incluya «la reforma de la formación profesional, la regularización de inmigrantes y la contratación de jóvenes y mujeres». «Las previsiones de empleo en construcción para el alumnado es de 200.000 oportunidades laborales hasta 2030, con un grado de inserción de prácticamente el 100%», agrega.

Crecimiento de la población

Frente a esta oferta escasa, en los últimos quince años, desde 2010, la población española no ha hecho más que crecer, cerca de un 6,1%, hasta alcanzar los 49,44 millones de habitantes, según el último dato del Instituto Nacional de Estadística. De todos ellos, en las Islas viven 2,27 millones, cifra que es un 8,6% mayor de la que existía hace quince años. Esta tendencia, además, no va a cambiar. Según las proyecciones del mismo organismo, España pasará de contar con 19,67 millones de hogares a más de 21,24 millones en 2030; 22,30 millones en 2035, y 23 millones en 2039, última predicción disponible. Teniendo en cuenta esto, si se mantienen las cifras de producción existentes en la actualidad, el déficit de viviendas aumentará de manera exponencial, alcanzando en 2039 las 2,73 millones de unidades, cuatro veces el actual. «La demanda ha evolucionado con fuerza por el incremento de inmigración y por la llegada a la edad de emancipación de una generación en la que repuntó la natalidad. El atractivo para vivir en España, especialmente en ciudades como Madrid, es el elemento que atrae población de fuera», resume José María Rotellar, director del Observatorio Económico Universidad Francisco de Vitoria (UFV).

Juan Antonio Módenes, investigador principal de la Cátedra d’Habitatge, también apunta a la inmigración como un factor clave en el mercado de la vivienda: «Como no hay crecimiento de la natalidad, la inmigración es hoy el principal factor que hace aumentar la población, ya que prácticamente se crean tantos hogares jóvenes como se disuelven por mortalidad. La llegada de población extranjera aporta personas y también hogares, y, por tanto, genera una demanda adicional de vivienda que no existiría sin estos flujos migratorios. Sin inmigración, la demanda neta sería prácticamente cero; pero como la hay -y es significativa-, la demanda de nuevas viviendas es elevada y obliga a aumentar el parque residencial», concluye el profesor de la UAB.

Concentración en provincias

Al hilo de esto, Judit Montoriol, economista jefe de CaixaBank Research, recuerda en su última publicación que este déficit de vivienda está muy concentrado: las cuatro primeras provincias del ranking acaparan cerca del 50% y las diez primeras, alrededor de dos tercios; mientras las veinte provincias con menor déficit apenas suponen el 5% del total. «No sorprende que Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia y Málaga sean las provincias que encabezan el ranking, pues las zonas urbanas y turísticas son las que han experimentado una mayor presión de demanda, mientras que la oferta de vivienda en estas localizaciones no ha crecido de forma suficiente para hacer frente a esta demanda.

Los excesos del ‘crash’ del ladrillo se han traducido en una devastación de la industria inmobiliaria y un cierre en el grifo del capital bancario

Asimismo, se observa una relación negativa entre la creación neta de hogares y la variación del número de viviendas que no son principales. Es decir, en las provincias donde hay más presión demográfica es en las que se ha producido un mayor trasvase de viviendas secundarias a principales, lo que también sugiere que el ritmo de construcción de vivienda nueva en estas localizaciones no es suficiente», desarrolla.

Como conclusión, Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, asegura que la «prioridad» es aumentar la oferta. Para ello propone, por un lado, «agilizar los trámites burocráticos para poder construir más rápido» y ceder suelo público a inversores que desarrollen vivienda asequible, además de otorgar incentivos fiscales a comunidades autónomas y ayuntamientos para el desarrollo de vivienda en el segmento asequible, que según su criterio es «donde está la urgencia». Al finalizar el pasado año, en las Islas había 27.500 solicitantes de vivienda protegida. Un volumen que contrasta con los 200.000 inmuebles vacíos que permanecen sin uso a lo largo y ancho de las ocho islas.

Tras el fin del boom inmobiliario, o mejor dicho, tras el crack económico, proceso que empezó en 2007, alcanzó su punto álgido en 2008 y terminó entre 2014 y 2015, se instaló en el imaginario colectivo español un mensaje simple y contundente: en España sobraban casas. O, dicho de otra manera, el afán especulador y los excesos del ladrillo eran los culpables de la hecatombe económica de España.

La teoría era cierta, porque el país había iniciado -o al menos visado- la construcción de más de 3,5 millones de viviendas entre 2003 y 2008, una cantidad infinitamente superior a la necesidad del momento, que se vio impulsada a base de crédito fácil y barato. Incluso el entonces presidente, José María Aznar, presumía en público de que España construía más que Francia y Alemania juntas.

El resultado del shock no solo fue una espiral enloquecida de subidas de precios sin fin a la vista, sino también una desaparición total de la demanda, que se tradujo en que cientos de miles de inmuebles no tenían realmente un comprador; sin contar todas las obras que se quedaron a medias por el mismo motivo.

En aquellos años, el sector inmobiliario podría definirse como un todo vale, cualquier ubicación era buena para construir. Nombres como los de Francisco Hernando Contreras, popularmente conocido como El Pocero, proyectaron urbanizaciones como Nueva Seseña, una ciudad de 13.500 viviendas en la provincia de Toledo. O Ciudad Valdeluz, con 10.000 pisos, ubicada a las afueras de Guadalajara e impulsada por Rafael Santamaría, dueño del gigante ya desaparecido Reyal Urbis.

Difícil digestión

Tras todo aquello se generó una bolsa de viviendas que el mercado fue digiriendo con dificultad en los siguientes años, gracias sobre todo a la mágica desaparición de los peores activos en el llamado banco malo, la Sareb. La producción de nuevas casas se estancó. La quiebra de las cajas de ahorros se llevó por delante promociones enteras y a las empresas que había detrás. El grifo del crédito se cerró de golpe.

Prácticamente el 90% de las firmas promotoras desaparecieron. Entre 2010 y 2020, apenas se visaron 770.000 nuevas viviendas, unas 77.000 por año, cifra que además no tiene que coincidir en su totalidad con los inmuebles que finalmente se construyeron. En esos años, al calor de la crisis, surgieron formaciones políticas, que confluyeron en Podemos, que defendían la no necesidad de impulsar la construcción, es decir, de ensanchar la oferta.

Parte de ese razonamiento consistía en convencer de que había un elevado número de viviendas vacías para absorber la demanda, pero el paso de los años demostró que una parte de esas viviendas vacías no estaban donde se necesitaban, se encontraban lejos de polos económicos, mal comunicadas o en zonas periféricas no consolidadas. Este hecho se unió al desmantelamiento del sector: promotoras y constructoras quebradas, técnicos reubicados, cadenas de suministro rotas... Todo esto frenó una maquinaria que no comenzó a recuperarse hasta pasada la pandemia, cuando volvieron a visarse más de 100.000 unidades al año, cifra sustancialmente más alta, aunque muy inferior a la del anterior ciclo.

Esta caída de la actividad que hoy perdura ha tenido otras consecuencias. «La rapidez en la tramitación administrativa se ve afectada por la falta de personal cualificado, tanto en el sector de la construcción como en el ámbito de las administraciones locales, donde la ausencia de técnicos en urbanismo por recortes en la época de crisis o por jubilación, afectan negativamente», señala Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).

Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, resalta que uno de los factores limitantes es la financiación. Antes de la crisis, la banca financiaba la compra de suelo, incluso su tramitación urbanística, algo que no ocurre en la actualidad, donde los departamentos de riesgos de los bancos prácticamente solo otorgan créditos cuando los terrenos son ya finalistas, es decir, cuentan con licencia para iniciar obras y ya tienen muy avanzada la comercialización de las viviendas con los compradores finales.

El reglamento Basilea III, que entró en vigor en 2013, provocó que prestar capital para construir vivienda fuese más difícil y caro que antes. Entre sus consecuencias está la creación de la Sareb, banco malo que aglutinó todo los préstamos impagados y sus colaterales de las entidades financieras. También tuvo su repercusión en los clientes finales, que pasaron de poder hipotecar hasta el 100% del inmueble -en muchos casos más- a solo el 80%, además de que las exigencias de ingresos estables se endurecieron. Esto a su vez es el cuello de botella para el acceso a una casa, ya que los bancos exigen un ahorro del 20% del precio del activo y los costes e impuestos asociados a esa compra, cuantía que se traduce en alrededor del 30% del total, algo inasumible para muchos jóvenes y familias.

En este sentido, Vilajoana, de APCE, realiza un alegato: «La crisis de 2007 fue una crisis financiera, que ha provocado que la regulación bancaria en tema de riesgos se haya vuelto más ajustada, paralizando, por tanto, cualquier actividad de financiación relacionada con el suelo. En la situación actual creemos que esas normas se deberían relajar con el fin de poder disponer de suelo apto para el desarrollo de vivienda asequible».

Suscríbete para seguir leyendo