Rafael Tarajano: «Para resolver la crisis de la vivienda necesitamos crear un ‘boom’ inmobiliario»

¿A qué se debe el déficit de vivienda que afecta actualmente a Canarias y por qué es especialmente grave en comparación con otras regiones?

El déficit de vivienda en Canarias tiene un componente estructural muy marcado. Tras la crisis de 2008 existía un excedente enorme de vivienda nueva con más de 70.000 viviendas de obra nueva sin comprador. Por lo tanto, la promoción dejó de verse como una actividad viable; se hablaba incluso de limitar la construcción. La actividad promotora prácticamente desapareció y durante años apenas se edificó vivienda, ni protegida ni libre. A esto se suma que la población crece en torno a 25.000 habitantes cada año. La combinación de una producción casi inexistente y un aumento permanente de la demanda ha generado un déficit acumulado que nos lleva a la situación actual en la que sencillamente no hay vivienda suficiente.

El déficit en la construcción de casas, ¿está motivado por la merma del tejido productivo tras la crisis de 2008 o a otro tipo de factores?

Intervienen varios factores. Tras la crisis había un excedente de vivienda, por lo que la promoción no era necesaria. No hubo una previsión pública para reactivar la construcción mientras ese excedente se iba absorbiendo, ni para reforzar el parque público ni para incentivar la promoción privada. Como consecuencia, los promotores prácticamente desaparecieron. Además, es muy caro. El suelo, los impuestos y los costes administrativos encarecen el producto final hasta el punto de que, en muchas zonas, la vivienda resultante no puede comercializarse. Solo en áreas muy concretas, como el barrio de Guanarteme en Las Palmas de Gran Canaria o algunos centros urbanos, los precios de venta encajan con los costes reales.

¿La presencia de población extranjera o no residente influye en estas zonas donde la construcción es más rentable?

La mayoría de las compras de vivienda en la ciudad las realizan residentes nacionales. En el conjunto del Archipiélago, la compra por parte de extranjeros, o más concretamente, de no residentes, se sitúa alrededor del 30%, pero esa cifra es mucho más alta en municipios turísticos como los de Adeje o San Bartolomé de Tirajana. Por eso es importante distinguir los conceptos. El debate real no gira en torno a extranjeros, sino a no residentes. En la capital, el mercado es fundamentalmente local.

Ante la lentitud en el ritmo de construcción, ¿qué alternativas existen para incrementar la oferta de vivienda a corto o medio plazo?

La principal es recuperar vivienda vacía. Aunque no hay tantas como a veces indican las estadísticas, sí existe un volumen relevante. Muchas viviendas están deshabitadas por herencias sin resolver o porque requieren reformas integrales. La clave es incentivar fiscalmente que estos hogares vuelvan al mercado. Actualmente la compra está penalizada con impuestos como el ITP, lo que desincentiva la inversión en rehabilitación. La vía más rápida para aumentar la oferta sería facilitar que inversores puedan adquirir, reformar y poner en uso esas viviendas.

«Resolver el problema de la vivienda puede llevar diez años y no hemos empezado todavía»

Las estadísticas calculan que cerca de 200.000 viviendas del Archipiélago están vacías. ¿Serían suficientes para cubrir la demanda actual en Canarias?

La cifra de 200.000 viviendas vacías no es realista. Pero incluso si fueran mil, serían mil problemas menos. La necesidad de vivienda supera ampliamente las 30.000 personas inscritas oficialmente como demandantes, porque esa cifra solo refleja a quienes se han registrado; la necesidad real es mucho mayor. La ausencia de vivienda afecta tanto a las familias que no pueden adaptar sus proyectos vitales, cambiar de barrio, crecer o reducir el tamaño del hogar como a la economía regional. La compra de vivienda y el acceso por medio del arrendamiento también y las dos situaciones están en condiciones pésimas. Además, muchas personas que encuentran trabajo en el Archipiélago terminan renunciando porque no logran un alquiler. Por lo tanto, cualquier vivienda que se recupere es positiva, pero no es una solución completa.

Uno de los factores del incremento de la demanda de vivienda es la llegada de población, ¿las Islas está en disposición de ofrecer hogares a todas estas personas?

A menudo se presenta como algo sencillo afirmar que la solución al problema de la vivienda en Canarias pasa por impedir que los extranjeros compren viviendas en las Islas. Sin embargo, antes de llegar a esa conclusión conviene analizar cuánto dinero aportan realmente esos compradores a la economía canaria. Hay que tener en cuenta que el dinero que introducen los no residentes no existía previamente en el Archipiélago y que desde el punto de vista contable, la venta de una vivienda a un no residente se considera una exportación, porque recibimos capital que no formaba parte de la economía local y que, por tanto, contribuye a enriquecerla. Por eso es necesario cuantificar primero cuál sería la pérdida económica si se decidiera limitar la venta de viviendas a no residentes. Y, al mismo tiempo, valorar el peso que estas operaciones pueden tener en la presión sobre la oferta de vivienda disponible. Hay dos factores que deben observarse a la vez.

¿Es posible restringir la compra de viviendas a extranjeros para aliviar la presión sobre el mercado?

Cuando hablamos de extranjeros, es fundamental distinguir entre lo que significa ser extranjero y lo que implica ser no residente. A menudo se plantea la idea de prohibir la venta de viviendas a extranjeros, pero en realidad de lo que estaríamos hablando es de limitar la venta a personas no residentes. Es decir, la restricción no afectaría solo a quienes proceden de otros países, sino también a ciudadanos de otras comunidades españolas como madrileños, navarros o gallegos si no fueran residentes en las Islas. Debemos pensar bien cuál sería el alcance real de una medida así, porque si la limitación se aplica únicamente a determinadas nacionalidades, probablemente no resolvería el problema de fondo. Además, cuando se trata de Europa, este matiz se vuelve aún más relevante. Si se solicita autorización para restringir la compra de viviendas en Canarias, lo que Europa evaluará no es si se puede vetar a ciertos extranjeros, sino si se puede limitar la venta a no residentes en general. Europa jamás aceptaría que se prohibiera vender a un parisino pero se permitiera vender libremente a un madrileño. Si la limitación se justifica por motivos como la superpoblación o la presión sobre el mercado, esa restricción tendría que aplicarse a todos los no residentes, sin excepciones ni selecciones arbitrarias.

¿Se está adaptando el sector de la construcción a los cambios en los tipos de hogares, como la reducción de miembros o el envejecimiento de la población?

Sí. El tamaño de las viviendas lleva años adaptándose porque las familias son más pequeñas, hay más hogares monoparentales, más personas viviendo solas y más unidades familiares independientes. Además, el precio del metro cuadrado obliga a construir viviendas más pequeñas. Esto contribuye a que se necesiten más viviendas en total.

«Los precios no pueden subir indefinidamente ni alejarse demasiado de lo que los canarios pueden asumir»

¿Por qué no se ven, al menos a corto-medio plazo, los resultados de los Planes de Vivienda que se han aprobado?

Resolver el problema de la vivienda puede llevar diez años y no hemos empezado todavía. Se han aprobado normas, algunas bien orientadas, pero la construcción no se está acelerando al ritmo que requieren los canarios. Necesitamos edificar entre 6.000 y 10.000 viviendas nuevas cada año solo para empezar a revertir el déficit, y todavía estamos muy lejos de esas cifras. Por eso insisto en que hace falta, literalmente, un boom inmobiliario, es decir, construir mucho más para crear un stock suficiente. Un mercado saludable necesita cierto excedente; ahora mismo solo hay un 1,7% del parque de viviendas de las Islas en venta, muy lejos del 4% recomendado.

¿Qué evolución se espera en los precios de la vivienda en los próximos años?

En la situación actual, aunque siempre pueden surgir eventualidades, todo apunta a que el año que viene será muy similar al actual. Es decir, seguiremos viendo un aumento de la demanda y una oferta insuficiente, lo que previsiblemente hará que los precios continúen subiendo. La cuestión importante es determinar hasta dónde pueden llegar esos incrementos, porque los precios, tarde o temprano, tienen que ajustarse a la capacidad de pago de la gente; de lo contrario, las viviendas dejarían de venderse. En otras palabras, Los precios no pueden subir indefinidamente ni alejarse demasiado de lo que los canarios pueden asumir, porque ellos son, en definitiva, el principal público comprador.

¿Considera que las restricciones que se han impuesto a la vivienda vacacional harán que al menos parte de esas viviendas pasen al mercado del alquiler tradicional?

Probablemente no de forma significativa. Algunas viviendas desaparecerán como vacacionales, pero pocas irán al alquiler residencial debido al miedo de los propietarios a la Ley Estatal de Vivienda y a los problemas de okupación. Además, muchas viviendas vacacionales no están en zonas donde hacen falta casas para residentes. Por eso no se espera un impacto notable en la oferta de alquiler.

¿Qué medidas podrían mejorar la oferta y reducir los precios del alquiler en Canarias?

La única solución estructural es construir muchas más viviendas. Mientras tanto, las ayudas públicas como los avales ICO o las subvenciones pueden aliviar temporalmente la accesibilidad, pero no resuelven el déficit real. Sin un aumento significativo de la construcción, los problemas continuarán.

¿Qué alternativas propone para mejorar la oferta y los precios de los arrendamientos en las Islas?

Se necesita liberar suelo, agilizar trámites urbanísticos, reducir impuestos asociados a la construcción y facilitar que el precio del suelo baje aumentando su disponibilidad. También es necesario que construir vuelva a ser rentable para los promotores. Sin un conjunto amplio de reformas, la vivienda seguirá siendo de difícil acceso.

«Las ayudas públicas como los avales ICO o las subvenciones no resuelven el déficit real de vivienda»

Las donaciones y herencias están ganando peso en la transmisión de viviendas, mientras generaciones anteriores han podido comprar varios inmuebles, los más jóvenes no tienen alternativas para su emancipación. ¿Vamos hacia un escenario en el que será necesario esperar a heredar una vivienda por la imposibilidad de poder comprarla?

Sí, la mayoría de los jóvenes no puede permitirse una vivienda. Los costes de construcción han subido más de un 40% en pocos años y las normativas han encarecido la edificación. Una pareja con ingresos medios debería poder acceder a un hogar, aunque no esté situado en zonas céntricas, pero sin ampliar la oferta de viviendas en el mercado estas personas no podrán comenzar sus proyectos de vida.

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