Solucionar el acceso a la vivienda es una cuestión de voluntad política

La subida de precios de la vivienda en España está siendo significativa, claramente por encima del 10% en 2025. La causa es fácil de entender. El sector inmobiliario no puede abstraerse de la interacción de oferta y demanda para fijar sus precios. Como se han construido pocas viviendas desde la gran recesión iniciada en 2008, la escasez de oferta es la principal razón del aumento de precios. La consecuencia también se comprende fácilmente. Un colectivo importante como los jóvenes cada vez ve más inaccesible adquirir una vivienda, lo que a su vez deteriora la natalidad, uno de los principales factores de crecimiento de una economía.

¿Por qué los promotores construyen tan pocas viviendas? Para entenderlo sencillamente empezaré con un paralelismo con lo sucedido con los bancos tras la gran recesión. Por aquél entonces, se les pedía que aumentaran el crédito para ayudar a que el producto interior bruto (PIB) no se derrumbara. Pero al mismo tiempo, los tipos de interés eran muy reducidos. Así, su rentabilidad era muy discreta, estaba por debajo de su coste de capital, que es la rentabilidad exigida por sus accionistas por el riesgo asumido. Cuando eso sucede, cada euro invertido destruye valor para dichos accionistas y, por lo tanto, si los bancos hubieran acelerado el crédito, probablemente habrían terminado provocando el despido de sus responsables. Por eso no aceleraron el crédito, algo racional.

Elevado riesgo

¿Por qué lo anterior tiene relación con la escasa construcción de viviendas? Porque a los promotores les sucede lo mismo que a los bancos entonces. La rentabilidad que obtienen de construir y vender viviendas es inferior a su coste de capital, la rentabilidad exigible por el elevado riesgo que asumen. Es un negocio en el que desde que se invierte el primer euro hasta que se entrega el producto, como poco, pueden pasar dos o tres años. Y en ese periodo, pueden haber cambiado las expectativas de demanda y precios, incumpliéndose cualquier plan concebido. ¿Por qué la rentabilidad de construir viviendas es menor a la exigible? Porque los costes han subido sensiblemente y no pueden ser plenamente repercutidos a los compradores sin arriesgar la propia venta, dado el poder adquisitivo medio de dichos compradores.

¿Por qué han subido tanto los costes de construir? Principalmente porque hay escasez de suelo y de mano de obra disponible, lo que encarece su coste considerablemente. Además, los plazos asociados a todo el proceso de fabricación de suelo y viviendas son elevados, lo que impulsa el coste de financiación, al tener que remunerar al capital por más tiempo. Aparte, hay normativas que incrementan los costes, como la obligatoriedad de construir plazas de garaje innecesarias. Existen más factores que explican la subida de costes de los promotores, pero esos son los esenciales. Por otro lado, no solo el aumento de costes de construcción explica la menor oferta de viviendas, también afecta la inseguridad jurídica, que retrae la inversión en vivienda para alquilar. Cuando los potenciales inversores perciben volatilidad regulatoria o el riesgo de ver limitadas sus rentas, paralizan sus acciones. Finalmente, los impuestos desembolsados por los compradores son también significativos, en términos absolutos suponen un pago excesivo para la renta media de los citados compradores.

Medidas esenciales

¿Cuáles son las soluciones esenciales para reducir a medio plazo los elevados costes de construcción y así aumentar la oferta de viviendas? Evidentemente aquellas relacionadas con sus causas: liberalizar más suelo, atraer mano de obra extranjera, reducir plazos burocráticos y optimizar la regulación. ¿Cuál puede ser la solución para reducir la inseguridad jurídica e igualmente incrementar la oferta de vivienda? Mitigar la volatilidad regulatoria y no poner límites a los alquileres, medida que se ha demostrado ineficiente para reducir las rentas de manera duradera en múltiples ejemplos en el mundo. ¿Y respecto a los elevados impuestos pagados por los compradores? Reducirlos o diferirlos para contener el precio de las viviendas.

Por supuesto hay muchas más medidas posibles para mejorar la oferta la vivienda, incluso algunas a corto plazo, como la ampliación vertical o el cambio de usos desde oficinas hacia residencial. A medio plazo, también incrementar la vivienda asequible y social. Pero hay una característica común a casi la totalidad de las soluciones planteadas: la necesidad de que las administraciones públicas actúen. Por ello, la solución es una cuestión de voluntad política.

Suscríbete para seguir leyendo