Los multipropietarios acaparan más del 20% de la oferta de vivienda en Canarias

En Canarias el 20,59% de las viviendas disponibles están en manos de grandes tenedores, según el último informe de la asociación Provivienda. El porcentaje representa el mayor dato a nivel nacional, por encima del 15,74% de Madrid o el 15,17% de Barcelona, y retrata la situación de más de 68.341 casas de las 331.915 que el análisis recoge como disponibles para «formar parte de la oferta –tanto en alquiler como en venta– de vivienda en un momento determinado». El estudio se enmarca en una emergencia habitacional que pone el foco en el déficit de la oferta y una demanda acumulada que no echa el freno, sino que aumenta.

En realidad el término correcto en el Archipiélago sería el de megatenedores. A efectos de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, se considera «gran tenedor» a toda persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial. Pues bien, en el caso de las Islas todos sus grandes tenedores tienen más de 50 casas. La situación se traduce en un escenario complicado para que las administraciones públicas puedan intervenir en un control del acceso a estos hogares de manera asequible. De hecho, en base a los datos recabados por Provivienda, tan solo controla el 4,8% del parque residencial disponible. Pero, sobre todo, el 20,59% muestra un escenario en el que cada vez es más difícil adquirir una vivienda por parte de las familias.

«Llevan 17 años sin permitir que las familias compren una vivienda», explica Sergio Nasarre, director de la única Cátedra de Vivienda dependiente de la UNESCO. El catedrático señala la dificultad de acceder a una hipoteca, ya que se requiere invertir aproximadamente el 34 % del valor de la casa como entrada –la parte no financiable– para poder obtener el préstamo. Mientras tanto, los fondos de inversión y grandes compradores, que no necesitan recurrir a este tipo de crédito, «no encuentran obstáculos para seguir adquiriendo propiedades», subraya.

Inversores privados

Cabe recalcar que los hogares que se han contabilizado en el estudio cumplen con la característica de que no son habitados de forma permanente por sus propietarios. Este stock incluye viviendas principales en alquiler o cedidas, segundas residencias, viviendas vacías o con otros usos como alojamientos de temporada o turísticos. Así, la totalidad de los megatenedores en Canarias son privados, lo que sugiere carteras relevantes de inversión. Entre estas entidades privadas destacan, a nivel nacional, CaixaBank con 21.815 viviendas y Blackstone con 19.638, como líderes en tenencia. Muy por detrás se sitúan Cbre (8.096), Cerberus (6.936) y Santander (5.001).

En el otro extremo, donde el sector público pesa más dentro de los megatenedores, se encuentra el País Vasco (solo 14,4% privados), Andalucía (43,4%), Galicia (48,2%) y Baleares (49,6%). En esta línea, las necesidades de regulación no son las mismas. Mientras que los territorios con predominio privado requieren de instrumentos de colaboración –como acuerdos con promotores, incentivos fiscales o políticas de regulación– para orientar esas carteras hacia alquiler asequible; en esas comunidades en las que predomina lo público el estudio recomienda «escalar y estabilizar el parque para anclar precios y cobertura». Es decir, expandir y mantener el parque residencial de estos territorios para estabilizar los precios y garantizar el acceso.

Precio de la vivienda

«La vivienda cuyo propietario es un fondo de inversión o un gran tenedor no necesariamente es más cara», anota Alejandro Bermúdez, cofundador de Atlas Real Estate Analytics, una consultora especializada en estudios de mercado y localización de activos inmobiliarios. En este sentido, la presencia de un alto porcentaje de megatenedores en el mercado no se traduce automáticamente en un aumento de los precios para los compradores. Parte de la explicación es que este fenómeno no es reciente y que, desde hace años, el porcentaje de grandes propietarios se mantiene elevado. De hecho, aunque Canarias cuenta con el mayor dato de grandes tenedores del país, es la segunda comunidad autónoma con menor crecimiento de estos propietarios entre 2006 y 2024, con un incremento del 8,3%.

Donde sí se percibe el efecto de la concentración de grandes compradores es en la actualidad, en un contexto en el que resulta urgente aumentar la oferta de vivienda para afrontar la emergencia habitacional. En este contexto, lejos de poder garantizar directamente viviendas asequibles para la población, las administraciones se ven obligadas a colaborar con la propiedad privada para que el mercado funcione también para quienes cuentan con menos recursos.

Por otro lado, los tenedores intermedios, es decir, propietarios de una a 10 viviendas adicionales, concentran el grueso del mercado con un 74,66%. Además, en concordancia con los datos sobre grandes tenedores, es el menor entre el resto de comunidades autónomas del país.

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