La RIC en vivienda: un gigante 'dormido' por la inseguridad jurídica

Tras ocho meses de la puesta en marcha de la posibilidad de dotar la Reserva para Inversiones de Canarias (RIC) en la compra o rehabilitación de viviendas destinadas a arrendamientos, el mecanismo que prometía aliviar el mercado del alquiler en las Islas sigue sin despegar. A pesar de la aprobación de la reforma del Régimen Económico y Fiscal (REF) en la Ley 6/2025 el pasado 28 de julio, con efectos retroactivos al 1 de enero de este año, la inversión empresarial en vivienda se mantiene tímida ante las dudas jurídicas que aún no se han despejado.

Desde el Ejecutivo regional, tanto el Comisionado del REF como la Consejería de Hacienda no tienen datos sobre los efectos que está teniendo esta medida, anunciada ‘a bombo y platillo’ para paliar la emergencia habitacional. Es el Estado quien se encarga del control de la RIC, afirman, y no suele informarles. Este es otro de los argumentos para que Canarias pida las competencias en la gestión del REF en mecanismos como la propia RIC o la Deducción por Inversiones (DIC).

Pero quienes sí siguen el pulso de este mecanismo son los asesores fiscales, los que tratan directamente con los potenciales inversores, y son quienes alertan de que este potente instrumento del REF está teniendo una acogida tímida en la materialización de vivienda para el alquiler.

Nueva construcción

Salvador Miranda, asesor fiscal y director de la Cátedra del REF, expone que el mecanismo «no está funcionando» como se esperaba. Sostiene, no obstante, que existe un notable interés y movimiento por construir nuevas viviendas y adquirir edificios, pero la gran mayoría de estas operaciones se destinan a la venta y no al arrendamiento libre. La venta no es apta para dotar en RIC.

Por su parte, el asesor fiscal Orlando Luján coincide en que el despegue de este instrumento del REF es «tímido», aunque hay interés, pero las dudas jurídicas existentes y la burocracia en este tipo de construcciones o rehabilitaciones están ralentizando la RIC en vivienda.

Empresas interesadas

Pese a ello, Luján menciona que hay empresas de sectores tradicionales, como el agrícola, que están interesadas en usar la RIC para diversificar su actividad. Un ejemplo concreto es la predisposición a adquirir un edificio completo destinado actualmente al alquiler vacacional para transformarlo en viviendas de alquiler tradicional. Este proceso implica comprar el inmueble, cambiar su uso y ponerlo en el mercado de arrendamiento habitual. Uno de los problemas sigue siendo las trabas burocráticas en la concesión de licencias de obra y permisos, lo que ralentiza la puesta en marcha de los proyectos, indica Luján.

Préstamo financiero

A juicio de ambos expertos, hay una cuestión importante que frena la inversión y que ha de ser corregida: el «olvido» del préstamo financiero, recogido en el artículo 27.4.d.3º del REF, es, según los expertos, el error más grave de la reforma. El procedimiento más exitoso y seguro hasta ahora ha sido la mediación financiera, es decir, que el dotador de la RIC preste el dinero a una entidad financiera para que esta financie la construcción.

Aunque este mecanismo funciona con éxito para reformas hoteleras o energías renovables, en el caso de la vivienda existe una laguna legal, indica Orlando Luján. Explica que este proceso para inversores colectivos supone, por ejemplo, que una entidad reúne a muchos pequeños inversores hasta sumar una cifra importante, que se presta a una empresa para que acometa el proyecto de construcción o explotación de viviendas en régimen de alquiler. La entidad debe explotar las viviendas en arrendamiento durante al menos cinco años. Tras ese periodo, se devuelve el capital al inversor original.

Un olvido que se puede corregir

Salvador Miranda remarca que esta vía se omitió en la reforma de julio de 2025 para el caso de las viviendas libres. Los inversores están esperando a que se incluya formalmente este «olvido».

Un empleado obligatorio

Otra de las dudas jurídicas es la obligación de disponer de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa «en todo caso». En el supuesto de que alguien solo tenga dos pisos o en pymes, el empleado obligatorio por ley sería algo que choca con la lógica empresarial, indica Miranda.

Viviendas usadas

El experto considera que otra incertidumbre son las viviendas usadas. La ley busca que se cree un «nuevo» parque de alquiler, no que las viviendas solo cambien de manos. Por ello, se exige que el inmueble no haya estado alquilado como residencia habitual en el año anterior, lo que bloquea posibles dotaciones.

Por todo ello, reclaman una aclaración urgente de la Dirección General de Tributos o una nueva reforma que rescate la vía de los préstamos financieros. Ambos ven muchas posibilidades a la dotación de RIC en vivienda si se salvan esas dudas.

Para Orlando Luján como toda nueva norma, y más en construcción, cuesta arrancar, pero cree que a lo largo de este año se puede ir afinando y promover más viviendas para el alquiler.

500 millones y 1.500 viviendas

Si se despejaran las dudas, Salvador Miranda calcula que podrían movilizarse unos 500 millones de euros. La materialización de la RIC podría incorporar entre 1.000 y 1.500 viviendas de alquiler.

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