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Los expertos alertan sobre los riesgos de vender un piso y tributar

El vendedor puede quedar desprotegido si paga el impuesto de transmisiones

Los expertos alertan sobre los riesgos de vender un piso y tributar

Los expertos alertan sobre los riesgos de vender un piso y tributar

Quien compra una vivienda de segunda mano está obligado a tributar por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, un gravamen que varía según las autonomías entre el 6% y el 10% del valor de la transacción (entre 6.000 y 10.000 euros para el caso de un inmueble valorado en 100.000). Pero no es infrecuente que comprador y propietario acuerden que este último se haga carga del tributo. Algunos expertos están alertando ahora de que este tipo de pactos pueden dejar al vendedor "desprotegido" ante la Administración en ciertas situaciones.

José María Salcedo, miembro del despacho valenciano Ático Jurídico, expone tales riesgos en una publicación reciente, donde precisa en primer lugar que, aunque las partes acuerden que pague el vendedor -el Código Civil las faculta a incluir en los contratos las cláusulas que consideren pertinentes siempre que nos sean contrarias a "las leyes, la moral o el orden público"- a ojos del Fisco el obligado tributario (sujeto pasivo del impuesto) no deja de ser el comprador. De ahí que, como explica Salcedo, pueden suscitarse problemas si Hacienda (la autonómica, en este caso) realiza una comprobación de valores, procedimiento de control que a menudo se salda con un aumento de la cantidad a pagar. Aplicando el pacto entre comprador y vendedor, éste último queda también obligado a sufragar el incremento de la factura fiscal. La duda jurídica está, sin embargo, en si el vendedor puede al menos recurrir la decisión de la Administración para evitar el pago.

Sin criterio uniforme

Los jueces se han pronunciado sobre ese aspecto y no hay un criterio uniforme. Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid reconoce que la persona que paga está legitimada para interponer recurso. Otra de Andalucía determina lo contrario: aunque exista un pacto entre las partes y de hecho haya tributado el vendedor, la prerrogativa de promover un recurso sólo corresponde al comprador del piso.

Las dificultades y dilemas jurídicos se suscitan también en el supuesto de que el contribuyente efectivo (el vendedor) intente rectificar la liquidación del impuesto (realizada a nombre del comprador), al considerar por ejemplo que debió beneficiarse de una bonificación y que tiene derecho a que se le devuelva una parte del dinero. Conforme al análisis de José María Salcedo, el vendedor no podrá obtener la devolución de lo erróneamente pagado, debido a que la legislación tributaria únicamente legitima para ello al comprador. "Vemos cómo el vendedor que asume un impuesto que no le correspondía queda muy desprotegido", expresa Salcedo.

¿Conviene a la luz de esos riesgos evitar en los contratos de compraventa los pactos sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales? El mismo jurista valenciano sugiere que se incluyan cláusulas para mejorar la posición del propietario que vende el inmueble, de manera que, si lo considera necesario, pueda exigir al comprador la presentación de recursos u otras reclamaciones ante el Fisco.

La práctica de acordar que un impuesto ligado a una compraventa inmobiliaria lo abone una parte distinta a la que determina la ley se da también con el tributo municipal de plusvalías. En este caso, quien en origen está obligado a tributar es la persona que vende la propiedad.

La gestión está cedida a las comunidades autónomas y su porcentaje varía entre el 6 y el 10%, pero hay excepciones. En Madrid es del 6%, pero en Galicia, dependiendo de la situación económica del comprador, puede ser del 4, del 7 o del 10%. El porcentaje se aplica sobre el valor escriturado del inmueble.Y las familias numerosas tienen un ITP más bajo, que es necesario comprobar.

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