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Cambio en la movilidad

La electrificación trastoca la inversión en plazas de garaje

Las exigencias de seguridad limitan las estaciones de recarga a la primera planta de los aparcamientos

Recarga de un coche eléctrico.

La electrificación del parque de automóviles va a influir en la evolución de los precios de las plazas de aparcamiento en España. Desde este verano, una normativa técnica que aplican los bomberos en Barcelona de forma previa a la obtención de las licencias de obras en aparcamientos impide situar estaciones de recarga por debajo de la primera planta de los subterráneos por motivos de seguridad. Esa mera exigencia administrativa local podría ser adoptada por otros municipios y amenaza con ser un serio obstáculo para el desarrollo masivo del coche eléctrico en España. Precisamente este julio (el 13 de julio) el Consejo de Ministros aprobó el denominado Perte, el programa para apoyar al vehículo eléctrico que prevé movilizar 24.000 millones de euros en tres años. El sector público aportará más de 4.300 millones y la inversión privada se estima en 19.700 millones de euros. La creación de empleo generada por el Perte podría alcanzar los 140.000 puestos de trabajo. Competencia también ha remitido sus informes sobre el tema.

Según el informe técnico de los bomberos de Barcelona, ningún sistema de carga rápida de vehículos eléctricos se puede situar "por debajo del subterráneo primero ni por encima de la primera planta" en el caso de los aparcamientos subterráneos. Esa exigencia se amplía también al almacenamiento de baterías y hasta a la utilización del aparcamiento como zona de distribución logística de mercancías. 

Según los expertos en seguridad de los bomberos "está demostrado que los incendios en vehículos eléctricos presentan unos factores diferenciales desfavorables en relación a los vehículos convencionales de combustión interna". Entre esos factores, destacan la mayor posibilidad de propagación de cualquier incendio a los vehículos próximos; la posibilidad de desestabilización de las baterías por motivos diversos, con riesgo de explosión; dificultades para que el agente extintor llegue al interior de las baterías; que apagar el incendio de un vehículo eléctrico puede alargarse muchas horas, y hasta días, lo que comporta la utilización de miles de litros de agua; y en definitiva, operaciones de extinción más complejas y mayor nivel de riesgo para los equipos de intervención, ya que son incendios muy virulentos que crecen con velocidad. 

En fuentes del Gobierno miran la normativa de seguridad con cierta preocupación. Reconocen que en la práctica la recarga de automóviles eléctricos "implica normativa de distintas administraciones". A nivel estatal la regulación general de los puntos de recarga es del Ministerio de Industria a través del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Las autonomías serían las responsables de su cumplimiento e inspección, mientras que los Ayuntamientos también tienen competencias para su regulación a través de las ordenanzas municipales. En la parte de protección contra incendios sería el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a través del Código Técnico de la Edificación y próximamente también a través del Documento de ahorro de Energía este Código que regulará su instalación en aparcamientos. Será necesario en el futuro coordinar la regulación concreta, pero la aplicada por los bomberos se presume a priori coherente. 

Los expertos afirman que el riesgo de explosión deriva de una reacción química de los componentes internos que provoca el calentamiento y una situación asimilable a una explosión, con proyección de material incandescente, causando focos secundarios de incendios a una cierta distancia e incrementando rápidamente la velocidad de propagación.

Pese a que el riesgo de incendio de los vehículos eléctricos no se ha demostrado con claridad superior al de los vehículos tradicionales, los bomberos sí aseguran que se ha observado que las operaciones de recarga implican un mayor nivel de riesgo de incendio, especialmente en recargas rápidas y semi-rápidas. Ante los riesgos existentes, los bomberos consideran que "se deriva una necesidad de determinar medidas de protección contra incendios adicionales a las actualmente vigentes, que no contemplan este riesgo emergente". 

La aplicación de las exigencias de seguridad están causando ya más de un problema en el diseño y remodelación de aparcamientos en Barcelona, abre incertidumbres en el mercado de plazas de parking y alarma a un sector del pupilaje que durante el pasado año sufrió especialmente los efectos de los confinamientos y empezaba a tener esperanzas en diversificar el negocio con estaciones de recarga y habilitación de espacios logísticos (paquetería, zonas de recarga de vehículos de reparto, etc).

La rentabilidad de los garajes en España en junio de 2021 se situó en un 8,7%, 1,2 puntos menos que en 2020 (9,9%), según el estudio 'La rentabilidad de los garajes en España en 2021', basado en el análisis de los precios de los garajes en venta y alquiler de junio de 2021 por el portal inmobiliario Fotocasa. El comprar plazas de aparcamiento suele ser recurso del pequeño inversor, al suponer una aportación de ahorros moderada y retornos de lo aportado sin excesivas complejidades. Además, con la pandemia ganó peso la idea de que pese a las presiones de la movilidad sostenible buena parte de los ciudadanos van a preferir el transporte privado para eludir contagios. Así, las plazas de alquiler han sido de fácil comercialización en general. Las rentas son dispares, pero pueden ir desde los 50 euros mensuales a los más de 300 euros en algunas zonas. 

La cuestión es que en el futuro, las diferencias de precio de los aparcamientos diferirán más, en función de la posibilidad de instalar o no una estación de recarga rápida (un enchufe sencillo siempre será posible). "En el segundo trimestre del año vemos que hay un ligero descenso de la rentabilidad respecto de 2020 aunque sigue siendo una rentabilidad muy elevada", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa sobre la compraventa de plazas. La rentabilidad de la inversión puede estar en torno al 6%, o incluso algo más. Pero los alquileres tienden a bajar moderadamente en los últimos tiempos. 

Para la consultora DBK, el volumen de negocio asociado al alquiler de plazas en aparcamientos en estructura contabilizó una caída del 35,9% en España el año pasado, hasta situarse en 572 millones de euros. Achaca esta caída fundamentalmente al covid y al varapalo del desplome de la actividad en estacionamientos de aeropuertos, por ejemplo. Añade en su informe que el proceso de concentración de la oferta tiende a intensificarse, como consecuencia del cese de actividad de pequeñas empresas y las operaciones de compra llevadas a cabo por los grandes grupos del sector. Los cinco primeros operadores reunieron en 2020 una cuota conjunta en el mercado ibérico del 47%.

Para los expertos de Solvia, los precios de los aparcamientos tienden a la baja en momentos de incertidumbre económica. Pero la horquilla de precios de venta es enorme y dependiente de la oferta de proximidad existente si es para uso personal. Así desde 10.000 euros a 50.000 euros es lo habitual, con excepciones de ubicaciones que se han llegado a pagar a 120.000 euros. A partir de ahora, será necesario tener en cuenta también la posibilidad de electrificación de la plaza. La primera planta será la más deseada. 

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