El mercado de la vivienda en Canarias se despereza. Lo hace cuando en el conjunto del país no solo ha salido ya del letargo, sino que incluso ha alcanzado cifras desconocidas desde 2008. Esto último ha devuelto a la actualidad dos de las palabras más temidas –y de más ingrato recuerdo– en la economía española en general e isleña en particular: burbuja inmobiliaria. Sin embargo, una cosa es el crecimiento del sector –sensible en el conjunto del Estado e incipiente en el Archipiélago–, y otra muy distinta es que este crecimiento tenga las características de una burbuja como la que estalla a finales de 2007 con aquel capítulo de las hipotecas subprime o basura en los Estados Unidos. Aquella burbuja que revienta de repente en mil pedazos y que da lugar a la crisis financiera que se prolongaría hasta el bienio 2014-2015. Pero ahora el escenario no es el mismo, ni en España ni muchísimo menos en Canarias. Hay expertos y economistas que ven alguna similitud con la burbuja que se inicia en 1997 y estalla en octubre de 2007, pero será muy difícil dar con alguno que halle siquiera una semejanza en el caso de la Comunidad Autónoma. Más allá, claro está, de que las Islas son parte de España y de Europa y de que, por lo tanto, se verían afectadas por una eventual crisis inmobiliaria en el país o el continente. Con la economía real –las familias y las empresas– aún en crisis por la pandemia y sin aflojar el control bancario del crédito, la posibilidad de una burbuja en la región es más bien una quimera.
En lo que va de año, en concreto de enero a septiembre, se ha cerrado en España un total de 421.267 compraventas de viviendas. Es la cifra más alta desde 2008, justo el primer año tras el estallido de la burbuja, cuando se contabilizaron 442.021 operaciones. Es este el principal indicador de que se está produciendo un «boom inmobiliario», en palabras del profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. No en vano, la compraventa de casas está, cabe insistir, en máximos de los últimos 13 años. ¿Y en Canarias? En Canarias se vendieron en los nueve primeros meses de este año 15.229 viviendas. En 2019, el último ejercicio antes de la irrupción del coronavirus, se vendieron en el mismo período 16.589, es decir, 1.360 más que en lo que va de 2021. Así pues, mientras que la compraventa de casas y pisos está en España en las cifras más altas desde 2008, en el Archipiélago ni siquiera ha recuperado aún los niveles prepandemia. De hecho, esas 15.229 viviendas vendidas a lo largo de este año son la menor cantidad desde 2015, cuando hasta septiembre se contabilizaron 14.144 operaciones. En definitiva, la actividad inmobiliaria residencial está en máximos de 13 años en el conjunto del Estado pero en mínimos de seis años en las Islas –dejando 2020 a un lado porque la pandemia paralizó la economía, aunque aun así se cerraron 12.863 compraventas hasta septiembre, no muchas menos que este año–.
Lo anterior evidencia que Canarias no experimenta ese «boom inmobiliario» que sí se está produciendo en España, aunque los últimos datos oficiales, que se ciñen a las operaciones cerradas en septiembre, muestran que la Comunidad Autónoma ya se está subiendo al carro. En el noveno mes del año se vendieron en las Islas 1.997 casas, la cifra más alta en un mes de septiembre desde 2009.
Bernardos, doctor en Ciencias Económicas y Empresariales y conocido por sus intervenciones en distintas televisiones nacionales, explica en su cuenta de Twitter que, en estos momentos, «no hay burbuja por ningún lado». ¿Por qué? Porque «están subiendo mucho más las transacciones que los precios», y la condición fundamental de una burbuja es que los precios de los bienes inmuebles, de las viviendas, se disparen muy por encima de los de los restantes bienes y servicios. Si el profesor de la Universidad de Barcelona ve en España un boom pero no una burbuja, menos aún se contempla esta posibilidad en Canarias, donde, de momento, el boom se circunscribe a septiembre, con lo que está por ver si se consolida.
«No se atisba una burbuja», expone el también economista José Miguel González. «No estamos en burbuja, las condiciones no son aptas para una burbuja», corrobora el delegado en Canarias de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), Isidro Martín. La primera condición, la del precio, así lo confirma. El precio medio del metro cuadrado en el Archipiélago es en estos momentos de 1.390 euros, según la estadística de la sociedad de tasación de inmuebles Tinsa. No solo se trata de una cantidad muy alejada del máximo histórico –1.912 euros por metro cuadrado– alcanzado a comienzos de 2008, cuando aún había quienes negaban la crisis que se venía encima, sino que, además, son 27 euros menos que en el segundo trimestre del año. Es verdad que entre finales de 2020 y principios de 2021 se produjo una subida importante –de 1.280 euros a 1.410 euros por metro cuadrado–, y también es verdad que la tendencia alcista continuó en el segundo trimestre, cuando el precio medio llegó a 1.417 euros por metro cuadrado. Sin embargo, el coste medio cayó el trimestre anterior, de julio a septiembre, de esos 1.417 euros a los actuales 1.390. La tendencia alcista duró así en la Comunidad Autónoma solamente dos trimestres, mientras que en el conjunto del país se encadenan, de momento, tres seguidos de subidas: de los 1.354 euros por metro cuadrado del cierre de 2020 a los 1.444 del tercer trimestre de este año.
Es más, el mercado de la vivienda está en Canarias más cerca del mínimo histórico –solo 331 euros por encima de los 1.059 que costaba el metro cuadrado a comienzos de 2001– que del máximo histórico de 2008, del que lo separan 522 euros.
Pero las compraventas registradas en septiembre demuestran que, ahora sí, el sector en el Archipiélago parece haber cogido el rebufo del conjunto del Estado. No porque las familias estén en mejores condiciones de acceder a una casa, más bien al contrario: la crisis ha depauperado muchos hogares. Y tampoco porque la banca haya aflojado los requisitos para la concesión de hipotecas, algo que está relacionado con lo anterior y que los datos oficiales demuestran que no ha sucedido en Canarias. El crecimiento en septiembre se debió al aumento del ahorro bancario durante 2020 –el confinamiento obligó a posponer compras e inversiones–, a los bajos tipos de interés y al hecho de que tras una caída como la que propició el coronavirus «se genera una concentración de rentas y de patrimonios que terminan por apropiarse de las oportunidades del mercado».
Un proceso de «concentración de riqueza», ahonda José Miguel González, que, con todo, se hace notar menos en las Islas «porque las expectativas de consolidar una inversión no son las mismas que en Madrid, Cataluña, Valencia o el País Vasco debido a los altos índices de desempleo y, en general, a la peor situación socioeconómica», agrega el ex director general de Trabajo del Gobierno de Canarias. Ocurre, en definitiva, que tras un enfriamiento tan grande como el de 2020, el calentamiento siempre se produce de golpe y a máxima temperatura: quienes acumulan ahorros gastan, quienes no pudieron comprar compran y quienes no pudieron invertir invierten, y todo a un tiempo. Es lo que está pasando en España y lo que empieza a pasar en la Comunidad Autónoma –a menor escala– por el peor estado de su economía.
Por eso Isidro Martín habla de una «reactivación» –aún ni siquiera de un boom y ni mucho menos de una burbuja– que podría prolongarse hasta mediados del próximo año. «Pero a partir de verano tengo ciertos recelos», puntualiza el delegado de la APEI, por los muchos factores desestabilizadores que se vislumbran en el horizonte: la situación en China, donde la burbuja inmobiliaria sí parece ya una realidad; la crisis en la frontera entre Bielorrusia y Polonia; la crisis de las materias primas –con lo que ello les puede acarrear al sector de la construcción y por extensión a la vivienda–; las leyes sobre alquileres y okupación; y, sobre todo, la más que previsible subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.
«Nosotros estamos pagando la crisis»
«El problema principal es el cambio de la ley hipotecaria y los problemas para conseguir financiación». Almudena Delgado, una joven tinerfeña en busca de vivienda –de momento sin suerte–, resume así uno de los obstáculos fundamentales que se encuentran quienes están en su situación. Hay que ahorrar el 20% del valor de la casa o el piso para que te concedan la hipoteca –un 10% si se negocia con algunos bancos pero a cambio de mayores intereses– y en muchos casos hay que suscribir contratos de arras o de reserva, es decir, hay que adelantar una determinada cantidad solo para que la oferta por la vivienda sea escuchada. Si se tiene en cuenta la peor situación socioeconómica que atraviesa el Archipiélago –salarios más bajos que en el resto del país, mayores índices de temporalidad y precariedad laboral, menores oportunidades después de la pandemia...–, no sorprende que el mercado inmobiliario apenas está desperezándose cuando en España ha tomado ya carrerilla. «Nosotros estamos pagando la burbuja», explica Almudena en alusión a las mayores exigencias y condiciones para el acceso al crédito que se aplican desde la crisis financiera. En Canarias ni siquiera un trabajo estable y razonablemente retribuido, como el que tiene Delgado, es garantía de acceso al préstamo bancario. Esa es también la situación de la grancanaria María Castro y de la tinerfeña Patricia Prieto. Ambas tienen empleo e ingresos fijos, pero tratan de ahorrar lo máximo posible ya no solo para llegar a ese 20% que piden los bancos antes de dar la hipoteca, sino también en espera de que los precios bajen. «Los pisos son muy muy caros, y no hay muchos que se oferten en alquiler con opción a compra», asegura Patricia. «Con un sueldo medio no puedes pagar sin apuros ni un alquiler ni una hipoteca, y si te vas de alquiler ya no puedes ahorrar, lo cual te obliga a estar en casa de tus padres hasta los 40 años», agrega María, quien con su pareja busca una vivienda en condiciones ya que se han visto obligados a residir en una casa familiar justamente para poder ahorrar. Lo anterior da pistas del por qué de las diferencias entre los mercados hipotecario regional y nacional. Ocurre como con las compraventas, entre otras cosas porque el mayor o menor número de hipotecas concedidas determina en gran medida el mayor o menor número de compraventas de casas y pisos. En los ocho primeros meses de este año se firmaron en todo el país 269.580 hipotecas sobre viviendas, la cifra más alta desde las 302.592 que se suscribieron de enero a agosto de 2011. Es decir, la cifra más alta de los últimos diez años. Mientras, en Canarias se firmaron 8.143 hipotecas. ¿Son muchas o pocas? Más bien poquísimas. Tan es así, que son menos de las que se suscribieron en el mismo período de 2020, en el mismo período del año del confinamiento y la paralización de la economía, cuando a estas alturas sumaban 8.503. De modo que en España no se cerraban tantas hipotecas desde 2011, mientras que en el Archipiélago no se cerraban tan pocas desde 2015, cuando hasta agosto solo se habían firmado 7.409. | M. Á. Montero
