España cuenta con 5.800 residencias de ancianos y solo 7 proyectos de senior living aún en desarrollo. La proporción es baja, pero ¿qué es el senior living? Este término adoptado por el sector inmobiliario engloba las diversidades modalidades de activos y conceptos que alojan a personas mayores sin necesidad de una residencia, como resorts de lujo para retirarse con todos los servicios o coliving para ancianos que comparten inquietudes. “No hay solo un solo modelo y la demanda es suficiente”, apunta Nuria Béjar, directora nacional de healthcare en la consultora inmobiliaria Savills.

Este mercado cuenta con una gran relevancia a nivel europeo, movilizando más de 4.000 millones de euros en inversiones solo durante el primer semestre de este año. Se trata de uno de los segmentos de moda del Real Estate, con un incremento del 38% por encima de la media de los últimos cinco años en operaciones. Los actores más activos son fondos de inversión, fondos de pensiones, gestoras de inversión, Socimis, instituciones financieras y promotores; según asegura un informe de Savills. De todos los activos sociosanitarios transaccionados durante el primer semestre, el 55% fueron residencias y el 11% senior living a nivel europeo.

En el caso de nuestro país, el segmento del senior living o alojamientos alternativos no está muy desarrollado. Con el envejecimiento de la población, aumenta el número ancianos. “Hay un alto porcentaje, cerca del 80%, que son completamente válidos”, comenta Béjar. Este tipo de población demanda espacios con servicios sin necesidad de estas tutelados, algo que no ha sido capaz de satisfacer la oferta de healthcare español. “Tenemos mucha confianza en que poco a poco se vaya desarrollando porque en otros mercados europeos es un producto maduro y estabilizado con un buen track record”, apunta Lourdes Pérez Carrasco, la líder de este sector en la consultora JLL, en una mesa redonda organizada por Bnew. La líder de Savills añade que “es un mercado al que hay que dar mucho seguimiento", en el que España "tiene una oportunidad increíble”.

La directora de senior living de JLL explica cuáles han sido las primeras iniciativas en España: “Las primeras líneas de senior living era un producto costero destinado a extranjeros, pero ahora es urbano, en lugares céntricos que cubren la demanda nacional”. El perfil de los residentes de este tipo de complejos son usuarios sofisticados, de alto poder adquisitivo y cultural, que buscan un servicio 24 horas al día los siete días de la semana con todo incluido. Antonio Punti, COO y socio de Layetana, cree que nacionales y extranjeros deben alojarse en activos independientes porque las culturas no son siempre compatibles.

Varios modelos de inversión

Tradicionalmente, los fondos y vehículos de inversión han invertido de una forma sencilla en residencias de ancianos. Compraban o desarrollaban un activo, buscaban un operador, firmaban un contrato de alquiler y gestión a largo plazo indexado a inflación, y cobraban su cupón periódico. Este tipo de inversión va ligado a parámetros como el euro por metro cuadrado o los ingresos que se obtienen por cada residente. En periodos de inflación como el actual, es el operador el que asume todo el riesgo y no el propietario del inmueble. Sin embargo, los nuevos modelos van encaminados hacia fórmulas mixtas, con una renta fija y otra variable en base al desempeño.

“Hemos tenido sobre la mesa algún proyecto en el que se planteaba un modelo de explotación ligado a la inversión, más relacionado con un desempeño variable. Al ser activos en un mercado muy incipiente con riesgos, los inversores responden de forma negativa. Hemos analizado modelos con fijo o con variable y los segundos no tiran”, relata Lourdes Pérez Carrasco. Antonio Punti opina que no se puede utilizar el mismo modelo en senior living que en residencial tradicional o en los hoteles, sino un punto intermedio. El primero es una renta fija todos los meses y el segundo cuenta con un importante porcentaje de variable.

Concepción de los espacios

Los senior living se desarrollan con la intención de mantener las condiciones de un hogar tradicional, sin olvidar que son personas de más de 65 años y pueden tener alguna limitación de movilidad. “Intentamos que todo sea natural. Además de los servicios, se fomentan zonas verdes o lugares de encuentro entre residentes. Nuestro usuario no es solo la persona que vive ahí, sino el entorno y las personas que le visitan. Intentamos que haya espacios híbridos donde dar una formación o una clase de yoga”, comenta Susana Aristoy, architect team manager de PMMT.

Los parámetros de eficiencia energética son uno de los ítems que deben cumplirse, especialmente si el inversor es un fondo internacional. La mayor parte de ellos cuenta con algún tipo de distintivo Leed o Bream. A pesar de esto, Aristoy pone sobre la mesa uno de los problemas de la política de ahorro energético: “La energía nos ha hecho cerrar mucho los edificios para no perder nada, pero nos hace no tener muy claro el aire que respiramos. Muchas veces los usuarios de residencias y sernior living no realizan activamente una reforma del aire”.