SECTOR INMOBILIARIO

El hombre que solo compra casas en la 'España Olvidada': “Hay vida más allá de Madrid y a los inversores se nos ha olvidado”

La gestora RKS y sus fondos han centrado su estrategia de inversión en comprar viviendas en localidades de la “España olvidada” | Ktesios Socimi opta a crear una cartera de viviendas en localidades periféricas que rondará las 5.000 unidades

Henry Gallego, presidente de la gestora RKS Asset Management y consejero delegado de Ktesios Socimi.

Henry Gallego, presidente de la gestora RKS Asset Management y consejero delegado de Ktesios Socimi.

Gabriel Santamarina

Henry Gallego (Colombia, 1975) recibe a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, del grupo Prensa Ibérica, en su céntrica oficina en la Calle Sagasta, en el distrito madrileño de Chamberí. Gallego es presidente de RKS Asset Management, una gestora de inversión inmobiliaria alternativa, un puesto que combina con el de consejero delegado en Ktesios Socimi, uno de los vehículos que ha creado RKS, especializado en la compra de viviendas en localidades periféricas a las que engloba dentro de la "España Olvidada".

Cuando presentó a sus accionistas y partícipes de sus fondos la oportunidad de invertir en inmuebles ubicados en ciudades de pequeño tamaño, en provincias fuera del foco inmobiliario, asegura que le tacharon de loco. Ahora, en su despacho junto a su perra, un schnauzer mini, cuenta con orgullo cómo ha creado un modelo de inversión inmobiliaria alternativo a comprar grandes edificios de oficinas o viviendas en las principales arterias de Madrid o Barcelona.

PREGUNTA. Henry, la primera pregunta es: ¿cómo empieza todo?

RESPUESTA. La historia de todo esto es la de un proyecto personal. Yo trabajaba en la agencia de calificación Fitch, llevando el mercado español de titulizaciones y de calificación de fondos. En 2002, España empieza a crecer en este tema y llega el boom de los RMBS hipotecarias y de pymes. Esto me permitió conocer el sector inmobiliario: los modelos de las cajas de ahorros, las cajas rurales y de los bancos. Posteriormente, Bankia me fichó como director de estructuración de fondos para terceros, pero llegó la crisis. A partir de ahí conocí las dos partes del sector. Había un fallo de origen, se tasaban inmuebles para hipotecar por 100, mientras el banco concedía hipotecas por 150 y sobraba la liquidez. Además, los promotores no eran profesionales y empezaron a construir por todos lados, todo valía y todo se vendía. ¿Qué ocurre cuando llega la crisis a partir de 2008? Entramos en una situación de que no hay liquidez y la financiación se para: las promociones que estaban en curso se quedaban ahí porque el banco no daba más y la subrogación en las hipotecas de los préstamos promotores ya no se daban. No había financiación para el tercero, el comprador final, con lo que empieza esta vorágine y esta situación de mercado.  

P. Y llega la gran restructuración del inmobiliario español.

R. En España tocó mucho porque no había liquidez y había activos en balance sobrevalorados. Nace Sareb y llegamos al 2013, que es un punto de inflexión porque se regulariza el mercado, por decir algo. Empezamos a ver que activos tasados en 100 seguían con las hipotecas de 150 de principal y habían generado intereses de demora e intereses ordinarios. A mayores, se vuelven a tasar estos inmuebles a precio de mercado y ese activo que valía 100 ahora vale 10. O sea, te quedas con un inmueble que vale 10 y una hipoteca de 150, con intereses y gastos inmobiliarios: ibis, comunidades, etc. Esto provoca un abandono de los activos.

P. Pero el mercado se acaba recuperando.

R. Desde 2013 hay una recuperación del mercado residencial a dos velocidades: empieza el apetito de inversores extranjeros, pero en zona prime (clase alta), que en origen fue Barrio de Salamanca, en Madrid, y Paseo de Gracia, en Barcelona. Luego se han ido ampliando estas zonas prime, pero este ha sido el concepto. Sin embargo, en otras zonas periféricas, que se construyó muchísimo más, los inmuebles quedaron ahí y los precios han ido subiendo, pero a un ritmo diferente. Esto supone un parque sustancial de vivienda, que podemos cifrar en casi un millón.

P. ¿Aquí nacen ustedes?

R. Espera. Todos los activos que los bancos o fondos de inversión se adjudicaron después de la crisis en zonas prime se los quitaron de las manos, pero en estas localidades periféricas no. Partiendo de todo esto nace RKS. ¿Por qué nace? Yo vivía en Londres y el commuting (desplazamiento del trabajo a la residencia habitual) es normal. Allí no es como en España, que todos quieren estar a 20 minutos, allí es normal desplazarte dos horas. Volviendo a lo anterior, queda un stock de viviendas fuera de las grandes ciudades y nace una necesidad en la clase trabajadora española, que más del 80% es casi mileurista, muchos no tienen salarios que le permitan vivir en el centro. Además, junto a esto, el tejido empresarial de las zonas periféricas también genera mucho empleo: yo nunca he visto un hub logístico de Amazon en el centro.

P. ¿Y crea la gestora RKS y los fondos de inversión?

R. Empezamos en 2015 con el proyecto. Ahora tenemos un fondo en Luxemburgo, que es RKS Real Estate, el accionista de referencia de Ktesios, y tenemos Ktesios Socimi. Nuestra estrategia de inversión es la compra de activos residenciales para alquiler de larga duración, ofertando alquiler asequible y, hasta ahora, no tenemos competencia institucional. La gestión es parte fundamental. Yo no gano nada con comprar 1.000 activos o tener una cartera valorada 1.000 millones. Yo busco la generación de una rentabilidad recurrente a través del pago del alquiler. Somos patrimonialistas.

P. ¿Por qué no hacer esto fuera de Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga?

R. Hay vida más allá de la M-30 y a los inversores institucionales se nos ha olvidado eso. La respuesta a invertir fuera de la M-30 es que el activo es menos líquido que en el Barrio de Salamanca. Es relativo y depende de la estrategia. Nosotros nacemos sin querer competir con fondos internacionales inmensos. Queremos crear un producto que sirva para profesionalizar el sector, optimizar resultados y tener un impacto social, a través de la vivienda asequible. Sin embargo, vamos más allá de la vivienda asequible porque en nuestro modelo de negocio también genera empleo local, crea riqueza y sirve para desarrollo de estas localidades, que siempre han tenido ese edificio vacío. Nosotros llegamos, lo reformamos, utilizamos empleo local, generamos impuestos, más familias, más escuelas…

P. ¿Qué criterios siguen para escoger donde comprar?

R. Las localidades donde invertimos tiene que haber alquilabilidad. Si vamos y compramos en una población sin industria, ¿qué vamos a hacer ahí? No nos importa la localidad, nos importa que se pueda alquilar, es lo fundamental, que haya estabilidad y que el microentorno económico sea favorable. No tiene que estar Amazon o los hub logísticos internacionales, mientras haya generación de empleo local, por ejemplo con viñedos o fabricas. A muchos españoles le digo los pueblos donde compró y no los conocen. Dos ejemplos: compramos en Alcantarilla, un pueblo a 15 minutos de Murcia capital que es inmenso, o en Cebolla, una localidad cerca de Talavera de la Reina, donde va a llegar el nuevo proyecto de Meta y hay una empresa de aluminio que genera 250 empleos. Cuando compramos se hace un análisis de mercado fuerte: miramos las empresas del entorno, cuánto empleo generan, la renta per cápita, el nivel de paro y otras estadísticas. También miramos si está Mercadona porque cuando hay uno ya sabemos que nos han hecho el trabajo previamente. Yo nunca he visto un Mercadona que vaya a perder dinero.

P. ¿Cuántos activos tienen ya?

R. Tenemos 528 activos, que 330 son viviendas en alquiler, con un ratio de ocupación que supera el 95% y con una morosidad que no llega al 3%. A estos hay que sumar los 81 inmuebles que compramos a Unicaja en la provincia de Toledo.

P. ¿Cuánto les gustaría invertir?

R. Llevamos 20 millones ya. ¿Cuánto queremos Invertir? Los vehículos tienen que llegar a un tamaño para que sean eficientes y atractivos para el inversor institucional y la financiación. El tamaño es importante. Nuestro objetivo es un crecimiento orgánico a través de ampliaciones de capital y adquisición de activos.

P. Pero han lanzado una oferta pública de adquisición sobre otra socimi.

R. En paralelo, tenemos el crecimiento inorgánico, como es la oferta que hemos lanzado a Quid Pro Quo Alquiler Seguro. Nuestro objetivo es que el crecimiento sea orgánico y sostenible, con un enfoque patrimonialista y ofertando vivienda asequible, pero si se presentan oportunidades como esta las vamos a valorar.

P. Pero Quid Pro Quo tiene viviendas en Madrid y Barcelona.

R. El concepto de QPQ está dentro del segmento high yield (alta rentabilidad). Además, dentro de lo que cabe, no están tanto en zonas prime, no hay ninguna en el centro de Madrid y están en la periferia de las áreas metropolitanas. Lo diferente es que nosotros hacemos vivienda concentrada en un mismo edificio, que es lo que buscamos tener, la mayoría o la totalidad para ofrecer una gestión óptima; y QPQ son dispersas.

P. ¿Cuáles son los precios de alquiler de sus viviendas?

R. Hay alquileres desde 250 hasta 700 euros al mes, pero la media está en 390. ¿Sabes? Cuando la Ley de Arrendamientos Urbanos cambió la duración de los contratos a siete años, los grandes tenedores pusieron el grito en el cielo y nosotros no. Muchos buscan la rotación. Que el inquilino esté no 5, sino 10, 15 o 20 años es lo idóneo. Es lo que buscamos, fidelizar al inquilino. Lo que buscamos es que esté mucho tiempo porque en la rotación hay unos gastos sustanciales: puesta a punto, costes de comercialización, un tiempo sin ingresos, etc. Cuando pones esto en la balanza, subes un 10%; pero, si lo tienes seis meses vacío con alquileres de 300 euros, no compensa.

P. Hablemos de rentabilidades, ¿cuál se plantean?

R. Nuestro objetivo es repartir un dividendo anual mínimo del 6,5%, una vez la cartera esté estabilizada. Adicionalmente, se generarán plusvalías por la rotación de activos y habrá una revalorización de la acción. Ahora estamos cotizando un 60% por debajo del valor de nuestros activos restando la deuda.

P. Para que eso pase hay que conseguir vender las viviendas. ¿Cómo lo harán?

R. Nosotros somos patrimonialistas, pero hay que definir estrategias de desinversión y hemos creado una orgánica, el alquiler con opción a compra. El régimen de socimi obliga a alquilar activos un mínimo de tres años. Nosotros firmamos contratos de alquiler con opción a compra, en el que queremos generar de impacto social de ayudar a la compra de la vivienda. Los que así quieren tienen 36 meses para pagar la prima de la opción y hasta siete años para ejercitarla.

P. Cuando la compran generan ustedes las plusvalías.

R. ¡Claro! Pero antes hay que coger un volumen suficiente para estabilizar. Cada trimestre tenemos activos para rotar. Aunque no es nuestro principal interés, sí hay un 5% de la cartera en la que el inquilino se convierte en propietario. Además, si se habitúan a la casa y son los mejores inquilinos. A diferencia de otras opciones, Ktesios sigue pagando el IBI y la comunidad, cuando lo normal es que se le pasen todos los gastos al inquilino. Por ejemplo, una vivienda que valía 49.000 euros, la compramos en 30.000 y nos la han tasado en 60.000; a nosotros los números nos encajaban vendiendo por debajo de tasación.

P. Entiendo que es un negocio con una alta rentabilidad sobre el papel y una rentabilidad neta muy inferior.

R. Parte del éxito de los proyectos de Ktesios y nuestra estrategia de inversión no solo está en el nicho de producto, sino en la gestión. ¿Por qué se producen las humedades? Porque no hay limpieza de las bajantes. Si se invierte en eso, se ahorra. Además, tenemos un seguro multi-riesgos que da muy buena cobertura y los pisos, no porque compremos en estas localidades, son malos. Ya nos gustaría tenerlos aquí. A mayores, ponemos electrodomésticos nuevos y eficientes para ahorrar energía. Obviamente, dentro de nuestro modelo de negocio tenemos contemplados ciertos descuentos que tienen que aplicarse porque conocemos la operativa. Creamos esto en 2015 y Ktesios nace en 2019, pero durante este tiempo hemos estado testando y aprendiendo.

P. ¿Qué importancia tiene la gestión?

R. La gestión tiene que ser de 360 grados: la comercialización, la gestión del inmueble y la gestión de comunidades. Nosotros no cobramos al inquilino el mes de agencia, no paga el seguro de hogar y le ayudamos en todo el proceso de alta de suministros. Obviamente, somos muy estrictos porque somos un vehículo de inversión y debemos cumplir con nuestro plan. Esto no impide tener 25 personas trabajando en la gestión, con cercanía, flexibilizando muchísimo, teniendo mucha empatía con el inquilino; pero también haciendo valer los contratos. No somos una ONG. Por ejemplo, en el Covid-19 vimos que se venía un problema y lanzamos nuestro programa antes que el Gobierno, que por cierto no sirvió para nada. Nosotros descontamos durante tres meses la mitad del alquiler de los inquilinos que se habían quedado en ERTE. Otra, nosotros no cobramos el día 1 de mes, cobramos el 5. Entendemos que en una ciudad pueden pagar antes de final de mes, pero en los pueblos no suelen pasar eso. De esta forma, bajamos morosidad técnica y la primera remesa de cobros la lanzamos el 5. Hay una segunda remesa que sale el día 10. El 5 es la general, pero el 10 es para la gente que está en el paro y es cuando cobran ellos. Esto es alinearse. Queremos una fidelización y buena sintonía.

P. ¿A qué precio medio compran las viviendas?

R. Nosotros compramos entre un 40% y un 60% por debajo del valor de mercado. Esto es una parte importante a la hora de definir el riesgo de nuestras inversiones, que nos da la garantía de que, en el peor escenario, tenemos un colchón sustancial con el que podemos desinvertir con descuento y generar plusvalías igualmente.

P. Por ser más concreto, ¿cuál es el ticket medio de compra por vivienda?

R. Es público. El coste medio puede estar en unos 40.000 euros.

P. ¿Cuántas viviendas les gustaría tener?

R. No tenemos prisa, pero nuestro objetivo es llegar a las 5.000 o 6.000 unidades en cuatro años.

P. Es ambicioso.

R. Sí, pero piensa que son 6.000 unidades, no viviendas. Ahora mismo, en la última compra nos hemos hecho con más de 80 y tenemos una lista enorme que estamos mirando. Nos llegan activos que forman parte de carteras que están estancadas porque la única forma que tienen de desinvertir es vendiendo a personas individuales a nivel local. Nosotros venimos y compramos con el objetivo de alquilar y no tenemos prisa para vender. Queremos convertirnos, y estamos en el proceso de ser, un gran arrendador de vivienda asequible y una salida para los fondos de inversión o las entidades financieras que se han adjudicado estas carteras. Nosotros somos esa depuradora que convertimos ese problema que ellos tienen en una oportunidad. Estamos dando a entender que esto funciona y hay demanda por esta tipología de activos.

P. ¿Qué le dicen las administraciones públicas?

R. Cuando hablo con las administraciones públicas trato de hacerles entender la importancia de la colaboración público-privada. El año pasado, en una feria, un político me preguntó cómo lo hacíamos y le respondí que trabajando porque es lo que sabemos hacer. A veces nos encontramos con la problemática del tiempo; pero, en general, estamos muy alineados y sobre todo con las comunidades autónomas estamos haciendo una labor de informarles y pedirles ayuda.

P. Por último, ¿quién está detrás de este proyecto?

R. La mayor parte del accionariado de Ktesios es RKS Real Estate, un fondo de inversión privado y alternativo domiciliado en Luxemburgo único en su especie. Es un híbrido entre fondo de titulización y fondo de inversión. Invierte en usufructos con opción a compra y en proyectos inmobiliarios y socimis. ¿Quién está detrás de RKS Real Estate? Inversores patrimonialistas, un total de 140. Dentro de Ktesios la estrategia ha sido muy pedagógica. Es quitar de la cabeza el concepto de que la inversión líquida es Madrid y explicar que hay oportunidades de inversión fuera. Se nos ha olvidado de que existen y tiene un potencial inmenso y esto es lo que nos ha tocado crear a nosotros, un segmento de inversión dentro del inmobiliario que no existía y demostrar con un track record que funciona. A mí me tacharon de loco cuando dije que íbamos a comprar en Toledo. Al final lo hemos ido avanzando, se ha ido creando y consolidando.