El Tribunal Supremo establece límites a los derechos de inquilinos de vivienda protegida

En una sentencia reciente con profundas implicaciones para el régimen de vivienda pública en España, el Tribunal Supremo ha ratificado que los gastos de comunidad pueden ser repercutidos a los arrendatarios de vivienda de protección oficial siempre que así lo refleje el contrato de arrendamiento, sin necesidad de detallar el coste anual de dichos servicios.

La decisión llega tras un largo litigio entre la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) y 27 arrendatarios que exigían la devolución de aproximadamente 66.000 euros en cuotas mensuales correspondientes al pago de servicios comunes. El alto tribunal ha revocado la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que previamente había fallado a favor de los demandantes, aplicando el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.

Las competencias autonómicas prevalecen sobre la legislación estatal

Una de las claves de esta resolución se encuentra en la disposición adicional primera de la LAU. En su apartado octavo, la ley señala que los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial promovidas por entidades públicas se rigen preferentemente por las normas autonómicas específicas. Solo en caso de ausencia de regulación autonómica sería aplicable la LAU de manera supletoria.

Esto significa que, en la Comunidad de Madrid, donde se firmaron los contratos objeto del litigio, la legislación regional habilita a la EMVS a repercutir a los arrendatarios el coste real de los servicios comunes, sin requerir la especificación del importe anual en el contrato.

Esta disposición ha sido recogida y avalada por el Supremo, que considera que no existe una laguna legal que justifique la aplicación supletoria de la normativa estatal. De este modo, se reconoce la plena validez de los contratos de arrendamiento en los que se pactó dicha repercusión de gastos, incluso aunque no se haya detallado una cifra anual.

La jurisprudencia refuerza la autonomía normativa de las comunidades autónomas

La decisión refuerza un criterio que se está consolidando en los tribunales españoles: la primacía de la normativa autonómica en materia de vivienda protegida, una competencia que el artículo 148.1.3ª de la Constitución Española otorga expresamente a las comunidades autónomas.

En este caso, la Comunidad de Madrid ha establecido mediante su marco normativo que las entidades arrendadoras públicas pueden recuperar el coste efectivo de los servicios comunes siempre que se haya pactado contractualmente, sin necesidad de requisitos adicionales como el cálculo anual que sí exige el artículo 20.1 de la LAU para el mercado de vivienda libre.

El coste de los servicios: una carga legítima para los inquilinos

Los arrendatarios implicados en el caso pagaron entre 41 y 68 mensualidades por servicios comunes, lo que refleja una aceptación continuada de esa cláusula contractual. Estos pagos respondían a servicios como limpieza, mantenimiento, suministro de agua y ascensores, de los que efectivamente se beneficiaban los inquilinos.

De acuerdo con el Tribunal Supremo, estos hechos prueban que la contraprestación económica era proporcional al servicio prestado y que no hubo abuso contractual por parte de la EMVS. En este sentido, se desestima la necesidad de aplicar el artículo 20 de la LAU, ya que su ámbito se limita a viviendas de mercado libre.

Un fallo que afecta a miles de contratos de vivienda pública

El alcance de esta resolución va más allá del caso concreto. Según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en España existen más de 290.000 viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, muchas de ellas gestionadas por entidades públicas municipales o autonómicas, como la EMVS en Madrid o la AVS en Valencia.

La sentencia podría marcar un precedente para futuros litigios, al establecer claramente que los contratos de arrendamiento de vivienda protegida pueden incluir cláusulas de repercusión de servicios sin necesidad de cumplir con los requisitos formales de la LAU, siempre que la normativa autonómica lo permita.

Otro argumento clave del recurso presentado por la EMVS fue que, como entidad pública, no puede asumir el coste de servicios comunes de uso exclusivo por parte de los arrendatarios, ya que esto supondría una utilización indebida de fondos públicos. El Supremo avala esta interpretación, subrayando que las entidades públicas deben actuar bajo el principio de interés general y que financiar gastos individuales de inquilinos atentaría contra dicho principio.

¿Qué dice la doctrina sobre la supletoriedad de la LAU?

La figura de la supletoriedad legal implica que una norma general entra en juego únicamente cuando no existe una regulación específica aplicable. El Supremo aclara en su sentencia que no se puede emplear esta técnica como una forma de “mezclar” disposiciones legales de distinta naturaleza para mejorar la posición jurídica de una de las partes. En este caso, la legislación autonómica madrileña ya regula de forma precisa la cuestión de los gastos repercutibles.

Diversos expertos en Derecho Civil y Administrativo, como los catedráticos Francisco Javier García Roca (Universidad Complutense) y María Emilia Casas (Universidad Autónoma de Madrid), han señalado en publicaciones recientes cómo la jurisprudencia ha ido delineando una línea clara entre lo supletorio y lo principal en las relaciones jurídicas entre particulares y entidades públicas.

¿Qué implica esta sentencia para Canarias?

La decisión del Tribunal Supremo tiene efectos indirectos pero relevantes para Canarias, especialmente en lo que respecta a la gestión del parque público de viviendas protegidas y a la aplicación de los gastos comunitarios en contratos de arrendamiento suscritos por entidades públicas canarias.

1. Refuerza la primacía de la normativa autonómica sobre la estatal en vivienda protegida

El Supremo ha reiterado que, cuando existen normas autonómicas específicas sobre vivienda pública, como ocurre también en Canarias, estas deben prevalecer frente a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En la práctica, esto significa que si el Instituto Canario de la Vivienda o cualquier empresa pública de promoción de vivienda social incluye en sus contratos cláusulas de repercusión de gastos comunes, estas serán plenamente válidas mientras se ajusten a la legislación canaria, sin necesidad de cumplir con los requisitos del artículo 20.1 de la LAU, como especificar el coste anual.

El Decreto 135/2009, que regula la adjudicación y uso de viviendas protegidas en régimen de alquiler en Canarias, establece que el arrendatario debe abonar, además del alquiler, los gastos derivados de los servicios comunes, siempre que se especifique contractualmente. Esto es consistente con lo que avala el Supremo en su reciente sentencia

2. Ofrece seguridad jurídica a las entidades públicas canarias

Entidades como el Instituto Canario de la Vivienda, los Cabildos o los ayuntamientos con programas de vivienda pública pueden apoyarse en esta doctrina jurisprudencial para defender la legalidad de sus contratos de arrendamiento, siempre que estén amparados por la normativa autonómica.

Esto también protege el uso eficiente del dinero público, evitando que estas entidades tengan que asumir costes que deben pagar los arrendatarios, como limpieza, mantenimiento o servicios comunes, lo que en última instancia beneficiaría a menos personas con necesidad habitacional.

3. Afecta a miles de contratos en vigor

Según datos del Gobierno de Canarias, actualmente hay más de 14.000 viviendas protegidas en régimen de alquiler en el archipiélago, muchas de ellas gestionadas por administraciones públicas. Los contratos en vigor podrían verse ratificados legalmente si incluyen cláusulas de repercusión de gastos, y los arrendatarios no podrán reclamar su devolución salvo que se demuestre una ilegalidad o abuso en la cuantía repercutida.

¿Qué deben tener en cuenta los inquilinos canarios?

• Leer detalladamente el contrato: Si el contrato indica que el arrendatario asume los gastos de comunidad o servicios, estará obligado a pagarlos, y no podrá exigir su devolución aunque no se indique el importe exacto.
• Revisar la normativa autonómica: Para conocer sus derechos reales, los inquilinos deben consultar las normas específicas de Canarias en materia de vivienda protegida.
• Comprobar que el coste repercutido sea real: Aunque no sea obligatorio especificar el importe anual, solo se puede repercutir el coste real de los servicios recibidos. Si se sospecha un sobrecoste, puede solicitarse un desglose a la entidad arrendadora o acudir a una asociación de consumidores.