¿Construye Canarias las casas del futuro para familias del pasado?

Hace ya unos cuantos años tener cuatro o cinco hermanos era lo normal. Las familias eran extensas, tanto que hacían faltan grandes mesas y comedores para reunir a todos sus miembros en un mismo espacio. En una única vivienda era habitual que convivieran varias generaciones y los pisos con hasta cuatro dormitorios no eran una rara avis en el mercado inmobiliario. Ahora el cambio demográfico ha hecho que parezca que no estamos tan lejos de que se considere a las parejas con dos hijos familia numerosa. Muchos son los que no pueden, o no quieren, darle un hermanito a su primogénito, mientras que otros deciden simplemente vivir en pareja y tener una mascota. Para otros muchos vivir en soledad se ha convertido en una elección o una circunstancia sobrevenida que provoca que no haya nadie al que saludar cuando llegan a casa. La demografía del Archipiélago está cambiando. Sin embargo, el tamaño medio de las viviendas que se levantan no ha variado demasiado en los últimos 25 años. ¿Está Canarias construyendo las casas del futuro para familias del pasado?

El déficit de inmuebles y la falta de edificación no es, por tanto, el único problema en materia habitacional que tiene la región y el conjunto del Estado. El parque del futuro debe adaptarse a las nuevas realidades demográficas, que no solo incluyen un incremento notable de la población y del número de hogares, sino también un cambio de modelo. Y esa adaptación no será del todo sencilla, aunque las patronales canarias de la construcción aseguran que la demanda del mercado ha cambiado y el sector ya se está amoldando a la nueva realidad.

Un escenario que pasa en Canarias por un incremento del número de hogares del 19% hasta 2039. Dentro de 14 años, habrá 1.022.430 en todas las Islas, de acuerdo con el pronóstico publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Suponen 167.687 más que los que existen en la actualidad. Pero, ¿crecerán todos los tipos al mismo ritmo? Desde luego que no. Los de cuatro personas o más –es decir, en el que entrarían la típica familia con dos o más hijos– está en franca decadencia y es el único que decrecerá. En 2039 apenas representarán el 19,5% del total de hogares del Archipiélago.

Hogares unipersonales

Los que sí crecerán, y mucho, son los que estarán conformados por una única persona. El incremento alcanzará el 38,5% y llegarán a ser 323.737, el 31,6% del total de los hogares de Canarias, mientras que en 2024 representaban el 27,3%. También aumentarán por encima del 30% los formados por dos personas, que serán el 29,4%. Es decir, que en más del 60% de las casas dentro de 14 años solo vivirán una o dos personas. Familias que ya no necesitarán viviendas tan amplias.

Para comprobar cómo el parque inmobiliario actual no encaja con el devenir demográfico basta echar un rápido vistazo a la Encuesta Continua de Hogares. El 44,8% de quienes viven solos en las Islas lo hace en una casa de tres o más habitaciones.

Sin embargo, a pesar de los cambios poblacionales que están por venir y los que ya se han ido produciendo en los últimos años, la superficie media de las obras nuevas que se finalizan en Canarias apenas ha variado en los últimos 25 años. Según publica el Instituto de Estadística de Canarias (Istac), en agosto de 2025 los pisos que se acabaron en el Archipiélago tenían, de media, 108 metros cuadrados y las casas familiares avanzaban hasta los 188. A principios de este siglo, la media en el caso de los pisos no llegaba a los 90 metros, mientras que las terreras estaban en 125. Es decir, que a pesar de que el tamaño medio de los hogares no ha hecho otra cosa que reducirse en estas décadas, en Canarias se fabrican cada vez casas más grandes. Aunque se debe puntualizar que la superficie media sí que ha descendido si se compara con las cifras de 2014, cuando la construcción estaba muy mermada debido al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Patronales

Aun así, las patronales canarias insisten en que ya están tomando medidas para adaptarse a la nueva realidad. «No nos queda otro remedio», sentencia María Salud Gil, presidenta de la Asociación de Constructores de la provincia de Las Palmas (AECPLPA). Aunque aclara que a veces la normativa es un escollo para poder acoplarse a las demandas actuales. «Hay momentos en que no se puede hacer porque el planeamiento te exige que las casas tengan 120 metros», concluye la representante del sector. Por eso, explica, han hecho propuestas para que «en determinadas promociones no se mida en número de viviendas sino en edificabilidad».

Porque construir casas más pequeñas no es solo cuestión de demanda sino también de costes. Los precios de la vivienda han subido tanto y tan rápidamente que en la actualidad edificar casas con muchos metros no sale tan rentable, porque los precios a los que deberían venderse son demasiado altos y, además, la inmensa mayoría de los canarios no pueden acceder a ellas.

El rey del mercado

De esta manera, el precio, y no solo las circunstancias personales, es lo que está produciendo que cada vez más se soliciten viviendas más pequeñas. «Los reyes del mercado son los pisos de 70 metros y dos habitaciones», apunta Isidro Martín, delegado de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei) y secretario de la Junta Directiva de la Federación Provincial de Entidades de la Construcción de Santa Cruz de Tenerife (Fepeco). Este tipo de vivienda no solo son las más buscadas por quienes buscan realizar una compra para convertirla en su propio hogar, sino también por los inversionistas, conscientes de que la rentabilidad que le pueden sacar a estos inmuebles es más alta que la de aquellos que tienen tres habitaciones. «Ya se lo hemos advertido al Gobierno y a los propios promotores, las casas que se necesitan no son ya de 130 o 120 metros cuadrados, la demanda está entre los 60 y 70 metros», argumenta. Martín comenta que en las nuevas promociones proyectadas ya se están llevando a cabo modificaciones en este sentido. «Lo que se hace es dividir más el espacio de los edificios, siempre que la densidad y los ayuntamientos lo permitan», aclara.

Pero, si se está llevando a cabo esta práctica, sus efectos al menos no se notan todavía en las estadísticas. Las viviendas finalizadas tienen una superficie similar a la de hace una década o incluso más. Algo que Óscar Izquierdo, presidente de Fepeco, explica porque, en la actualidad, la escasez que existe provoca que haya demanda para toda la tipología. Por eso, se mantiene la construcción de hogares más espaciosos, porque la falta de alternativas es algo generalizado para todo tipos de familias.

Sin embargo, Izquierdo también insiste en que los promotores han tomado nota de los cambios demográficos, no que vienen, sino que ya están aquí. Así como de las nuevas dinámicas del mercado, que impulsan la búsqueda de viviendas más pequeñas, no por elección, sino porque las familias no pueden permitirse nada mayor. «El esfuerzo que tienen que hacer es importante y ante la subida de precios buscan casas con menos metros cuadrados», apunta. Una demanda a la que están dando respuesta los constructores que están edificando «viviendas más pequeñas, no porque se quieran sacar más de una misma promoción, sino porque la demanda lo pide».

Pero tal y como explica el presidente de la patronal tinerfeña, el sector de la construcción está acostumbrado a virar sus patrones en función de los gustos o necesidades de la población en cada contexto. Si en la década de los 60 y 70 hubo que levantar grandes bloques de viviendas con hasta cuatro habitaciones para dar cabida a los padres, los hijos y los abuelos, en los años 90 y antes del estallido de la burbuja fueron haciéndose más pequeñas. De hecho, la superficie media de los pisos que se finalizaron en el año 2000 en Canarias era de 89,3 metros cuadrados.

Con la llegada de la crisis financiera, la compraventa se frenó en seco. El grifo del crédito se cortó, los precios bajaron y los problemas económicos llegaron a muchos hogares. Quienes optaron por comprar una casa entonces buscaban alternativas más baratas que no les supusieran una deuda excesiva. Se valoraba la simplicidad para que la operación resultara lo más rentable posible en un momento de crisis para el sector.

Covid

Todo cambió de forma brusca tras el covid. Los meses encerrados en casa cambiaron las expectativas de habitabilidad del mundo entero. Donde antes no se valoraba un balcón, pasó a ser el elemento más cotizado. Terrazas, ventanas amplias y luminosidad eran factores muy buscados. La demanda de viviendas más espaciosas se incrementó y el mercado comenzó de nuevo a florecer auspiciado por los tipos bajos y unos precios contenidos.

Todo cambió a partir de 2022. El encarecimiento se convirtió en algo notable. Provocando que, ahora, muchos se interesen por opciones con los metros estrictamente necesarios para tratar de ahorrar y que la compra no se sienta tanto en sus bolsillos.

Pero más allá de qué tipo de viviendas se necesitan, lo que está claro es que el ritmo de construcción en el Archipiélago no es suficiente para dar respuesta el número de hogares que se crea cada año. A pesar de que el sector ha pisado el acelerador y el año pasado se iniciaron la mayor cantidad de promociones privadas desde el año 2009, no se da abasto. En 2024 se inició la construcción de 4.088 viviendas en Canarias y se terminaron las obras de otras 2.889, pero solo entre 2023 y el año pasado se crearon en el Archipiélago 8.947 nuevas unidades familiares. Y si se echa la vista atrás, el déficit entre las casas construidas y las familias creadas va en ascenso. Entre 2021 y 2024, no hubo alternativas para 23.949 familias. Sin embargo, los constructores aseguran que, a pesar de los esfuerzos administrativos a nivel regional para acelerar los plazos, el exceso de burocracia, los retrasos en las licencias y la falta de suelo finalista impiden acelerar más.

Suscríbete para seguir leyendo