Sergio Nasarre, catedrático: «Llevan 17 años sin dejar comprar vivienda a las familias»

Sergio Nasarre dirige la única Cátedra de Vivienda que depende de la UNESCO. Además, es Doctor europeo en Derecho y Máster en Economía Inmobiliaria por la Universidad de Cambridge.

En comparación con el resto de España, ¿qué factores agudizan la crisis de la vivienda en Canarias?

En ningún sitio hay una sensación de que la vivienda no sea un problema. De hecho, no solamente es un tema de España, sino también de toda Europa. Pero Canarias, igual que Baleares, tiene un plus porque es una tierra demasiado atractiva y todo el mundo quiere vivir aquí. Un año hicimos un estudio comparando España y Finlandia con el número de extranjeros que compraba vivienda en ambos países con un margen de cinco años. Mientras en España se compraban 125.000, en Finlandia se compraron 125. Pero existe un problema añadido: la insularidad. Yo creo que está poco trabajado y que el debate tiene que girar en torno a qué quiere ser Canarias de mayor. Es decir, como Archipiélago, ¿Canarias para los canarios? o ¿el mundo es de todos? Eso es lo que se tiene que decidir y no sé si existe un debate lo suficientemente amplio.

Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas se encuentran en el top dos y cinco de las provincias con más compra de viviendas por extranjeros, ¿en qué se traduce para los precios y la oferta en las Islas?

Efectivamente, el 35,72% y el 24,83% de las viviendas de Santa Cruz de Tenerife y de Las Palmas, respectivamente, las compran extranjeros, lo que es una barbaridad y existe una correlación con el encarecimiento de la vivienda. Pues bien, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas son la séptima y la octava provincia más cara. También habría que ver el tipo de casas que están comprando pero, en este sentido, los canarios están fuera de juego frente a los extranjeros en la compra de vivienda.

Canarias tiene el mayor porcentaje por comunidades autónomas sobre el número de grandes tenedores, ¿qué explica esta situación?

Se traduce en que llevan 17 años sin dejar a las familias comprar una casa. Para adquirir una vivienda se necesita tener ahorrado un 20% del precio del inmueble más un 10% de impuestos además de un 2-4% de gastos de notarías. En total, una barrera enorme para el acceso al crédito hipotecario de en torno a un 34% no financiable.

Así, la propiedad privada ha ido desapareciendo, porque son los fondos y grandes compradores –que no necesitan de hipotecas– los que adquieren inmuebles. Si, además, el mercado del alquiler se complica con la falta de seguridad jurídica, quienes tenían previsto construir para alquilar acaban construyendo para vender. Nos enfrentamos a un problema generacional que nos pone una soga al cuello. Para muchos jóvenes, el mejor escenario al que pueden aspirar –si tienen suerte– es convertirse en inquilinos de fondos y grandes inversores. Mientras tanto, los grandes tenedores no encuentran obstáculos para seguir adquiriendo propiedades.

"Los canarios están ‘fuera de juego’ frente a los extranjeros en la compra de inmuebles"

La escasez de obra nueva es uno de los elementos más señalados en la crisis de la vivienda, ¿a qué achaca la falta de oferta y el exceso de vivienda?

Sobre la construcción, visto lo reflejado en el informe del Banco de España –y que el documento europeo también confirma–, lo que hay que hacer es construir. En el Banco de España se habla de 500.000 viviendas, mientras que en Europa el informe menciona un millón para toda Europa; creo que la cifra es bastante inferior a la real, porque solo en España son 500.000. Sin embargo, es una necesidad, no una solución. La construcción nueva es importante a medio o largo plazo —porque implica permisos, planificación, urbanización—, pero hablamos de cinco a 10 años para que esa oferta esté disponible.

¿Cuál sería la solución?

La gran alternativa es la rehabilitación y aprovechar la ciudad construida. Hay muchos pisos vacíos, aunque no se sabe exactamente cuántos, porque el censo, que se realiza cada 10 años, indicaba en 2021 que había 3,5 millones, pero la cifra real es mucho menor. Uno de los motivos, y en los que Canarias destaca, es el gran número de alquileres en negro, que no quedan registrados como habitados. En esta línea, es fundamental movilizar tanto la vivienda vacía como la que se ha retirado del mercado por miedo a la Ley de Vivienda. Esto puede paliar la situación inmediatamente, ya que estos pisos ya existen. Algunos requieren solo un pequeño toque de rehabilitación, para lo cual se podrían destinar recursos públicos.

Lo que necesitamos es disponibilidad inmediata. Las personas buscan soluciones urgentes. Si se les garantiza seguridad y condiciones, entrarán; si no, no. Todo lo que genere garantías y seguridad para los propietarios es beneficioso, incluso para que eventualmente pongan más viviendas en el mercado. Por el contrario, restringir, amenazar, prohibir o expropiar es un desastre total. En Cataluña, tras la imposición de sanciones, desapareció el 20% de la oferta en año y medio, y en Canarias las consecuencias podrían ser aún peores.

"La gran alternativa es la rehabilitación y aprovechar la ciudad construida"

¿Considera que las restricciones que se han impuesto a la vivienda vacacional harán que al menos parte de esas viviendas pasen al alquiler tradicional?

Es un error pensar que los pisos turísticos se transformarán automáticamente en alquiler residencial. La experiencia en Barcelona, donde se aplicaron medidas retroactivas para retirar licencias, demuestra que esto no ocurre. La mayoría de los propietarios que participaban voluntariamente en el alquiler turístico no habían adoptado el alquiler residencial. Por tanto, estas restricciones parecen ser más medidas políticas que soluciones efectivas para aumentar la oferta de alquiler tradicional. Cuando un propietario no se ve restringido y puede decidir a quién alquila –ya sea a residentes o a turistas–, la elección depende más del tipo de negocio que quiera desarrollar. Sin embargo, si las restricciones y la falta de garantías hacen que sea complicado o poco rentable, el propietario volverá al modelo turístico, porque simplemente es más viable económicamente.

O podría decidir vender la vivienda...

Sí, pero que una casa salga al mercado no necesariamente soluciona el problema. La cuestión es quién la compra, ¿los que realmente la necesitan? No, porque muchas veces no tienen acceso por los requisitos o barreras existentes. Es un problema estructural. Un joven no tiene los recursos para comprar; cuando sea mayor quizá sí, pero mientras tanto, el piso termina siendo adquirido por fondos de inversión u otros grandes compradores, y no por familias que buscan residir allí.

¿Qué cree que va a pasar con los precios?

A medida que un bien es más escaso, su precio no deja de subir; es prácticamente infinito mientras haya demanda. Por ejemplo, en Barcelona, el número de personas esperando un piso se ha multiplicado de 100 a 400. Por cada vivienda que sale al mercado, el número de interesados se cuatriplica. Entonces, ¿cuándo se acabarán estas subidas? Solo cuando la oferta supere la demanda de forma muy notable.

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