Ignacio Moreno, fundador y CEO de Aurora Homes: «Más que limitar la vivienda a los extranjeros, sería más eficaz tocar la fiscalidad»

Ignacio Moreno cuenta con más de 20 años de experiencia liderando proyectos inmobiliarios en España. Con su firma, Aurora Homes, invertirá 36 millones para levantar 194 viviendas en Gran Canaria. Estos proyectos no son los primeros de la compañía en el Archipiélago. La promotora opera un residencial de 26 viviendas plurifamiliares en alquiler en Granadilla de Abona (Tenerife), activo desde finales de 2023. En esta misma localidad, Aurora finalizó y entregó en 2024 su primera promoción de venta libre, con 64 viviendas.

¿A qué se debe la actual crisis de vivienda y, en concreto, cómo se explica en el caso de Canarias?

La crisis de vivienda se explica por un desequilibrio entre oferta y demanda. En España pasamos de construir unas 700.000 viviendas en 2007 a tocar fondo en 2011 o 2012 con apenas 39.000 viviendas al año. El sector prácticamente desapareció. Aunque ahora nos movemos en torno a las 100.000 casas anuales, seguimos muy por debajo de lo que sería necesario, mientras la demanda no solo sigue creciendo, sino que además se ha ido acumulando por el retraso en la emancipación. En Canarias este problema se agrava especialmente por la falta de suelo finalista. Hay suelo, pero no está listo para construir, ya que lleva un proceso largo y requiere de licencias que pueden tardar años en concederse. A nosotros nos ha costado tres.

Con el alza en la demanda, ¿qué cabe esperar con los precios de la vivienda en los próximos años?

Si la situación no cambia, lo lógico es que los precios sigan subiendo. Pero además hay un segundo factor importante, y es que el propio sector, cuando construye poco, tiende a hacerlo de arriba hacia abajo. En territorios como Canarias o Baleares esto es especialmente evidente. Un promotor local, con recursos y suelo limitado, si tiene que elegir entre desarrollar una vivienda de lujo con márgenes altos o una vivienda protegida con márgenes mucho más reducidos, tenderá primero a la opción más rentable. Así, se cubre antes la demanda más solvente y se deja sin atender la demanda de vivienda asequible, lo que termina tensionando aún más el mercado.

¿A qué se refiere con vivienda asequible?

Se trata de hogares pensados para que personas y familias que normalmente no podrían acceder al mercado residencial puedan hacerlo en condiciones razonables. En Aurora Homes este concepto nace de un compromiso social y, al mismo tiempo, responde a un enfoque financiero. Aunque los márgenes son más ajustados –con una rentabilidad de entre el 4% y el 5%–, es un modelo de negocio con un riesgo comercial muy bajo, ya que las viviendas suelen estar siempre vendidas o alquiladas. En la práctica, estamos impulsando vivienda de protección oficial con apoyo de subvenciones públicas, cuyo precio puede oscilar entre los 200 y 500 euros. En el caso de la venta, ofrecemos hogares con precios entre 157.000 y 200.000 euros, claramente por debajo del mercado, y facilitamos el acceso mediante planes de pago para afrontar la entrada.

Están en proceso de construir 200 viviendas en el sureste de Gran Canaria y ya han edificado en el sur de Tenerife. ¿Qué oportunidades presentan estas zonas de las Islas?

En estas zonas existe una demanda muy potente de gente que presta servicios en sectores clave como hoteles, aeropuertos, restauración o actividades vinculadas al turismo. Son unas de las áreas más caras de las Islas, donde el acceso a una casa resulta mucho más complicado. Los estudios reflejan que existe una necesidad real.

¿El sector de la construcción está adaptando las edificaciones a los nuevos tipos de hogar?

En nuestro caso llevamos años haciendo esa adaptación. Diseñamos viviendas en las que a nosotros mismos nos gustaría vivir, pensando en las necesidades reales del día a día. Por ejemplo, para nosotros es fundamental que los hogares tengan terrazas en las que se pueda hacer vida, algo que ya considerábamos importante incluso antes de la pandemia. Además, buscamos completar el proyecto con zonas comunes que aporten calidad de vida. No se trata tanto de hacer viviendas grandes, sino de optimizar el espacio.

¿Cambian también las preferencias de los consumidores?

Sí, han cambiado por completo. El mercado inmobiliario y el perfil del cliente han evolucionado a lo largo de los años. No tiene nada que ver el cliente del periodo 2000–2007 con el que vino tras la crisis de 2007–2012, ni con el actual. Es un sector en el que hay que reinventarse constantemente. Por ejemplo hace 20 o 30 años las terrazas no eran tendencia y hoy son casi imprescindibles. Las cocinas integradas en el salón antes se percibían como un punto negativo y ahora son un valor añadido. También ha habido una evolución muy importante en eficiencia energética, aislamiento térmico y acústico, y en los materiales utilizados. Actualmente entregamos viviendas con calificaciones energéticas A o B+, con sistemas que reducen el consumo de agua y soluciones mucho más sostenibles. Todo se moderniza y el cliente cada vez es más exigente y está mejor informado. Además, el tamaño medio de los hogares ha disminuido. Hemos pasado de una media de dos personas y media por vivienda a acercarnos, en muchas zonas, a una persona y media. Esto obliga a replantear el diseño y la distribución de las viviendas.

El Gobierno regional propuso la limitación de la compra de casas a extranjeros, ¿qué valoración hace de la propuesta?

Desde un punto de vista económico, restringir la demanda –en este caso la extranjera– no suele ser lo más adecuado. Es cierto que el comprador extranjero tensiona algunos segmentos del mercado, pero no todos. Por ejemplo, en nuestro caso ese perfil no compra nuestras viviendas. Ese cliente seguirá buscando otro tipo de producto y en otras ubicaciones. Además, el comprador extranjero también es un inversor que aporta recursos a una economía como la canaria, muy apoyada en el turismo, por lo que es necesario mantener un equilibrio. Más que limitar la compra, sería más eficaz actuar a través de la fiscalidad. Apostaría por una fiscalidad que favorezca a los compradores nacionales, especialmente a determinadas capas de la población que tienen más dificultades de acceso, y que grave a los foráneos. En España, alrededor del 18% de los ingresos de las administraciones son sobre vivienda, por lo que cuando suben los precios, el sector público también se beneficia. En esta línea, tendría más sentido penalizar fiscalmente ciertos tipos de residencias y subvencionar las que interesan desde el punto de vista social.

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