Canarias: un tercio de las viviendas se adquiere por herencia o donación, frente al 12,6% de hace diez años

Convertirse en propietario en Canarias de la manera tradicional, es decir, aportando una entrada y suscribiendo una hipoteca para hacerse con las llaves de una vivienda, cada vez es más difícil. No solo los precios del mercado inmobiliario se han disparado, sino que la oferta mengua y las oportunidades escasean. Por eso, a muchos no le queda más alternativa que convertirse en propietarios a través de fórmulas que si bien antes eran minoritarias dentro de las transacciones inmobiliarias, ahora ya no lo son tanto. Prácticamente un tercio de las viviendas que cambian de dueño en Canarias lo hace a través de una herencia o una donación. Es decir, su nuevo propietario ha llegado hasta ella no porque haya decidido adquirirla, sino porque un familiar ha decidido donársela o dejársela como legado una vez ha fallecido.

Sin embargo, hace tan solo unos años el peso que este tipo de operaciones tenía en el mercado inmobiliario de Canarias era mucho menor. Para comprobarlo basta con analizar los datos publicados por el Instituto Nacional deEstadística (INE) sobre las Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Entre enero y mayo de este año, cambiaron de manos 16.615 viviendas en las Islas. De ellas, 5.094 no lo hicieron a través de un proceso de compra, sino por una herencia o una donación. En concreto, 487 fueron cedidas a su nuevo propietario en vida de su dueño, mientras que 4.607 pasaron a su nuevo titular una vez había fallecido el anterior. En total, un 30,6% de las transacciones inmobiliarias formalizadas en el Archipiélago tuvieron alguna de estas dos fórmulas detrás.

Pero, ¿qué ocurría hace unos años? En los mismos cinco meses de 2016, 14.235 viviendas cambiaron de propietario en Canarias. De ellas, solo 1.796 lo hicieron a través de una herencia o una donación. Lo que supone solo el 12,6% del total. Por lo que, en diez años, el peso que representan este tipo de operaciones se ha mas que duplicado en las Islas. ¿Cuáles son los motivos? Principalmente dos: el tensionamiento del mercado de la vivienda y el envejecimiento de la población.

Encarecimiento y envejecimiento

En los últimos años la crisis habitacional que se experimentaba en otros puntos del país con mayor incidencia ha llegado también a Canarias. Los precios se han disparado, la oferta se ha desplomado y las posibilidades de hacerse con las llaves de una vivienda a través de su adquisición han mermado debido a su encarecimiento y la pérdida de poder adquisitivo de los trabajadores isleños. Por lo que a muchos –que son afortunados porque otros tantos no tienen ni siquiera esa posibilidad futura– solo les queda esperar a que un familiar que ya tenga una casa se las pueda dejar en vida o en herencia una vez fallezca.

Y es aquí cuando entra en juego el avance de la edad de la población del Archipiélago y la estructura demográfica, ya que una generación muy numerosa –la del Baby Boom– y que ha podido acumular más patrimonio debido a su mayor estabilidad laboral y a periodos de desarrollo económico, legará sus bienes a otra generación más pequeña que tiene más difícil acumular un patrimonio similar por sus propios medios debido a las circunstancias económicas que se han producido a lo largo de su vida laboral.

Por este motivo, el número de viviendas heredadas no para de crecer. Solo entre 2025 y 202, un 3,3% y este año en cinco meses ya se han superado ampliamente las cifras de todo el primer semestre del anterior. Además, si se compara con el dato de hace diez años la cantidad se ha triplicado.

Viviendas heredadas o donadas

«Cada vez es más habitual que entren en el mercado viviendas que sus herederos quieren vender», detalla Isidro Martín, delegado de la Asociación de Expertos Inmobiliarios en Canarias (APEI). Y también es cada vez más frecuente que buena parte del trabajo que se realiza en las notarías no provenga de las compraventas, sino de las donaciones de viviendas. Ante el estado actual del mercado y la imposibilidad de muchos jóvenes de acceder a una vivienda, cada vez son más los padres que deciden donar su segunda residencia o alguna otra propiedad a sus hijos para que puedan disponer de un hogar.

La reducción del Impuesto de Sucesiones y Donaciones –que Canarias tiene bonificado en un 99% para los familiares más cercanos– ha favorecido que estas transacciones se incrementen en el Archipiélago. «Muchos padres lo hacen ahora, por lo que pueda pasar, ya que existe una tendencia a nivel nacional para homogeneizarlo en todas las comunidades autónomas», explica Martín.

Compraventas

La compra de vivienda, aunque pierde peso en el montante total de las transacciones inmobiliarias como se ha visto, continúa siendo la fórmula más habitual en la que una propiedad cambia de dueño. En los primeros cinco meses de 2026 se vendieron 10.167 casas en las Islas. ¿Muchas o pocas? Suponen un incremento respecto a las que se produjeron en el mismo periodo del año anterior si se mira de forma global, pero a lo largo de este ejercicio hay varios meses en los que el cómputo es desfavorable al compararlo con el de 2025. Esto es lo que ocurrió en mayo, donde el número de compraventas descendió un 2%. A nivel nacional la caída está siendo más acusada, alcanzó el 7% en ese mismo mes, que ya es el quinto con tendencia negativa.

Por lo tanto, el mercado inmobiliario en el Archipiélago está registrando una cierta ralentización que, sin llegar a ser tan notable como la que se está produciendo a nivel nacional, sí que se deja sentir entre los profesionales del sector. Así lo confirma Isidro Martín, quien explica que el factor principal es la falta de oferta que existe, en un momento en el que la demanda está en auge.

Sin embargo, también señala que los expertos inmobiliarios están notando que otra buena parte de las compraventas se frena porque el precio de mercado de los inmuebles y las tasaciones que registran los bancos no coinciden en el caso de las propiedades de segunda mano. Con lo que a la hora de financiar la operación, la entidad bancaria no está dispuesta a prestarle al comprador todo el dinero que necesita ya que, generalmente, solo se financia un 80% del valor de tasación. Pero si el precio de mercado es más alto se genera una brecha que aumenta la cantidad de dinero que tendría que aportar el interesado. Algo que no siempre es factible por lo que se están paralizando bastantes operaciones por este motivo.

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