La Ley de Propiedad Horizontal lo hace oficial: los propietarios necesitarán el permiso de la comunidad para poner su vivienda en alquiler vacacional o de temporada

Una reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha introducido nuevos límites para los propietarios que quieran poner sus viviendas en alquiler turístico o de temporada. A partir de ahora, estas actividades necesitarán la autorización de la comunidad de vecinos. La medida busca proteger el uso residencial de los edificios y evitar que la proliferación de alquileres de corta duración reduzca aún más la oferta de vivienda disponible.

En abril del año pasado se reformó la LPH para incorporar esta novedad en el artículo 17.12. La normativa hace referencia a las limitaciones aplicables a las viviendas "amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizadas con finalidad lucrativa, cuando estén sometidas a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística".

Las comunidades de vecinos tienen la última palabra

El Gobierno ha reforzado el papel de las comunidades de vecinos, que pasan a tener capacidad para prohibir o limitar este tipo de actividad mediante un acuerdo adoptado en junta. La modificación de la LPH responde al creciente conflicto entre vecinos por la proliferación de viviendas destinadas a usos distintos del residencial habitual. El objetivo es proteger la convivencia en los edificios y evitar que los alquileres de alta rotación alteren el uso residencial de las fincas.

Uno de los cambios más importantes es que ya no será necesaria la unanimidad para impedir la apertura de nuevas viviendas turísticas o de alquiler temporal. A partir de ahora se necesitará "el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

Este cambio elimina uno de los principales obstáculos que existían hasta ahora, ya que conseguir la unanimidad era prácticamente imposible cuando el propietario interesado votaba en contra.

La comunidad también podrá aumentar los gastos al propietario

La reforma no solo permite prohibir estos alquileres. Si la comunidad decide permitir la actividad, también podrá aprobar un incremento de hasta el 20% en la cuota de gastos comunes para las viviendas destinadas a este uso, con el objetivo de compensar el mayor desgaste de ascensores, portales, zonas comunes y otros servicios del edificio. Ese recargo también deberá aprobarse con la mayoría prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.

La norma también establece que la prohibición no tiene efectos retroactivos. Esto significa que aquellas viviendas que ya desarrollaban legalmente la actividad antes de que la comunidad aprobara el veto podrán continuar ejerciéndola, siempre que dispongan de todas las autorizaciones y licencias exigidas.

Por el contrario, cualquier propietario que quiera iniciar la actividad después del acuerdo comunitario sí quedará sometido a la nueva limitación.

Qué ocurre si un propietario incumple la prohibición

Cuando la comunidad ya ha aprobado e inscrito la limitación y un propietario decide alquilar su vivienda para uso turístico o temporal, podrá iniciarse la denominada acción de cesación, prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. La comunidad se puede acoger al desarrollo de actividades "molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas para la finca".

Antes de acudir a los tribunales, el presidente deberá remitir un requerimiento formal para que cese la actividad. Si el propietario hace caso omiso, la comunidad ya podrá autorizar una demanda judicial.

La reforma llega en un momento de fuerte tensión en el mercado de la vivienda. En los últimos años, muchos propietarios optaron por trasladar sus inmuebles desde el alquiler tradicional hacia el alquiler turístico o temporal, buscando una mayor rentabilidad y evitando algunas de las limitaciones introducidas por la normativa sobre arrendamientos de vivienda habitual.

Con esta modificación, el Ministerio de Vivienda pretende devolver a las comunidades la capacidad de decidir qué uso quieren para su edificio y reducir los conflictos derivados de la rotación constante de viajeros.