Hacienda aclara qué gastos de alquiler son deducibles en la vivienda vacía

Tener un piso en alquiler no significa que vaya a estar ocupado los 365 días del año. Se marcha un inquilino, toca pintar, arreglar algún desperfecto, cambiar una instalación y pasan unas semanas hasta que llegan las nuevas llaves. Ese tiempo de vivienda vacía entre dos contratos de alquiler puede parecer un simple paréntesis, pero a ojos de Hacienda tiene consecuencias importantes. Y no todos los gastos que sigue pagando el propietario reciben el mismo trato en el IRPF.

La Dirección General de Tributos ha puntualizado esta cuestión en la consulta vinculante V1154-26, de 20 de mayo de 2026. El caso analizado es bastante cotidiano: un propietario tiene una vivienda alquilada que quedará temporalmente desocupada y quiere aprovechar ese periodo para hacer trabajos de conservación y reparación antes de ponerla de nuevo en el mercado. La respuesta de Hacienda establece una diferencia fundamental entre los gastos de reparación y conservación y aquellos que tienen carácter anual, como el IBI, el seguro del hogar o la amortización del inmueble.

Reparar el piso vacío sí puede tener premio fiscal

Aquí está una de las claves de la consulta. Que la vivienda esté momentáneamente sin inquilino no significa automáticamente que todos los gastos realizados durante ese tiempo queden fuera de la declaración.

Hacienda admite que determinados gastos de reparación y conservación realizados antes del nuevo alquiler pueden ser deducibles. Eso sí, hay una condición que manda sobre todas las demás: tiene que existir una relación clara entre ese gasto y los ingresos que se espera obtener posteriormente con el arrendamiento. En plata, el propietario tiene que estar arreglando la vivienda para volver a alquilarla, no para disfrutarla personalmente durante una temporada.

La normativa considera gastos de reparación y conservación, entre otros, aquellos destinados a mantener el uso normal del inmueble, como el pintado, el revoco o el arreglo de instalaciones. También entran las sustituciones de determinados elementos, como instalaciones de calefacción, ascensores o puertas de seguridad. La Agencia Tributaria recoge expresamente estos conceptos entre los gastos deducibles del alquiler.

La cosa cambia cuando la obra no consiste en conservar o reparar, sino en ampliar o mejorar la vivienda. Esas cantidades no pueden meterse directamente en el mismo saco que una reparación. La normativa excluye las mejoras de esta deducción directa y las trata como un mayor valor de adquisición que puede recuperarse fiscalmente mediante la amortización correspondiente.

Hay que demostrar que la vivienda sigue destinada al alquiler

No vale simplemente con decir que el piso estaba esperando un nuevo inquilino. La consulta de la Agencia Tributaria señala que la situación de expectativa de alquiler debe poder acreditarse.

La Administración permite hacerlo mediante cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho. La valoración final, en caso de comprobación, corresponderá a los órganos de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Es un detalle importante porque coloca sobre el propietario la necesidad de poder justificar que las actuaciones realizadas durante el periodo vacío tenían como objetivo conseguir nuevos ingresos mediante el alquiler.

La frontera, por tanto, es bastante clara: una cosa es una vivienda temporalmente vacía mientras se prepara para regresar al mercado del alquiler y otra distinta un inmueble que queda a disposición de su propietario para uso particular.

Las reparaciones que no puedas deducir ahora pueden esperar

Otra buena noticia para quienes se encuentren con una factura considerable justo cuando el piso está sin inquilino. Los gastos de reparación y conservación, junto con determinados gastos de financiación, tienen un límite: la cantidad deducible no puede superar los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble. Si se supera ese límite, el exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes, respetando de nuevo el límite correspondiente en cada ejercicio. Así lo establece tanto el Reglamento del IRPF como la información publicada por la propia Agencia Tributaria.

El ministerio recaudatorio va un poco más allá para el caso concreto planteado. Si durante el mismo año en que se hacen las reparaciones el propietario no obtiene ningún rendimiento del alquiler de esa vivienda, esos gastos de conservación y reparación podrán deducirse durante los cuatro años posteriores, siempre dentro de los límites legales.

Es uno de los puntos más relevantes de la resolución porque evita que una obra necesaria para volver a poner un piso en alquiler pierda automáticamente todo su efecto fiscal por haberse realizado durante un periodo sin ingresos.

Con el IBI, el seguro y la amortización cambia la película

La flexibilidad con las reparaciones no se extiende a todos los costes de la vivienda. Y aquí llega el aviso que puede pillar a más de un propietario con el pie cambiado.

Tributos considera que los gastos de carácter anual, como el IBI, la prima del seguro del hogar o la amortización, solo son deducibles por el tiempo durante el cual el inmueble haya estado efectivamente alquilado y generando rentas.

Eso significa que si una vivienda ha permanecido vacía durante una parte del año, el propietario no puede imputar como gasto del alquiler el 100% de esos costes anuales. Tiene que calcular la parte correspondiente en proporción al número de días en los que existió realmente un arrendamiento.

La regla afecta directamente al IBI deducible en el alquiler, una de las partidas que más dudas provoca al preparar la declaración de la Renta. La Agencia Tributaria incluye expresamente entre los gastos deducibles los tributos y recargos no estatales que recaigan sobre el inmueble, como el propio IBI, pero la reciente consulta deja claro que la deducción debe guardar relación con el periodo que ha generado ingresos.

La misma lógica se aplica a la amortización de la vivienda alquilada. El IRPF establece, con carácter general, que la amortización del inmueble responde a su depreciación efectiva cuando no excede del resultado de aplicar un 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, sin incluir en ninguno de los casos el valor correspondiente al suelo.

Pero ese cálculo anual no significa que el propietario pueda deducirse automáticamente todo el importe cuando la casa ha estado sin arrendar una parte del ejercicio. La consulta V1154-26 señala expresamente que la amortización, igual que el IBI o el seguro, debe calcularse fiscalmente de forma proporcional a los días en los que la vivienda estuvo alquilada.

El seguro del hogar sigue exactamente la misma regla

El seguro de la vivienda también aparece entre los gastos que pueden reducir el rendimiento obtenido por el alquiler.

El Reglamento contempla las primas de seguros de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales y otros de naturaleza similar cuando recaigan sobre los bienes productores de los rendimientos.

Sin embargo, si el piso permanece vacío entre un contrato y otro, la prima anual no puede deducirse íntegramente como si la vivienda hubiera generado alquiler durante todo el ejercicio. Tributos vuelve a exigir el prorrateo por los días de arrendamiento efectivo.

Así que la foto queda bastante definida: reparaciones necesarias para volver a alquilar, sí pueden ser deducibles aunque se hagan con el piso vacío; IBI, amortización y seguro, solo por la parte del año en la que hubo alquiler.

Y por los días que está vacío también hay que pasar por Hacienda

Que el propietario no pueda deducir determinados gastos durante los días sin inquilino no significa que ese periodo desaparezca de la declaración.

La Ley del IRPF establece la conocida imputación de rentas inmobiliarias para determinados inmuebles que no sean la vivienda habitual y que no estén generando rendimientos. Con carácter general, la renta imputada se calcula aplicando un 2% del valor catastral y de forma proporcional a los días correspondientes. El porcentaje baja al 1,1% en los supuestos previstos por la ley para valores catastrales revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor dentro del periodo establecido legalmente.

La propia consulta de Tributos recuerda que, durante el tiempo en el que el inmueble no esté alquilado, el propietario deberá aplicar esta renta inmobiliaria imputada, aunque su intención sea conseguir un nuevo inquilino.

Este criterio no aparece de la nada. Tributos se apoya también en la doctrina del Tribunal Supremo que ha servido para marcar la diferencia entre los días con alquiler y los días en los que el inmueble permanece disponible pero sin generar rentas. La consulta recoge que los gastos anuales asociados al inmueble deben admitirse como deducibles únicamente por el tiempo durante el cual estuvo arrendado y produjo ingresos.

La factura y las fechas se vuelven más importantes que nunca

Para un propietario, la consecuencia práctica es sencilla: guardar documentación deja de ser un detalle administrativo para convertirse en una pieza clave.

Conviene tener perfectamente localizadas las fechas de inicio y finalización de cada contrato de alquiler, las facturas correspondientes a las reparaciones y cualquier documentación necesaria para justificar correctamente los gastos declarados. Si además las obras se realizan durante un periodo en el que la casa permanece vacía, será especialmente importante poder acreditar que la vivienda seguía destinada a obtener ingresos mediante un futuro arrendamiento.

El mensaje de Hacienda no es que una vivienda vacía entre dos alquileres pierda automáticamente todas sus deducciones. Es bastante más matizado. Los gastos directamente vinculados con preparar y conservar el inmueble para conseguir un nuevo alquiler pueden sobrevivir fiscalmente a ese periodo sin inquilino. Los gastos anuales, en cambio, van con cronómetro: IBI, seguro y amortización se deducen únicamente en proporción a los días de alquiler efectivo.

Una diferencia de unas pocas semanas puede parecer menor cuando el propietario está pendiente de pintar paredes, cambiar cerraduras y encontrar al siguiente inquilino, pero en la declaración del IRPF esas fechas cuentan. Y mucho.

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