La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: ser propietario de una zona común no te da derecho a atravesar el patio de tu vecino

Tener derecho a utilizar el jardín, la piscina o cualquier otra zona común de una comunidad de propietarios no significa que se pueda atravesar libremente la propiedad privada de otro vecino para llegar hasta ella. Una cuestión que puede generar importantes enfrentamientos cuando el único acceso conocido durante años pasa precisamente por un patio, una terraza o alguna otra zona de uso exclusivo.

Un conflicto ocurrido recientemente en Londres sirve como ejemplo. Un padre y su hijo acabaron teniendo que asumir 20.000 libras en costas judiciales, unos 23.400 euros según la conversión recogida por la información de referencia, después de una disputa con una vecina por el acceso al jardín común de su edificio.

La propietaria había permitido durante aproximadamente 30 años que otros residentes atravesaran un pasadizo perteneciente a su vivienda para llegar al jardín. Sin embargo, en agosto de 2025 retiró ese permiso alegando motivos de privacidad.

El conflicto escaló hasta el punto de que las cámaras de seguridad captaron cómo el padre utilizaba una palanca para abrir la puerta. La entrada volvió a ser forzada meses después y, en abril de 2026, la mujer encontró incluso ropa de la familia tendida en su patio privado.

El asunto ocurrió bajo legislación británica, por lo que la resolución judicial no puede trasladarse directamente a Canarias. Sin embargo, plantea una duda perfectamente aplicable a cualquier comunidad de propietarios de las islas: ¿qué dice la legislación española cuando para llegar a un espacio común hay que atravesar la propiedad de otro vecino?

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal, que se aplica con carácter general en España y, por tanto, también en Canarias, diferencia claramente los elementos privativos de los comunes. Su artículo 3 reconoce a cada propietario un derecho exclusivo sobre el espacio delimitado de su vivienda o local y, paralelamente, una copropiedad junto al resto de vecinos sobre los elementos y servicios comunes del edificio.

Es decir, tener derecho a disfrutar de un jardín comunitario no convierte en comunitario el patio privado que pueda encontrarse de camino hasta él.

Para determinar exactamente qué derechos existen en un edificio resulta fundamental revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad. El artículo 5 de la LPH permite que el título contenga reglas sobre el uso y destino del inmueble, los pisos, locales, instalaciones y servicios.

Por tanto, antes de concluir que un vecino puede o no atravesar determinado espacio, habrá que comprobar si existe una servidumbre o un derecho de paso constituido.

Hay situaciones en las que sí hay que permitir el acceso

La protección de una zona privativa tampoco es absoluta.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a permitir en su vivienda o local las servidumbres imprescindibles que sean necesarias para realizar obras, actuaciones o crear servicios comunes conforme a la propia ley. También deberán permitir la entrada cuando sea necesaria para esos fines.

Esto significa que un propietario no puede cerrar su puerta en cualquier circunstancia alegando simplemente que se trata de su propiedad. Una reparación comunitaria necesaria, por ejemplo, puede obligar a facilitar el acceso.

Pero esa obligación concreta no crea por sí misma un permiso general para que los demás propietarios atraviesen una terraza o un patio privado cada vez que quieran utilizar una zona común.

¿Y si los vecinos llevan pasando por allí durante décadas?

Este es uno de los detalles más interesantes del caso ocurrido en Londres. La propietaria había permitido utilizar aquel paso durante unos 30 años antes de retirar su consentimiento.

En España, llevar mucho tiempo utilizando un paso no significa automáticamente que se haya adquirido ese derecho para siempre.

El Código Civil diferencia entre servidumbres continuas y discontinuas. Considera discontinuas aquellas cuyo ejercicio se produce a intervalos y depende de actos humanos, y establece que las servidumbres discontinuas no se adquieren simplemente por el transcurso del tiempo, sino mediante título. La falta de ese título puede suplirse, en los casos previstos, mediante reconocimiento del propietario afectado o sentencia firme.

Además, el propio Código Civil contempla determinados supuestos de servidumbre forzosa de paso. Por ejemplo, una finca que se encuentre enclavada entre propiedades ajenas y sin salida a un camino público puede exigir un paso en las condiciones establecidas legalmente y con la correspondiente indemnización.

Por eso, ante un conflicto semejante en una comunidad de propietarios de Canarias, la clave no estaría únicamente en saber quién tiene derecho a utilizar el jardín común, sino en determinar quién es propietario del patio por el que se pretende pasar y, sobre todo, si existe realmente un derecho o servidumbre que permita atravesarlo.