¿Cómo se calculan los precios de los pisos?

- Tasación: siguen los precios a los que las tasadoras valoran las viviendas. Puesto que las mismas pertenecen en gran parte a instituciones financieras, desechamos esta como fuente fidedigna para constatar el desarrollo del Mercado. Según la media de las tasaciones publicada por el Ministerio de Fomento, para viviendas entre particulares, los precios habrían bajado el 26,95% desde pico. Para este índice el pico de los precios fue el primer trimestre de 2008 ; desde entonces y hasta el fin de 2012, los precios habrían bajado hasta 1.531,2 euros/ metro cuadrado o el 26,91%.

- Oferta: se trata de los portales inmobiliarios y expresan los precios a los que aspiran a vender sus propiedades. Estos habrían bajado entre 35,7% (Fotocasa) y 32,48% (El Precíometro) durante el período septiembre de 2006 (el pico de la burbuja) y finales de marzo de 2013 de media en el conjunto del país. De acuerdo a sus datos, el pico de los precios de los pisos se dio a mediados de 2007. Como ya sabemos, entre los precios a los que salen los pisos al Mercado, lo que los potenciales compradores ofrecen y los precios finales de venta existe un gran trecho.

- Compra-venta efectiva: el único existente es el de Tecnocasa, que se basa en precios de venta de pisos constatados. Según la misma los precios comenzaron a bajar a partir del segundo trimestre de 2006 en algunas ciudades de España. Sus bajadas son ciudad a ciudad, no existiendo un porcentaje a nivel nacional.

El que se lleva la palma es el índice Tecnosa y por esa razón me centraré en el mismo.

Descripción del índice Tecnocasa:

- Se elabora dos veces al año para las ciudades más importantes. El publicado en abril/mayo de un año recoge los precios de los pisos constatados en el semestre del año anterior. Los recogidos en octubre/noviembre se hacen eco de los precios compilados en el primer semestre del año en curso.

- Derivado de lo anterior, la media de los precios constatados es del 30 de septiembre/ 1 de octubre del 2009 para los publicados en abril/mayo de 2010, por ejemplo, y del 30 de abril/ 1 de mayo de 2010 para los publicados en octubre/noviembre de 2010.

- Se centra en las transacciones en zonas de economía media, media-baja, baja y muy baja, es decir, en zonas en las que vive la apabullante mayoría de la ciudadanía.

- Recoge sólo los precios a los que se realizan las ventas, en ningún momento precios de tasación ni de oferta.

- Sólo tiene en cuenta ciudades en las que exista un número mínimo de transacciones que se estime representativo.

- Sólo toma en cuenta los precios de los pisos entre particulares, no los vendidos por los bancos, cuestión esta de gran relevancia en la actualidad.

Limitaciones:

- No cubre los pisos transaccionados en zonas de economía, media-alta, alta y muy alta.

- Al realizarse la publicación de los datos, tres o cuatro meses tras la publicación del período estudiado, y ser el punto temporal medio de constataciones la mitad del período estudiado, existen unos seis a siete meses en los cuales no sabemos qué ha sucedido con los precios, es decir:

- Para, por ejemplo, los datos publicados en abril/mayo de 2013 que corresponden con el segundo semestre de 2012 (30 de septiembre- 1 de octubre): ¿qué ha sucedido durante esos meses con los precios?

- Para los datos publicados en octubre/noviembre de 2013 que corresponden con el primer semestre de 2013 (media de transacciones 31 de marzo- 1 de abril): ¿qué ha sucedido durante esos meses con los precios?

La primera de las limitaciones es salvable puesto que sabemos, usando los índices de precios de oferta más una serie de correcciones, que en las zonas de alto standing de España, la bajada es ya muy importante. Así desde el pico de la burbuja, y sin tener en cuenta el efecto de la inflación,:

- Charmartín en Madrid capital, el 33,8%.

- Chamberí en Madrid capital, el 35,9%.

- Salamanca-Goya-Recoletos en Madrid capital el 29,5%.

- Retiro en Madrid capital el 37,6%.

- Pedralbes-Sarria en Barcelona el 41,2%.

La segunda no tiene ninguna dificultad: sabiendo que los precios de oferta (los publicados por portales inmobiliarios) reflejan la evolución de las expectativas de precio de venta de los propietarios, partiremos de la ficción de que los precios a los que se venden finalmente los pisos, han bajado en el período 30 de septiembre/1 de octubre de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013 en el mismo porcentaje que los precios de oferta.

Lo anterior parte de una falacia: pensar que los precios de oferta bajan a la misma velocidad que los precios de compra-venta final.

La observación nos dice que la bajada de los precios a los que se cruzan las transacciones es más profunda que la que tiene lugar entre los precios de oferta, muy posiblemente a la mayor velocidad de toda la serie histórica. A sensu contrario, eso quiere decir que las bajadas de precios a los que nosotros lleguemos son inferiores a las reales del mercado. De esta forma estamos siendo benévolos con la profundidad de la caída de los precios.

Datos del último informe publicado

Con el fin de que nuestra observación sea lo más amplia posible, he tomado varias ciudades para los que Tecnocasa publica datos. Con estas premisas, los resultados, ciudad a ciudad son los que siguen desde el mes de pico de precios hasta finales de marzo de 2013:

Conclusiones de este estudio:

- El ritmo de bajada de los precios de los pisos se ha acelerado muy fuertemente en la segunda mitad de 2012, con la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual así como la subida del I.V.A. del 4% al 8%. Es de esperar, por tanto, que la dinamización de los precios de los pisos gane en dinamismo a lo largo de este año, muy especialmente en el primer semestre no siendo descartable que el dinamismo se mantenga también durante la segunda parte del año.

- La idea de que los precios de los pisos han tocado suelo no se sustenta en los datos.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el Mercado inmobiliario español" y "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario" (editorial Manuscritos). www.borjamateo.com