¿Populista? ¿Transgresora? ¿Ilegal? ¿Justa? ¿Contraria al libre mercado? Estos son sólo algunos ejemplos de algunos de los calificativos que se ha llevado el nuevo Decreto Ley promovido por la Junta de Andalucía en materia de vivienda que puede llegar a expropiar el uso (no la propiedad) de aquellas viviendas en proceso de desahucio que vayan a parar a manos de la entidad financiera.
El momento del lanzamiento de esta medida no puede definirse como menos de "oportuno", en medio de la negociación de la nueva Ley Hipotecaria, la cual a día de hoy ha dejado al Gobierno de un lado y a todos los grupos de la oposición en otro, y más cuando la Junta de Andalucía adelantó su anuncio dos días antes de su publicación en su Boletín Oficial. El hecho es que esta nueva legislación dará que hablar en las próximas semanas, pero al igual que otras normativas que se han aprobado a lo largo de los últimos meses en torno a la vivienda, su vida y aplicación práctica parece abocado a ser muy reducida.
Una utopía con pies de barro
El Decreto-Ley 6/2013 de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda tiene una larga exposición de motivos, todos ellas basados en una realidad, la "importancia que la Constitución otorga al derecho de la vivienda" pero que "en la práctica es considerada un simple bien de consumo sujeto a las leyes de mercado". Es así, el hecho de que el objetivo de la mayoría de las viviendas es convertirse en el hogar para una familia, debería de dotarle al menos de mecanismos de diferenciación o defensa frente a otros tipos de bienes que no tienen esa importancia social, cuando en la práctica, y lo estamos viendo en miles de desahucios, esto no ocurre.
A esto añadimos los enormes problemas estructurales de nuestro mercado inmobiliario que ayudaron a que se creara una burbuja, cuyo estallido y consecuencias sufrimos actualmente. Este desequilibrio se resume en haber fomentado en exceso el mercado de compra de la vivienda en detrimento del alquiler llevando al sobreendeudamiento actual de centenares de miles de familias. Por ello, incentivar el alquiler y especialmente y que parte de este mercado sea "social", es decir, con rentas bajas que permitan el acceso a la vivienda a la parte de la población que tiene más problemas económicos, es también una medida positiva que tiene que continuar desarrollándose.
Otro punto importante es la situación actual de viviendas deshabitadas. En este Real-Decreto la Junta de Andalucía, basándose en el último censo de hace una década y en lo construido posteriormente calcula en unas 700.000 en toda la Comunidad, de las que la mitad estarían en manos de personas jurídicas (bancos, inmobiliarias, sociedades de gestión de activos, etc). Conocer el número de viviendas a través de un censo, no es mala medida, siempre en cuanto este conocimiento sirva de base para ayudar a poner estas viviendas en el mercado y tomar las medidas de incentivos adecuadas.
El planteamiento inicial del problema podemos decir que es adecuado, pero la solución planteada, más allá de las multas económicas, no lo es. Y es así, porque no se puede regular todo un mercado en un único sentido, no limitas, acabas con libertades fundamentales a la vez que en la práctica es una utopía, por la enorme falta de recursos existentes.
-Propuestas:
¿Por qué no plantear un cupo o porcentaje de viviendas destinadas al alquiler? Poniendo un límite, por ejemplo, que el 50% de las viviendas en manos de sociedades con 3 o más propiedades (y así excluyes pequeños patrimonios de pymes que no deberían meterse en el mismo cesto que las grandes empresas) consigues dinamizar el mercado del alquiler de forma muy importante con suficiente margen de maniobra para que otras viviendas las pueda destinar libremente a la venta o simplemente a generar un patrimonio. Además hablaríamos de términos mucho más realistas y realizables por la administración ¿Necesita Andalucía poner en el mercado otros 700.000 pisos en alquiler? La realidad actual es que no.
Zancadilla a otras iniciativas
Volvamos a la exposición de motivos del Decreto-Ley en el que podemos leer "Entre las distintas formas de desocupación de viviendas, merece un mayor reproche la del conjunto de viviendas que son propiedad, en sus diferentes formas, de personas jurídicas". Con "reproche" se criminaliza en cierta manera que se opte por múltiples razones por no dar salida (o no poder hacerlo) a miles de viviendas.
Y es que el Real Decreto se aleja completamente de la realidad financiera de España de los últimos años, marcada por el rescate de las entidades de crédito. Sin cuestionar sobre la mala gestión pasada de los bancos, lo que es real es que se ha optado en España por un modelo de rescate en el que un punto esencial es la reestructuración de activos, trasladándose los de la banca nacionalizada a una entidad en particular como es el SAREB, más conocido como "banco malo". La venta por tanto de estos activos, especialmente del SAREB, pero incluso de la banca "sana", aquella que ha asumido con sus propios recursos el saneamiento de sus balances, es fundamental para conseguir el objetivo de reestructuración financiera.
Esta legislación "dinamita" esta línea de actuación. No sólo por el lado del que vende si no imponiendo fuertes barreras de entrada al que compra. Si el SAREB quiere vender un paquete de activos a sociedades inmobiliarias extranjeras y esta se encuentra con que en parte de España le van a obligar a alquilarlas, perderá todo su atractivo de compra, y estamos hablando de una de las regiones con más viviendas vacías, especialmente en Costa donde más cuesta venderlas y por tanto hay que dar más incentivos al comprador. Imagínense que esta iniciativa se extiende a 17 Comunidades (El presidente Canario, Paulino Rivero, ya ha hecho un primer guiño) estaríamos cerrando puertas a buena parte de las opciones de salida del stock inmobiliario.
"Exprópiese"
Pero lo más polémico de toda esta nueva norma ha sido sin duda la facultad de expropiar la vivienda que ya esté en ejecución en determinados casos de emergencia social (aunque desde el PSOE aboguen por usar otro termino al traspasarse el uso y no la propiedad por un plazo de 3 años) a la vez de la imposición de multas de hasta 9.000 euros por vivienda (cantidad más que importante aunque para alguna organización de consumidores le parezca escasa) si no ponen esa vivienda en alquiler.
Aunque la redacción final ha traído un punto no contemplado hasta ahora, como que parte del 2% del valor de adjudicación de la vivienda que tiene que pagarse como "renta" al propietario de la misma corra a cuenta del inquilino (una mezcla de compartir responsabilidad y de la más que real falta de recursos de las administraciones) la medida no está exenta de polémica.
En primer lugar, no va mucho más allá en sus resultados (salvo el mayor plazo de 3 años) que otras medidas que se están debatiendo o desarrollando en torno al alquiler social, especialmente en los límites económicos que permiten un acceso a las mismas. La única gran diferencia es que accedería a seguir viviendo en su propia vivienda, pero un plazo acotado en el tiempo y usando una fórmula como la expropiación, que además de "peligroso", abre las puertas para la mayoría de los expertos a que tras ser revisada por la Abogacía del Estado, sea "tumbada" por el Tribunal Constitucional.
Nos encontramos ante una legislación que intenta afrontar un problema grave y que en su planteamiento lo hace de forma más política que real, y que en su exceso (al igual que otras iniciativas lo hicieron por defecto) no parece solucionar el problema de acceso a la vivienda, al revés, pone trabas al modelo en el que se ha basado el rescate financiero y la reestructuración de activos. Eso sí, añade más madera en pleno debate de una Ley Hipotecaria que de momento, tampoco convence en sus planteamientos de protección del consumidor en igualdad de trato frente a la entidad financiera y ayudar al acceso a la vivienda.
Antonio Gallardo, iAhorro.com
