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Entrevista. Empresario y promotor turístico

Gaspar Cabrera: "El complejo de Santa Mónica se va a convertir en el mejor hotel de Canarias"

"La idea de convertir los apartamentos en hotel es buena, pero el anterior proyecto no podía ser peor", señala el promotor turístico

Gaspar Cabrera Roca, el pasado jueves durante la entrevista.

Gaspar Cabrera Roca, el pasado jueves durante la entrevista. ANDRÉS CRUZ

Ha encabezado usted una operación de la Comunidad de Propietarios de los apartamentos Santa Mónica para convertirlos en un hotel de cuatro estrellas. ¿En qué consiste el proyecto urbanístico y empresarial?

La iniciativa de convertir los apartamentos Santa Mónica en un hotel de cuatro estrellas fue de Francisco Bethencourt Manrique de Lara. Aunque yo he sido y soy muy crítico con muchas de sus actuaciones, es de justicia, y así lo he hecho constar en las Juntas Generales, que el impulsor de esta idea ha sido él, y en ella invirtió considerable tiempo y esfuerzo. Sin embargo, en la Junta General de la Comunidad de Propietarios celebrada el 11 de junio del 2013, cuando se sometió su proyecto, sólo obtuvo el apoyo de 135 apartamentos de los 188 del complejo, motivado porque se alquilaba el hotel a una cadena hotelera, que financiaba el 70% del hotel mediante un préstamo, que había que reintegrarle con sus intereses en los diez años siguientes. Como contraprestación, se le cedía el complejo durante esos diez años. Al restarse a la renta que pagaba la cadena hotelera a los propietarios, una parte como amortización del préstamo, más sus intereses, y deducirle el IRPF, a cada propietario le rentaba como promedio sólo 50 euros al mes, cantidad que no iba a ser suficiente para la renovación del complejo al pasar los diez años de contrato con la cadena hotelera, por el normal desgaste de las instalaciones. Si a esos diez años sin que el hotel rentase nada, se le sumaban los cuatro años en que los propietarios han visto retenidas sus rentas para financiar el hotel, significaba que durante catorce años los propietarios no iban a percibir nada. La idea de transformar los apartamentos en hotel era y es muy buena, pero la forma de llevarla a cabo no podía ser peor, y fue la causa de que no pudiese prosperar.

¿Y qué decidieron?

Una vez fracasada la operación de transformación de los apartamentos en hotel, el señor Bethencourt presentó a la Junta de Propietarios, celebrada el 17 de diciembre del 2013, una reforma integral de los apartamentos, esta vez con una rentabilidad superior a la del hotel, pero como el coste de la citada reforma era muy alto -cosa que yo sabía perfectamente, pues en los casi 50 años de mi vida profesional he construido y promovido más de 100 edificios -, y sabiendo que en esa Junta se iba a presentar un presupuesto de reforma de los apartamentos, yo previamente había elaborado uno, que rebajaba el coste en algo más de dos millones de euros, y cuya obra no sería realizada por mí, que hace años me retire de la construcción, sino por un concurso público entre empresas constructoras.

¿Y qué ocurrió? ¿Fue ahí donde empezaron los problemas?

En la Junta se votó entre el presupuesto presentado por la directiva del señor Bethencourt y el mío, y éste mío tuvo una abrumadora mayoría. Se me encargó contactar con el arquitecto Luis Cabrera y con el ingeniero Reinaldo Quirós, autores del proyecto. Cuando al día siguiente me presenté en el despacho de Luis Cabrera, primero me mostró el proyecto de reforma de los apartamentos, y luego, a petición mía, me mostró el desechado proyecto del hotel, del que yo, como los demás comuneros, sólo habíamos visto unas diapositivas. Al examinar con detalle el proyecto, fue tal la armonía y belleza del mismo que, no es exageración, me produjo una sensación de mareo, y me recordó el famoso síndrome de Stendhal, en el que el escritor tiene esa sensación al contemplar la belleza de Florencia. Cuando regresé a mi casa, a menos de diez minutos del despacho del arquitecto, lo llamé y le dije: "Luis, ¡esto hay que sacarlo adelante como sea, porque va a ser el mejor hotel de Canarias!"

Quizá es usted muy optimista, ¿no cree?

No. Quiero subrayar que el proyecto del hotel Santa Mónica no es de un cuatro estrellas, sino de un cinco estrellas gran lujo, ya que cumple sobradamente los requisitos que para ese tipo de establecimiento fija la Consejería de Turismo de Canarias. Por razones de estrategia comercial, el turoperador, con quien estamos ya en avanzadas negociaciones para el arrendamiento del hotel, pero cuyo nombre no puedo desvelar hasta que el preacuerdo al que ya hemos llegado sea aprobado por su consejo directivo y por la Junta General de la Comunidad de Explotación de Santa Mónica, posiblemente lo comercializará como un cuatro estrellas plus, aunque el nuevo hotel es realmente un cinco estrellas gran lujo y ofrecerá el servicio esmerado de este tipo de hoteles a una clientela de alto poder adquisitivo, y muy exigente en cuanto a la calidad de los servicios. El vicepresidente del prestigioso turoperador por el que la directiva se ha decantado, a pesar de tener otras ofertas, nos dijo cuando nos encontramos hace unos días en Fitur: "El nuevo Santa Mónica Suite tiene la mejor situación de todos los hoteles y apartamentos en Canarias". Y la mejor situación merece la construcción del que ya le anuncio será el mejor hotel de Canarias, con no solo unos interiores de extraordinaria elegancia, sino que el arquitecto Luis Cabrera ha diseñado una nueva fachada impactante, que además será iluminada con luces durante la noche, para que así su singular belleza pueda apreciarse por las personas que a esas horas pasean por la playa.

¿Qué fechas están manejando para la reapertura del hotel?

Si, como esperamos, el Ayuntamiento y el Cabildo, que nos están dando toda clase de facilidades para que el proyecto obtenga la licencia antes de abril, comenzaremos las obras el 1 de abril y las terminaremos el 31 de octubre. Esperamos que el hotel entre en funcionamiento el 1 de diciembre de este año, aunque, como el plazo es corto, puede retrasarse uno o dos meses, porque no queremos abrirlo precipitadamente sin que antes esté todo en perfecto orden, porque desde el principal objetivo de la directiva y del personal del Santa Mónica es que el hotel no sólo tenga las mejores instalaciones y situación de Canarias, sino también el mejor servicio. Tenemos la suerte de tener una plantilla extraordinaria, la mayoría con más de 30 años de antigüedad, y a Manuel Florido, su director, que tiene una dilatada experiencia en hoteles de alta categoría.

La renovación ha sido más complicada de lo previsto e incluye una denuncia contra el antiguo presidente de Santa Mónica por cuatro presuntos delitos. ¿Qué ha ocurrido?

No es cierto que, como el señor Bethencourt ha manifestado varias veces a LA PROVINCIA, existiese disputa alguna entre los comuneros, pues el 95% estamos de acuerdo en transformar los apartamentos en un hotel de lujo, pero, naturalmente, obteniendo un beneficio razonable por su inversión. Es falso que exista disputa alguna entre los propietarios, y la actual Junta Directiva, de la que formo parte como vicepresidente, fue elegida en mayo de este año, con el 98% de los votos de todos los comuneros, y la unidad en las directivas que presiden José Antonio Amador Pastrana (la de la Comunidad de Explotación) y Doña Margarita Pérez González (la de Propietarios) es total, porque nos une un único objetivo: obtener lo mejor para el Santa Mónica, sin obtener beneficio alguno, más bien todo lo contrario, dedicarle muchísimas horas de trabajo, sin otra compensación que el afecto y adhesión de los comuneros, que es la mejor recompensa a la que podemos aspirar. La actual directiva, compuesta por cinco economistas, un director de hotel con una dilatadísima experiencia, y yo, como ingeniero industrial que cursé la especialidad de Cálculo de Estructuras de construcción, y que llevo casi cincuenta años dedicado al turismo, forma el grupo humano con la más alta cualificación con el que he tenido la oportunidad de trabajar.

Francisco Bethencourt le ha acusado a usted de querer quedarse con el control de ese complejo turístico. ¿Tiene ese interés en ello?

Eso es una difamación del señor Bethencourt para justificar la reapertura de una querella interpuesta en el 2008 por otro comunero, por la apropiación indebida de 570.000 euros, y la admisión a trámite de una nueva querella interpuesta por mí y otros dos comuneros más, contra él y el anterior administrador de la Comunidad, y otras personas cuya responsabilidad pueda sustanciarse en las diligencias de la causa, por los delitos de estafa, falsedad en documento mercantil y apropiación indebida, estimando en la misma y sus ampliaciones, el perjuicio patrimonial causado a la Comunidad de Explotación del Santa Mónica, en casi quince millones de euros. Ya he interpuesto el día 23 de enero, en los Juzgados de Las Palmas, una demanda previa de conciliación a la interposición de una querella criminal, contra Francisco Bethencourt, por calumnias e injurias. Yo tengo los mismos tres apartamentos que tenía desde que comenzó a explotarse el Santa Mónica, hace más de cuarenta años. El señor Bethencourt, que comenzó con uno, tiene ahora, junto con su esposa y la sociedad de ambos, Señorío de Guayedra, nueve apartamentos. Y ha comprado para Progesa e Inversiones Santa Mónica, sociedades que controlaba como administrador único, veintitrés apartamentos más, lo que hace un total de treinta y dos apartamentos, lo que evidencia que es él, y no yo, quien ha ido "quedándose con el negocio". Tres propietarios del Santa Mónica, como se puede comprobar por los mails que nos hemos enviado, me han ofrecido que les compre sus apartamentos a bajo precio, lo que naturalmente he rehusado, porque no sería ético por mi parte aprovecharme de su desconocimiento en cuanto al valor real de sus apartamentos, que, como mínimo, se duplicará cuando se termine el hotel a finales de este año. Como ya he anunciado, dimitiré de la directiva antes de fin de año. No veo cómo es que, no comprando ningún nuevo apartamento, y dimitiendo justo cuando el Santa Mónica deje dinero, pueda yo, como el señor Bethencourt afirma, "quedarme con el negocio".

¿Cree que lo ocurrido en Santa Mónica puede haberse repetido en otros complejos de apartamentos, pues también ha habido denuncias y quejas en las comunidades de propietarios de Los Salmones o Agaete Parque, por poner sólo dos ejemplos?

Como ya le he comentado, no ha existido desunión entre los propietarios del Santa Mónica. Lo que sí ha existido es un durísimo enfrentamiento verbal, entre el señor Bethencourt y yo. En la del 17 de diciembre del 2013 incluso me negó el uso de la palabra. En cuanto a Los Salmones y Agaete Parque, sería una temeridad por mi parte pronunciarme sobre un tema que desconozco. La única información que tengo al respecto es la que me han suministrado dos propietarios de Los Salmones, quienes me dijeron que ellos sí estaban conformes en trasformar sus apartamentos en hotel, pero no para que, a cambio de que el turoperador costease la transformación de los citados apartamentos en hotel, la renta que se les ofrecía durante diez años, fuera sólo de 200 euros mensuales. Desconozco la veracidad de estas afirmaciones. Es muy importante que todos los propietarios que firmen contratos de renovación de sus apartamentos - cosa que les recomiendo encarecidamente a todos - tengan en cuenta que el IRPF que tendrán que pagar a Hacienda, no es sobre la renta percibida, sino sobre la misma más la detraída para pagar la construcción, por lo que puede darse el caso, como ocurría en la primera transformación en hotel de Santa Mónica, que el citado impuesto a Hacienda les deje sin renta alguna durante todos los años que dure el arrendamiento.

Dice que fue de los primeros propietarios y que incluso participó en la construcción de Santa Mónica, como ingeniero, en la década de 1960. ¿Cómo se gestó ese complejo? ¿cómo era Playa del Inglés en aquella época?

No sólo participé en la construcción, sino que fui yo quien compró la parcela del Santa Mónica, parcela que no se vendía porque su precio era tres veces superior al de otros solares en Playa del Inglés, en aquel entonces casi vacía, pero que estimé lo valía, por su privilegiada situación. Además, fui el responsable de la promoción y construcción del Santa Mónica, en la sociedad de la que era accionista y director técnico, cuyas acciones vendí a los restantes accionistas unos pocos meses después de terminarse el edificio, por mi desacuerdo con los mismos en la compra de las urbanizaciones Gran Tarajal y Playa del Cura, que drenaban toda la liquidez de la sociedad, ya que yo preveía un desplome del mercado turístico por la saturación del mercado. Desgraciadamente, mis previsiones fueron ciertas, y la sociedad que dejé en una situación económica boyante, tuvo problemas unos años después y desapareció.

¿Intervino en la construcción de otros establecimientos turísticos?

He promovido y construido durante los casi 50 años que me he dedicado a la construcción, más de cien edificios, de los cuales más de la mitad han sido turísticos, totalizando más de cinco mil camas, y entre esos edificios se encuentran, además del Santa Mónica, el Jardín del Atlántico, los Cactus, Los Ficus, Las Orquídeas, Los Porches, Los Arcos, Santa Fe, Santa Bárbara, San Diego, el Club Río Maspalomas, y un largo etcétera.

¿Tiene otros proyectos de rehabilitación en marcha?

Sí, además del Santa Mónica comienzo la rehabilitación de dos complejos más en abril de este año, y de un tercero en abril del año próximo, que hacen un total de más de mil camas, que serán convertidas en un hotel de cinco estrellas, otro de cuatro estrellas, y el tercero en apartamentos de alto standing.

El Gobierno de Canarias apuesta por la renovación de la planta turística obsoleta, en vez de la construcción de nuevos hoteles. ¿Considera que ésa es la solución o cree que se necesitan alojamientos nuevos?

Este tema lo conozco bien, porque he tenido que estudiarlo a fondo para la transformación de los apartamentos Santa Mónica. La planta extrahotelera -apartamentos y bungalows- de Gran Canaria, no sólo está obsoleta, sino que, de acuerdo con una empresa del Gobierno de Canarias, el 60% está fuera de servicio, por haberse cerrado los complejos o por destinarse a uso residencial. Y del otro 40% restante, más de la mitad no reúne las condiciones mínimas que requiere un establecimiento turístico. Como consecuencia de ello, miles de turistas no pueden venir a Gran Canaria por falta de camas en condiciones para hospedarlos. Por tanto, es imperiosa la modernización y renovación de la misma, que no sólo generará riqueza y mejorará la economía de las islas, generando miles de puestos de trabajo.

¿Considera que la nueva Ley Turística resuelve los problemas del sector?

Mi respuesta es contundente: no . La intención de la ley es buena, pero como ya pasó con la ley de 1995 de Ordenación del Turismo de Canarias, en la que se implantaba la unidad de explotación, la ley no va a servir prácticamente para nada, y lo voy a ilustrar con un ejemplo: para poderse acoger a los incentivos de la ley, entre ellos un aumento de edificación, para transformar un edificio de apartamentos en hotel, la citada ley exige la unanimidad de todos y cada uno de los propietarios del complejo, de forma fehaciente, es decir ante notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Pero la unanimidad en una Comunidad de Propietarios no solo es un imposible, sino una quimera. Siempre hay personas que anteponen sus intereses a los generales, eso significa que el 99% de los apartamentos no van a poder acogerse a los incentivos de la Ley, el más importante de los cuales es un aumento de la edificabilidad, que es imprescindible para que en los edificios de apartamentos se construya el bar-restaurante y los salones, con las dimensiones que la ley establece para las distintas categoría de hotel. Por tanto, al imponer la unanimidad de los comuneros para que los apartamentos se conviertan en hoteles, que es lo que demanda hoy el mercado, se imposibilita la transformación de los mismos en hoteles.

Es decir, que renovar también es complicado.

Con toda franqueza, creo que la ley se ha redactado no para que los apartamentos se conviertan en hoteles, sino todo lo contrario, ya que se ponen en la ley unos requisitos inalcanzables, para que esa transformación de apartamentos en hoteles no pueda llevarse a cabo. Y esto perjudica principalmente a Gran Canaria, donde la mayor capacidad alojativa la tienen los apartamentos, al contrario de lo que ocurre en Tenerife, donde tienen una oferta hotelera muy completa, quizás por eso en la citada ley se prohibía, de facto, la construcción de nuevos hoteles de tres y cuatro estrellas. Eso, a nosotros nos perjudica extraordinariamente.

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