Carlos Bethencourt, abogado: «La normativa turística y urbanística en Canarias es un auténtico desastre»

La incorporación de los registradores de la propiedad al conflicto de la residencialización en zonas turísticas añade una nueva dimensión a la disputa. ¿Por qué defiende esta postura?

Primero, porque existe un mandato legal que hay que hacer cumplir; segundo, porque es bueno para Canarias, dado que permite ganar en seguridad jurídica – para todos - , y tercero, porque no solamente sería bueno ordenar el sector, sino que la desregulación del sector, o mejor dicho, la residencialización fuera de la ley, causa evidentes daños a Canarias.

¿Considera usted que permitir el uso residencial en complejos turísticos genera una situación de inseguridad jurídica en el sur de Gran Canaria?

No lo considero yo, es que legalmente es lo que ocurre. En la mayor parte de los núcleos turísticos de Gran Canaria se está perdiendo población. En 2024 no llegaba a las 10.000 personas residentes y, desde 2011, hemos pasado de aproximadamente 110.000 plazas extrahoteleras a apenas 47.000, de acuerdo Turismo de Gran Canaria. ¿Dónde han ido esas plazas? A manos de inversores extranjeros que no residen en Gran Canaria y utilizan esos inmuebles como segunda residencia. El fenómeno se ha intensificado desde 2022, cuando, tras la crisis del coronavirus, el precio de la vivienda empezó a crecer a ritmos de entre el 23% y el 25% anuales. Muchas de esas unidades han dejado de explotarse turísticamente para convertirse en segundas residencias de ciudadanos extranjeros, principalmente comunitarios.

¿Qué ocurre después con esas viviendas?

Una vez que la vivienda sale de la explotación turística, ya no tiene que rendir cuentas a esa explotación y puede venderse a un precio mucho mayor. En los apartamentos Los Aguacates, por ejemplo, una unidad en explotación puede valer unos 70.000 euros y, fuera de ella, incrementa su valor en alrededor de 100.000 euros. La propiedad privada, según el artículo 33 de la Constitución, tiene una función social. También la Ley del Suelo de Canarias 4/2017 establece que el planeamiento debe responder al interés general y no únicamente al interés individual. Lo que se pretende es residencializar inmuebles situados en complejos sometidos a la unidad de explotación para venderlos posteriormente, rompiendo esa unidad de forma casi irreversible. Eso no es un proceso de residencialización. Si realmente lo fuera, aumentaría la población residente, y las cifras demuestran justamente lo contrario.

"Se intenta es residencializar un inmueble dentro de un edificio turístico para venderlo prácticamente al doble de precio"

¿Por qué considera que detrás de esa reivindicación existe un interés económico?

Porque en San Bartolomé de Tirajana, por ejemplo, lo que se intenta es residencializar un inmueble dentro de un edificio turístico para venderlo prácticamente al doble de precio. Además, de las cerca de 110.000 plazas alojativas extrahoteleras que existían en 2010, hoy encontramos unas 16.000 viviendas vacacionales sólo en zonas turísticas de Gran Canaria. Esas viviendas han tenido que salir de algún sitio. El problema es que las viviendas vacacionales no pueden convivir con la explotación reglada, porque se benefician de los servicios y de los costes que asume esa explotación sin formar parte de ella. Esto parece bastante evidente.

¿Pero entiende a los colectivos que defienden la residencialización?

Sí. Gracias a la distintas iniciativas – académicas o empresariales - he podido participar en foros y reuniones con la Plataforma de Afectados por la Ley Turística (PALT). El sector empresarial ha planteado un principio de acuerdo basado en la disposición transitoria séptima de la Ley 2/2013, que, simplificando, viene a decir que a partir del 1 de enero de 2017 ya no se admitirían nuevos usos residenciales, respetando únicamente los ya consolidados. La propuesta era reconocer los derechos adquiridos hasta esa fecha y, a partir de ahí, cumplir la ley 2/2013 de Modernización y Renovación Turística de Canarias. Pero la PALT lo ha rechazado siempre de forma rotunda con las más variopintas excusas.

Si realmente se tratara de proteger a los residentes, la población en los núcleos turísticos habría aumentado, pero ocurre lo contrario"

Entonces, ¿qué cree que persiguen?

Con todo el respeto, creo que buscan otra cosa distinta. Intentan aprovechar la falta de desarrollo reglamentario o de una mayor definición por parte del legislador canario para conseguir ese objetivo de lucro particular. Si realmente se tratara de proteger a los residentes, la población en Playa del Inglés y en los núcleos turísticos habría aumentado. Sin embargo, ocurre exactamente lo contrario: cuando se “residencializa” un inmueble se casi duplica su valor y se procede a su venta. Dato mata relato.

¿Por qué defiende la gestión única de los complejos turísticos frente a la gestión individual de cada propietario?

La primera razón, y la más evidente, se observa en los complejos que no están sometidos a la unidad de explotación, como ocurre, por ejemplo, en el complejo KOKA, una vez una joya de Playa del Inglés y que se ha residencializado “de facto”: la primera víctima de esto es el mantenimiento del complejo, que sufre la desidia de muchos propietarios; la segunda, el cumplimiento de la normativa urbanística – donde hay construcciones ilegales encima de construcciones ilegales que pueden verse desde la calle - y la tercera, quizá la más dolorosa, es el verificar como se malogra la convivencia entre los propietarios “residentes” y los usuarios “turisticos”. Dos modos de vida, dos intereses distintos que a veces llegan, literalmente “a las manos”.

¿Es posible compatibilizar el uso turístico y el residencial mediante una nueva regulación?

Sí se puede regular mejor, pero hay que hacerlo bien, con técnica legislativa. Por ejemplo, la propuesta planteada por el segundo teniente de alcalde de San Bartolomé de Tirajana, Alejandro Marichal, para compatibilizar ambos usos generaría un conflicto entre la normativa vigente y la regulación municipal. Y, lo que es peor, nunca se aborda desde las instituciones públicas con seriedad todo lo que implicaría ese cambio. Supongamos que se permite una explotación no reglada, rompiendo el principio de unidad de explotación. Entonces habría que reformar buena parte de la normativa canaria, empezando por la Ley de Ordenación del Turismo 7/1995, especialmente en lo relativo a los derechos y garantías de los turistas, dado que sufrirían una grave desprotección en sus derechos, pues se diluye la responsabilidad derivada de la adecuada prestación de servicios durante su estancia.

"Si un turista sufre un accidente en un complejo donde solo algunos propietarios destinan sus viviendas al alquiler vacacional. ¿Quién asumiría la responsabilidad?"

¿Por qué no se aborda con seriedad?

Pensemos en un turista que sufre un accidente en un complejo donde solo algunos propietarios destinan sus viviendas al alquiler vacacional, sin que exista la Unidad de Explotación. ¿Quién asumiría la responsabilidad? ¿La comunidad de propietarios? ¿Y por qué tendría que hacerlo? Las pólizas de seguro de un complejo en explotación turística tienen unas coberturas y unas primas muy diferentes a las de un complejo residencial. La normativa también es distinta en edificios turísticos y para residentes. Tampoco se está abordando otro problema evidente: el de los impagos en las comunidades de propietarios. Es un asunto conocido en Canarias. Imagínese que ocurre un accidente en una zona común y que, además, el propietario de la vivienda vacacional ni siquiera ha abonado la cuota correspondiente al seguro de la comunidad. Tampoco se está teniendo en cuenta el ámbito laboral. Si un trabajador de alguna vivienda en explotación sufre un accidente en una zona común, ¿quién asumiría la responsabilidad? Las preguntas son muchas y, a mi juicio, la falta de desarrollo legislativo para responderlas sigue siendo patente.

La presidenta de la Plataforma de Afectados por la Ley Turística, Maribe Doreste, considera que la obligación de inscribir el uso turístico en el Registro de la Propiedad sólo persigue "amedrentar”. ¿Por qué considera necesario ahora que conste expresamente el uso turístico en el folio de la propiedad si antes no era una obligación tan estricta?

Es que eso no es cierto del todo, con todo respeto a la señora Doreste. Esa obligación no nace ahora. Existe desde la aprobación de la Ley 2/2013. Es la misma norma que permite que quienes ya estaban fuera de la explotación turística antes del 1 de enero de 2017 puedan mantener ese uso residencial mediante el régimen de consolidación.

¿Qué permitía exactamente ese régimen?

Que quienes ya utilizaban el inmueble como residencia antes de esa fecha siguieran haciéndolo. Lo que establece la ley es que, cuando ese propietario transmita la vivienda, el nuevo titular deberá volver a destinarla al uso turístico. Esa limitación se recoge en la Disposición Transitoria Séptima.

"Un inmueble que en explotación vale una cantidad determinada pasa a valer mucho más si puede comercializarse como vivienda"

A su juicio, ¿qué cree que persigue la Plataforma de Afectados?

Que ese derecho no solo beneficie a los propietarios actuales, sino también a los futuros compradores. Es decir, convertir en permanente un derecho que la ley concibió como personal y transitorio. Además pretenden que quienes han adquirido tras el 1 de enero de 2017 se beneficien también de esa prerrogativa aunque la ley ya había entrado en vigor.

¿Por qué considera que eso es un problema?

Porque permitiría vender esos apartamentos como residenciales, cuando su destino urbanístico sigue siendo turístico. Un inmueble que en explotación vale una cantidad determinada pasa a valer mucho más si puede comercializarse como vivienda. Ahí está el verdadero interés. Salen inmuebles de explotación y se destinan para el lujo particular como segunda residencia, con la evidente limitación de la oferta, la destrucción de empleo turístico y la consiguiente merma de ingresos para las arcas públicas mediante el pago de los impuestos derivados de la actividad económica, entre otras consecuencias. En un territorio protegido y limitado el interés particular se impodría al general.

¿Cómo respalda esa interpretación?

Mientras la población empadronada en las zonas turísticas de Gran Canaria lleva años descendiendo, la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros no ha dejado de crecer. Si realmente estuviéramos ante un proceso de residencialización, aumentaría el número de residentes o al menos se mantendría. Lo que ocurre es que muchas viviendas terminan utilizándose como segunda residencia y así lo respaldan los Registradores de la Propiedad, que han analizado este fenómeno con detalle.

Doreste también considera que el actual marco legal es una «trampa» porque obliga al dueño a reconocerse como «uso turístico» para luego pedir una compatibilidad que el Gobierno puede denegar. ¿Qué le diría usted a un propietario que siente que la administración le está obligando a renunciar a sus derechos adquiridos?

Lo primero es distinguir qué derechos adquiridos existen realmente. Los derechos vienen determinados por la normativa vigente. Es cierto que algunas personas pudieron comprar sin recibir toda la información necesaria por parte de notarios, vendedores o intermediarios, pero el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento, me temo. Habría que estudiar más qué es lo que pretende la PALT. Lamentablemente, su abogado, D. Javier Luzardo, nos ha dejado este año. Era un magnífico operador jurídico con quien poder tratar estos asuntos desde una perspectiva técnica y colaborativa.

"Si una persona puede acreditar que adquirió su inmueble de buena fe y creyendo que tenía un uso residencial consolidado, habría que estudiar mecanismos para proteger esa situación"

¿No cree que esos casos deberían recibir un tratamiento específico?

Siempre he defendido que debe analizarse cada situación pero siempre respetando la ley. La ley debe ser suficientemente buena para responder de distintas situaciones, pero siempre hay que cumplir con ella. Si una persona puede acreditar que adquirió el inmueble de buena fe y creyendo que tenía un uso residencial consolidado, habría que estudiar mecanismos para proteger esa situación conjugando sus intereses con el interés general. Todos debemos ceder en aras de conjugar el interés general y el particular, siempre que sea legalmente posible y razonable.

¿Dónde pone el límite?

Que esa protección beneficie al propietario actual y que no que se convierta en un derecho perpetuo transmisible. Una cosa es proteger una situación consolidada y otra muy distinta permitir que ese inmueble pueda venderse indefinidamente como residencial, porque responde a una pretensión de enriquecimiento personal en detrimento de la principal industria de Canarias, que da de comer directa o indirectamente a la mitad de la población, casi.

¿Por qué considera importante esa diferencia?

Porque el interés general es mantener una planta alojativa turística competitiva, garantizando el empleo y la estabilidad económica. Los estudios del TIDES (Instituto Universitario de Turismo y Desarrollo Económico Sostenible) y del Colegio de Economistas concluyen que la residencialización reduce ingresos turísticos, recaudación pública y destruye empleo. Una unidad alojativa explotada genera mucha más actividad económica que una utilizada como segunda residencia, y recordemos que puede ser explotada por las propias comunidades de propietarios, sin que sea – y eso es una gran falacia – necesario cederlo a un “malvado explotador”. Complejos como Los Aguacates o Las Afortunadas son magníficos ejemplos de que las comunidades de propietarios pueden realizar una actividad económica sometida al Principio de Unidad de Explotación de calidad y viable económicamente.

Los afectados dicen que la Ley del Suelo de 2017 reconoció la compatibilidad de usos residencial y turístico, pero la nueva Ley 6/2025 impone que sea el ayuntamiento quien autorice expresamente esa compatibilidad. ¿Cree que este cambio de paradigma es necesario?

No hay contradicción entre ambas normas. La Ley del Suelo ya atribuía a los ayuntamientos la competencia para concretar los usos pormenorizados del suelo. Lo que hace la Ley 6/2025 es exigir que ejerzan esa competencia y definan expresamente esos usos.

"La ordenación urbanística no funciona vivienda por vivienda, sino por edificios o complejos, por eso hay que decidir cuál es el uso predominante"

¿Por qué cree que los ayuntamientos no han comenzado a hacerlo?

Porque cualquier decisión genera ganadores y perdedores. Si un complejo pasa a ser residencial, el ayuntamiento tendrá que dotarlo de todos los servicios propios de una zona residencial: centros educativos, sanitarios, equipamientos públicos, etcétera. Y si mantiene el uso turístico, habrá propietarios que discrepen.

¿Puede un mismo complejo combinar ambos usos?

No de forma individualizada. La ordenación urbanística no funciona vivienda por vivienda, sino por edificios, complejos o parcelas. Por eso hay que decidir cuál es el uso predominante también en las zonas turísticas como Playa del Inglés o Playa del Mogán.

¿Qué ocurre con quienes ya tienen consolidado el uso residencial?

Podrán seguir disfrutando de ese derecho mientras mantengan la propiedad, porque así lo prevé la Ley 2/2013. Lo que no podrán hacer es transmitir ese derecho al siguiente propietario si el planeamiento mantiene el uso turístico del complejo o la parcela.

Para evitar multas, los propietarios deben demostrar ahora que residían allí antes de 2017 con un complejo trámite burocrático. ¿No le parece desproporcionado que ciudadanos con décadas de residencia tengan que defender su hogar?

Si esas personas ya residían allí y figuraban empadronadas, no veo dónde está la desproporción. Lo único que se les pide es un certificado histórico de empadronamiento, como ocurre en muchos otros procedimientos administrativos. No se exige una prueba extraordinaria, sino un documento que acredite que esa persona era residente antes del 1 de enero de 2017.

"La sanción debería ser el último recurso y demuestra, en cierto modo, el fracaso de los intentos de negociación"

Pero ¿no cree que ese trámite podría simplificarse?

La propia Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común permite que sea la Administración quien solicite esos datos al ayuntamiento correspondiente, siempre que el interesado autorice la cesión de sus datos personales. El Gobierno de Canarias podría dirigirse directamente al Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana, Mogán o cualquier otro municipio y comprobar la fecha de empadronamiento efectivo. Una vez acreditado ese empadronamiento anterior a 2017, el propietario mantiene el “régimen de consolidación”. No se le está pidiendo ninguna prueba excepcional, únicamente los datos del padrón municipal. En Derecho hay que acreditar los hechos; no basta con afirmar que uno vivía allí. Me parece un trámite razonable, sin coste para el interesado y fácil de resolver.

¿Considera ala vía sancionadora la mejor forma de reconducir este conflicto?

La sanción debería ser el último recurso. Creo que la falta de claridad de la legislación y el caos derivado del desarrollo urbanístico en las zonas turísticas nos ha llevado hasta aquí. Durante años existió un debate jurídico sobre el alcance de los derechos consolidados y sobre hasta dónde podía legislar la Comunidad Autónoma, habiéndose incluso pronunciado el Tribunal Constitucional al respecto en varias ocasiones. Es una discusión compleja, pero creo que siempre es preferible alcanzar acuerdos.

¿Qué ha faltado para llegar a ese entendimiento?

Ha faltado mediación y gestión política. La Federación de Hostelería y Turismo (FEHT) ha mostrado voluntad de diálogo, pero echo en falta una mayor implicación de los ayuntamientos, del Gobierno de Canarias y del Cabildo de Gran Canaria. La vía sancionadora demuestra, en cierto modo, el fracaso de los intentos de negociación entre todas las partes afectadas.

¿Todavía ve margen para un acuerdo?

Sí. Creo que todas las partes deben asumir que no pueden ganar en todo. Hay personas que adquirieron sus inmuebles de buena fe y cuyos intereses legítimos deben ser tenidos en cuenta legalmente. Antes de empezar a sancionar debería hacerse un último esfuerzo para buscar soluciones negociadas. Nunca considero que la sanción sea la mejor respuesta.

¿Considera que el marco legal actual es garantista y claro o es muy mejorable?

Sinceramente, creo que la normativa turística y urbanística en Canarias es un auténtico desastre fruto una política de “pata al balón” y falta de valentía política. Es una legislación dispersa, poco clara y muy condicionada por intereses políticos, además de – en muchos casos – ser contradictoria. Da la impresión de que cada administración intenta trasladar la responsabilidad a otra: el Gobierno a los cabildos, los cabildos a los ayuntamientos y los ayuntamientos nuevamente al Gobierno.

"Hace falta una mesa de diálogo transparente, donde se identifiquen claramente los intereses de cada parte y todos estén dispuestos a ceder"

¿Qué consecuencias tiene esa indefinición?

Que nadie quiere tomar una decisión porque siempre habrá ganadores y perdedores, y los políticos temen sus reacciones. Habrá complejos que deban consolidarse como residenciales y otros que deban seguir siendo turísticos. Pero alguien tiene que fijar esas reglas.

¿Por qué cree que no se ha hecho?

Porque tiene un coste político. Si un ayuntamiento apuesta por la residencialización, tendrá que asumir después la prestación de todos los servicios públicos propios de un suelo residencial. Y si mantiene el uso turístico, habrá propietarios que se sentirán perjudicados. Es una decisión incómoda. Los políticos en Canarias tienen un miedo terrible a una reacción popular – o populista – a este tipo de decisiones, por muy necesarias que sean.

¿Qué solución propone?

Que las administraciones se sienten de verdad a negociar con los sectores implicados con “luz y taquígrafos”. Hace falta una mesa de diálogo transparente, partiendo de un buen análisis de la presente situación, se identifiquen claramente los intereses de cada parte y donde todos estén dispuestos a ceder algo en aras de un bien común. No olvidemos que nos va – literalmente – la vida en ello, pues vivimos del Turismo. Si finalmente no hay acuerdo, al menos los ciudadanos sabrán quién ha estado dispuesto a renunciar a parte de sus intereses en favor del interés general y quién no. Hay que dar más la cara y esconderse menos detrás de una excusa como echarle la culpa a otra administración y que viene acompañada, generalmente, de un video en redes sociales con cara de compungido.