Los residentes extranjeros aumentan las ventas de casas en nuda propiedad en Canarias

La nuda propiedad proviene del Derecho Romano: con nudus (desnudo) dominium (propiedad), el latín definía el desmembramiento entre un dominio y su uso. Un propietario, generalmente personas mayores, vende su casa, pero puede continuar usándola y disfrutándola, es decir, pasa a ser usufructuario; el comprador, frecuentemente inversores, adquiere el inmueble en nuda propiedad: es suyo, pero legalmente no puede aprovecharlo hasta la muerte de la persona que la habita.

No es tan popular como el alquiler o la compraventa a secas, pero es una fórmula inmobiliaria que cada vez eligen más personas mayores en España durante sus últimos años de vida y, en Canarias, la protagonizan principalmente los residentes extranjeros. "A partir del Covid, ha habido muchos extranjeros que, sintiéndose poco acompañados de sus familiares, han decidido ceder la nuda propiedad a inversores a cambio de una renta suculenta durante el tiempo que le queda de vida", asegura Diego Hermoso, decano del Colegio Oficial de Registradores de Las Palmas.

Desde 2020, las ventas de viviendas en nuda propiedad han mantenido una tendencia creciente en España durante tres años consecutivos, hasta alcanzar en 2023 su máximo histórico desde 2014, con un total de 1.845 operaciones. No obstante, en 2024 se rompió esa dinámica al descender un 1,5% las transacciones. En el Archipiélago la tendencia ha sido similar, aunque con una evolución más desigual: pasó de 83 operaciones en 2019 a 125 en 2024, pero con retrocesos en 2021 y nuevamente en 2024, cuando las ventas cayeron un 9,4% respecto al año anterior.

En el ranking nacional, Canarias ocupa la quinta posición con 576 operaciones acumuladas desde 2020, por detrás de la Comunidad Valenciana (1.659), Andalucía (1.331), Madrid (1.226) y Cataluña (886). En Las Palmas de Gran Canaria, la ciudad más poblada del Archipiélago, estas operaciones no alcanzan la treintena en los últimos cuatro años.

Pero el municipio turístico de Arona (Tenerife) se cuela entre los diez municipios que más compraventa en nuda propiedad ha registrado, con 95 transacciones desde 2020. A la cabeza se sitúan Madrid (720), Valencia (171), Barcelona (155) y Málaga (106). El balance global de los datos refleja un crecimiento sostenido en el interés por esta fórmula de monetización patrimonial, aunque se mantiene en valores similares a los años cinco años anteriores a la pandemia.

Perfiles

El decano del Colegio Oficial de Registradores de Santa Cruz de Tenerife, Carlos Celestino, considera que "es un tipo de operación que poco a poco va creciendo", pero matiza que "no está al nivel de otras modalidades". Lo achaca principalmente a que en las islas está muy arraigada la creencia tradicional de que los padres deben tener su propiedad a su nombre hasta el final.

Sin embargo, bajo su punto de vista este tipo de transacciones son "maravillosas" porque permiten a la persona que vende el inmueble contar con recursos económicos suficientes si los necesita, ya sea para cubrir gastos sanitarios o sociales, e incluso donarlos en herencia, mientras puede seguir habitando en su casa y en su zona habitual

Entre los vendedores, en los últimos años ha aumentado el perfil de las personas mayores y sin descendencia directa o allegados cercanos, según apuntan los Colegios de Registradores de la Propiedad, que tiene entre sus causas la modificación demográfica en Europa. Una población más envejecida sumada a los cambios en las familias tradicionales, provoca que haya mayores que vivan solos que, en ocasiones, prefieren mejorar su calidad de vida a costa de su patrimonio.

Sin embargo, tradicionalmente esta transacción se ha ligado a un negocio intrafamiliar, en el que los padres ceden en vida la propiedad a sus hijos. "De ese modo consiguen, entre comillas, heredar anticipadamente la nueva propiedad y cuando sus progenitores fallecen no hay que hacer testamento, ni se pagan impuestos de sucesiones", explica Hermoso, quien agrega que esto también evita conflictos entre los herederos.

Mucho recorrido en Canarias

En cuanto al perfil de los compradores mayoritarios, es claro: inversores o especuladores, principalmente empresas del ámbito inmobiliario en el territorio nacional. El precio de la vivienda está acorde a la edad del usufructuario: mientras más mayor, sube; a la inversa, baja. Para ilustrarlo, Hermoso ejemplifica que con más de 80 años, se rebaja entre un 20% y un 10%: "Si la vivienda vale 100 mil euros, entonces se compraría a 80.000 euros". Mientras que si tuviese unos 60 años, se reduce hasta un 40%, precisamente, porque pasaría más tiempo hasta que el comprador pueda hacer uso de su propiedad.

A juicio de Hermoso, esta modalidad "puede tener muchísimo recorrido" en Canarias. "Es un modo de salvar los últimos años de vida de los extranjeros que no tienen sistemas de pensiones tan buenos como España. Les da una calidad de vida enorme", agrega. Además, en el contexto actual de caída de natalidad y población cada vez más envejecida, ve razonable que las personas prefieran monetizar su casa, quedarse con el usufructuro "y con ese dinero de la venta de la nueva propiedad, vivir mejor".

Desconocida

Desde la inmobiliaria Beta Realty, en Las Palmas de Gran Canaria, el comercial Rogelio Gil considera que la nuda propiedad "es la gran desconocida", tanto "por el que vende como el que va a comprar”, explica. Según relata, los inversores interesados tienden a analizar con lupa el posible rendimiento de la operación y el horizonte temporal que implicará la plena disponibilidad del inmueble. “Lo primero que te preguntan es si en la nueva propiedad hay un titular o dos, o sea, si vive el matrimonio o no, o si es una persona solamente la que está viviendo en la propiedad”, señala.

Y ese detalle puede marcar la diferencia. Gil recuerda un caso concreto en el barrio capitalino de Escaleritas, donde la propiedad estaba ocupada por un matrimonio. “Cuando el inversor vio que había que esperar a que fallecieran dos personas para hacer el uso de la vivienda al 100%, cuando falleció uno lo vio mucho más interesante y fue cuando se lanzó”, narra.

En este sentido, Gil señala que, en muchos casos, existe un notable desconocimiento en torno a la nuda propiedad y, entre quienes pueden plantearse esta fórmula los motivos emocionales también juegan un papel importante, por la vergüenza que puede generar el pensamiento de tomar esa decisión por dificultades económicas. A su juicio, el problema está enraizado en cuestiones sociales y educativas, asentadas en la creencia de que unos padres deben legar algo a sus hijos. "Hay gente que prefiere ir a una residencia a seguir viviendo en su casa", ejemplifica. Por ello, considera que la opción de nuda propiedad es "sumamente interesante" y "muy práctica".