Tener una vivienda en propiedad es complicado para gran parte de la población, pero muy especialmente para los jóvenes. En aquellas familias en las que se ha logrado acumular cierto patrimonio inmobiliario, suele surgir la idea de ceder de forma oficial alguno de estos inmuebles a los hijos antes de que tenga lugar el fallecimiento de los padres y se tenga que solicitar el trámite de la titularidad por medio de la herencia, con los conflictos de intereses entre descendientes que puede llegar a generar. Es en estos casos en los que toma relevancia la figura de la donación de vivienda. Se trata de una opción de trasmisión ampliamente utilizada, pero que tiene determinadas consecuencias fiscales que hay que conocer.

El impuesto que grava esta clase de operaciones es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y está regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este tributo se aplica a todo aquel incremento patrimonial que tenga lugar de forma gratuita entre personas físicas y sin que medie una compraventa. Aunque existe una normativa estatal, la gestión de este impuesto está cedida a las autonomías, por lo que los que reciben la donación tendrán que liquidar de forma diferente en función de dónde se ubique el inmueble.

Según Ferran Font, portavoz del portal inmobiliario pisos.com, la mayoría de las regiones aplican bonificaciones, reducciones y tipos sobre la cuota tributaria en las donaciones de vivienda de padres a hijos menores y mayores de 21 años, pero el porcentaje puede variar sustancialmente de una a otra. 

  • Aragón y Canarias: bonificación del 100%.
  • Andalucía, Extremadura, Madrid, Cantabria y Murcia: bonificación del 99%.
  • País Vasco: bonificación del 95%.
  • La Rioja: bonificación de entre 100% y el 0% en función de la cuota tributaria. De menos de 150.000 a más de 300.000 euros.
  • Castilla-La Mancha: bonificación de entre el 85% y el 95% en función de la cuota tributaria.
  • Cataluña: bonificación de entre 57% y el 95% en función de la cuota tributaria.
  • Baleares: bonificación del 57%.
  • Comunidad Valenciana: bonificación del 75% para descendientes menores de 21 años y del 50% para mayores de 21 años.
  • Castilla y León: reducción de 60.000 euros para descendientes menores de 21 años y 6.000 adicionales por cada año de menos de 21 años. Para los mayores de 21 años la reducción es de 60.000 euros.
  • Asturias: reducción de 300.000 euros.
  • Galicia: reducción de hasta un millón de euros más 100.000 euros por cada año de menos de 21 años. Para los mayores de 21 años la reducción va de los 900.000 a los 400.000 euros.
  • Navarra: el tipo aplicable para descendientes directos es del 2%. 

Por otro lado, hay que tener en cuenta que el sujeto que debe responder ante este impuesto es el donatario, no el donante. Es decir, los padres estarían exentos. Serían los hijos quienes deberían saldar cuentas con Hacienda, y un plazo máximo de 30 días. En cualquier caso, los donantes podrían tener que tributar por IRPF en caso de haber una diferencia entre el precio por el adquirieron el inmueble y el determinado a la hora de hacer la donación.