¿Qué pasará con el precio de la vivienda en 2024?

El año 2023 ha sido un ejercicio de 'impasse' en el mercado de la vivienda. En 2021 y 2022, especialmente durante la primera mitad de este último, se vivió un auténtico 'boom', en el mercado residencial, con cifras récord de compraventas y una escalada de precios, solamente equiparable con los últimos coletazos de la burbuja. Sin embargo, durante 2023, y las previsiones apuntan a que también en 2024, el mercado ha entrado en una fase de desaceleración, tanto en nivel de transacciones, como de subida de precios.

En 2022, se cerraron 649.494 compraventas, un 15% más que en 2021 y una cifra récord no vista desde antes de la crisis financiera. A falta de los datos definitivos de 2023, que el Instituto Nacional de Estadística publica con un decalaje de dos meses, el año culminará con caídas. "El número de transacciones seguirá descendiendo en los próximos meses para cerrar el año en torno a las 550.000 compraventas", señala Judit Montoriol, economista jefa de CaixaBank Research. Germán Pérez Barrio, presidente de la tasadora UVE Valoraciones, también cree que "el año cerrará levemente por debajo de las 600.000 compraventas". Estas cifras, según Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española del Valor (AEV), suponen una "vuelta gradual a la media histórica de España, con volúmenes similares a los experimentados en 2018 y 2019".

A pesar de la caída en las transacciones y la ralentización del mercado, la situación macroecnómica no se ha trasladado a los precios de las casas. 2023, al igual que los anteriores ejercicios, será un año de subidas. "El precio de la vivienda se ha incrementado en torno a un 5%", explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, que advierte esta cifra "supone una desaceleración con respecto al 7% de subida registrado en 2022". Desde UVE Valoraciones apuntan que, con datos del Colegio de Registradores, la revalorización oscilará entre el 0% y el 2% en 2023. Sin embargo, las tres fuentes de datos (Ministerio de Vivienda, Registradores y portales inmobiliarios) señalan que los incrementos de precios son cada vez menores. Desde Fotocasa, María Matos, portavoz del portal, añade: "Si hacemos la media de todas las variaciones interanuales de 2023, exceptuando diciembre, obtendríamos una subida del 8,8%. De momento, si adelantamos el dato de noviembre, detectamos un crecimiento interanual del precio de la vivienda de segunda mano de un 6,2%".

¿Subirán los precios de las casas en 2024?

María Matos hace su pronóstico para el próximo año: "Estimamos subidas durante el primer trimestre del año y, a partir de ahí, es probable que veamos fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracción turística, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023". En la práctica, estas caídas no serán bajadas masivas de precio. "Tras las subidas anómalas -de hasta el 10,8% en junio de 2023-, el precio simplemente estará retornando al punto de partida", matiza la portavoz de Fotocasa.

En la misma línea, desde CaixaBank Research apuntan que poco a poco se está trasladando el impacto de la subida de los tipos de interés a la economía real. "Los tipos se encuentran actualmente en su nivel más alto desde hace 15 años y su impacto se va transmitiendo con cierto retraso sobre el precio de la vivienda", señala Montoriol. La casa de análisis económico de la entidad financiera esperan una desaceleración del 1,4% durante 2024, en el valor de tasación de la vivienda libre que monitoriza el Ministerio de Vivienda.

UVE Valoraciones contempla las previsiones más negativas, con caídas de hasta el 3%. "Esperamos bajadas moderadas para el conjunto de España, pero con una gran diferencia por zonas: en las zonas turísticas los precios podrían caer y la bajada puede ser mayor en las grandes ciudades", señala Germán Pérez Barrio.

Ningún experto consultado espera grandes caídas en los precios, al menos en términos nominales. En términos reales, incluyendo la inflación, hay incógnitas. "Dependerá de la evolución de la inflación, actualmente sujeta a la incertidumbre por su dependencia de la evolución de los precios de la energía en un contexto internacional de guerra en Ucrania y Gaza", explica la directora del servicio de estudios de Tinsa. "El avance en términos nominales que esperamos para 2024 es del 1,4%, una cifra inferior a la inflación, que se situará por encima del 3%, lo que implica un descenso del precio de la vivienda en términos reales", añade Montoriol. Paloma Arnaiz sí cree que la vivienda de obra nueva "podría experimentar un pequeño crecimiento en términos reales".

¿Se venderán más o menos casas en 2024?

El número de compraventas seguirá a la baja, también en 2024, como consecuencia del enfriamiento de la demanda que causa la subida de tipos. Los mayores costes de financiación limitan de forma abrupta la capacidad de apalancamiento de los hogares. CaixaBank Research señala que "se irá acercando a los registros previos a la pandemia", con alrededor de 510.000 operaciones. Fotocasa reduce esta cifra hasta las 420.000 transacciones, aunque deja la puerta abierta a una hipotética bajada de tipos, que permitiría cerrar en números superiores; mientras que las estimaciones más positivas de UVE Valoraciones para el próximo año son de 540.000 compraventas, "números similares a los de 2019".

Tinsa tampoco espera un gran desplome en las operaciones. "Esta evolución se apoya en la resistencia del empleo y en el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares a medida que se modera la inflación en un entorno de tipos altos", justifica Cristina Arias.

Radiografía de los expertos

María Matos (Fotocasa)

El mercado de la vivienda es un mercado resiliente, tal y como desveló en la pandemia, y con una gran capacidad de adaptación a la nueva situación macroeconómica. De momento, el precio muestra una tendencia de templanza tras haber mostrado la variación interanual más alta de todos los tiempos y, aunque las comunidades más tensionadas siguen con alzas muy significativas, en zonas locales se podría comenzar a ver una moderación en la demanda.

Germán Pérez Barrio (UVE Valoraciones)

En términos generales, estamos volviendo a las cifras de transacciones anuales previas a la pandemia, después del proceso de bajada de transacciones por el confinamiento y seguida del proceso de gran incremento registrado, posteriormente, para compensar las no realizadas por la pandemia. Sin embargo, hay diferencias significativas por zonas porque la subida de los tipos de interés tiene más efecto en las zonas con mayor proporción de compras con financiación.

Judit Montoriol (CaixaBank Research)

El mercado español se está desacelerando, pero a un ritmo más suave de lo anticipado, si tenemos en cuenta que el ciclo de subida de tipos de interés ha sido muy rápido y pronunciado. Esto se debe a varios factores, entre los que destaca un mercado laboral resiliente, unos flujos de inmigración significativos, el desajuste entre una oferta escasa de vivienda nueva y una demanda elevada, y una situación financiera de los hogares favorable. El elevado porcentaje de hipotecas a tipo fijo concedidas en los años recientes limita el impacto que está teniendo el alza de tipos.

Cristina Arias (Tinsa)

Nos encontramos en un escenario de demanda solvente y principalmente de uso, ratios de endeudamiento equilibrados, riesgo de impago limitado por el tipo fijo de las hipotecas, por el desapalancamiento de los hogares y la ausencia de exuberancia en la construcción que pueda impulsar correcciones relevantes en los precios residenciales.

Paloma Arnaiz (AEV)

La vivienda es un mercado a varias velocidades. Por un lado, unos pocos enclaves, donde se acumula la mayor parte de la demanda y la población, mantiene dinámicas de precios al alza, especialmente en el segmento de la obra nueva y el alquiler. Por otra parte, una gran parte de la extensión territorial de España está ocupada por poblaciones de escasa dinámica inmobiliaria, en la que los precios permanecen estancados. En conjunto, la media nacional ha crecido de manera relativamente suave, si se compara con la evolución abrupta que han tenido en otros países.