Unos 4.000 locales y oficinas podrían convertirse en viviendas en las Islas

El cambio de uso de locales comerciales y oficinas en viviendas es una alternativa que pone sobre la mesa el Gobierno de Canarias para mitigar la emergencia habitacional. Según las cifras oficiales del Catastro, en 2023 habían censados en el Archipiélago 76.790 locales y 15.497 oficinas y a raíz de la crisis provocada por la pandemia del Covid hasta un tercio –alrededor de 27.000– se quedaron sin actividad.

Según los profesionales del sector inmobiliario actualmente hay alrededor de 20.000 establecimientos de este tipo en desuso en las Islas, si bien que reúnan las condiciones adecuadas para convertirse en viviendas son muchos menos, entre un 10% y un 15% del total, unos 4.000. En este sentido, deben reunir unos requisitos mínimos de habitabilidad y luminosidad, contar con una altura suficiente y no estar ubicados por debajo del nivel de la calle, entre otros.

El decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda especifica que los locales u oficinas susceptibles de cambiar de uso deben estar en edificaciones con uso predominante residencial. Las condiciones que pone el Ejecutivo son taxativas: al menos el 50% de las viviendas resultantes deberán destinarse a vivienda protegida de promoción privada y se prohíbe el alquiler vacacional en este tipo de reconversiones.

Ordenanzas municipales

Esta vía no es nueva ni siquiera en el Archipiélago. Son los ayuntamientos los que tienen que contemplar en sus ordenanzas esta opción y ya en 2021 el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife aprobó en su ordenanza municipal de Edificación la posibilidad de cambiarles el uso a los bajos de los edificios.

El Catastro tiene censados en Canarias 76.790 locales comerciales y 15.497 oficinas

También en otras comunidades autónomas –Galicia, Castilla y León o Extremadura– y ciudades de la Península se han ido aprobando este tipo de iniciativas con mayor o menor éxito. Hace unos días la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, dio a conocer la posibilidad temporal del cambio de uso por dos años de edificios o parcelas destinadas a oficinas y locales que pasen a ser hogares. Esta transformación sería mediante licencia sin necesidad de planeamiento, siempre que se utilicen las viviendas para la modalidad de alquiler asequible.

En muchas zonas urbanas y barrios de las Islas se pueden contemplar una importante cantidad de locales comerciales vacíos y abandonados con apariencia de suciedad y descuido. Los empresarios de la construcción y los inmobiliarios ven en esta alternativa no solo rescatar este tipo de instalaciones para viviendas, sino también una regeneración urbana que es necesaria en estas áreas.

Sin embargo, no todos los locales en desuso son un negocio fracasado ya que en los portales inmobiliarios este tipo de establecimientos tienen una alta rentabilidad en determinadas zonas, sobre todo las llamada áreas prime de los centros urbanos y las principales zonas turísticas de las Islas.

Un ejemplo es el último informe de rentabilidad de activos inmobiliarios de El Idealista, en el que se refleja que comprar un local en Las Palmas de Gran Canaria para ponerlo en alquiler daba una rentabilidad bruta del 9,3% en el cuarto trimestre de 2023, lo que supone que los locales son el producto inmobiliario más rentable en la ciudad por encima de las oficinas (7,4%), las viviendas (6,4%) y los garajes (4,8%). En Santa Cruz de Tenerife esta rentabilidad se eleva al 10,4%.

Los profesionales ven positivo el cambio de uso, pero no es la solución a la falta de vivienda

Los gestores inmobiliarios consideran que esta iniciativa forma parte de las opciones que se están barajando cada vez más por las administraciones públicas para atajar el grave problema de la vivienda, pero en modo alguno es una solución definitiva porque no todos los propietarios de locales que cuentan con condiciones se inclinan por transformarlos en casas si están condicionados por las exigencias de la Administración. «Toda medida que fomente la oferta de inmuebles es bienvenida», señala Vanesa Rubio, si bien hay que concretar la regulación para comprobar si los ayuntamientos y los propietarios de locales y oficinas aplican la medida.

Oportunidad

Raquel Herrera, de la Asociación Canaria de Empresas de Gestión Inmobiliaria (Acegi) en Tenerife, cree que esta alternativa «es una forma de destensar la saturación existente y una oportunidad de los propietarios de locales vacíos para volver al mercado, pero no es la solución al problema de la falta de vivienda».

Por su parte, José Saavedra, portavoz de Acegi en la provincia de Las Palmas, advierte que la opción de que locales y oficinas pasen a convertirse en viviendas requieren de cambios en el planeamiento urbanístico y que los ayuntamientos delimiten los requisitos. El hecho cierto es que hay muchos locales cerrados, también en las zonas que son tradicionalmente comerciales, «porque después de la pandemia se han recuperado más las oficinas que los locales». Desde el sector inmobiliario se ha reivindicado en diferentes ocasiones la necesidad de poner este tipo de alternativas como una opción más y si la normativa autonómica lo autoriza ayuntamientos que ahora son reticentes a permitir este cambio de uso podrían facilitarlo, sobre todo en las zonas más degradadas.

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