Un farragoso procedimiento relega a 2025 las declaraciones de zonas tensionadas en Canarias

La declaración de un municipio o un barrio como zona tensionada supone un procedimiento complicado por los numerosos requerimientos que marca la Ley estatal de Vivienda. De tal forma que si alguno de los ayuntamientos canarios, que ha expresado su intención de declararse como área tensionada, decide iniciar el proceso formalmente tiene por delante un farragoso camino de documentación que conllevará una duración mínima de seis meses, en el mejor de los escenarios, calculan desde el Gobierno canario.

La Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad, en desarrollo del artículo 18 de la ley estatal, está elaborando el protocolo que definirá los pasos a seguir por los ayuntamientos para la declaración de zonas tensionadas.

Esta guía, inspirada en la del País Vasco, tardará en torno a un mes y, además, se ha de consensuar con la Federación Canaria de Municipios (Fecam).

De modo, que entre la puesta en marcha de este protocolo y la compleja tramitación posterior es más que improbable que Canarias pueda declarar algún municipio o área como zona tensionada en 2024.

Competencia

La cuestionada Ley por el derecho a la vivienda, que entró en vigor en mayo del año pasado, establece que la Administración competente para declarar zonas de mercado residencial tensionado es la Comunidad Autónoma, en este caso el Gobierno de Canarias. Distintos ayuntamientos de las Islas, la mayoría del PSOE, como Adeje o Las Palmas de Gran Canaria, han manifestado su intención de declararse como zonas tensionadas por la escasez de viviendas para la demanda y los alquileres desmesurados, lo que permite que intervengan en el mercado, pero durante un espacio acotado en el tiempo –tres años–.

Según la ley estatal de vivienda, el Gobierno canario es, por tanto, quien debe declarar, a petición de los ayuntamientos, si un territorio está tensionado o no, y diseñar un plan de medidas específicas para aumentar la oferta de viviendas y contener el alza de los alquileres. Esta declaración no conlleva necesariamente que se limiten los precios, explica el consejero de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad, Pablo Rodríguez.

El Gobierno ha manifestado en reiteradas ocasiones que la declaración de zonas tensionadas, con topes a los alquileres, no es la mejor solución para abordar la emergencia habitacional. ¿Por qué? «Porque el problema que hay en Canarias es de oferta y demanda. Y hay una falta de oferta de vivienda. Y limitar precios igual desincentiva la oferta. Nosotros lo que hemos hecho son medidas para incrementar la oferta», remarca Rodríguez. Pero si un municipio pide la declaración, y tras un análisis de la documentación ven que «es bueno o positivo limitar el precio porque oferta ya existe, se analizará», avanza.

Criterios generales

Para declarar zonas tensionadas se ha de cumplir uno de estos dos criterios: que el precio de compra o alquiler haya subido en los cinco años anteriores a la declaración un porcentaje acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del IPC. Y que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

Documentación

La ley estatal no lo pone fácil para la declaración de zonas tensionadas. Contempla un procedimiento con estudios de distribución espacial de la población y hogares, su estructura y dinámica, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de viviendas, o cualquier otro informe que "permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y territorial".

La ley de vivienda no establece plazos. Las comunidades deben fijar las reglas a través del protocolo de actuación. Euskadi ya lo ha hecho, y Canarias anunció el pasado lunes que está en elaboración, documento que consensuará con la Fecam.

Según Pablo Rodríguez la declaración de zona tensionada no es «solo una solicitud en una moción en un pleno, sino que debe haber un expediente administrativo con informes rigurosos detrás para justificarla». Y deja claro que los estudios los tienen que hacer los ayuntamientos interesados. «Si nos ponemos a hacer informes de los ayuntamientos estaremos sustrayéndoles de alguna manera su autonomía local y también dejaríamos de hacer lo importante, que es construir las más de mil viviendas que ejecutaremos este año», asevera.

Memoria justificativa

A falta de definir con exactitud el protocolo, lo que sí se ha avanzado es que los ayuntamientos deberán presentar la petición formal al Gobierno acompañada de una memoria para justificar, a través de datos objetivos, la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares. Y lo primero que tienen que precisar es el ámbito territorial que se quiere declarar como zona tensionada. La ley estatal indica que las memorias han de incorporar los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo, además de los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes, entre otros informes, que permitan medir el esfuerzo económico que tienen que realizar las familias para disponer de una vivienda digna y adecuada.

Plan de acción de tres años

Asimismo, los municipios deben elaborar un plan de acción de tres años, con un cronograma o calendario de las medidas que plantean para revertir la situación. La declaración de zona tensionada dura tres años, prorrogable un año, pero para ello se volvería a iniciar el proceso de tramitación con documentación actualizada y el resultado de las medidas ejecutadas en esos tres años. Euskadi establece en su protocolo que en ese plan se plasmen las necesidades de financiación, ayudas o actuaciones que, además, requieran de colaboración del Gobierno vasco o del Estado.

Incoación del expediente

El área de Vivienda puede pedir más documentos o aclaraciones. Una vez esté completa la información, el Gobierno decide si incoa o no el expediente. En el caso de iniciar la propuesta de declaración, esta se someterá a información pública. El Gobierno vasco indica en su guía un plazo de veinte días hábiles. 

El protocolo que marcará los pasos a los municipios se consensuará con la Fecam

Memoria definitiva

Tras el análisis de las alegaciones, la Consejería de Vivienda ha de realizar la memoria justificativa definitiva, que contendrá, además de todos los estudios, el plan de acción revisado con las medidas específicas para los tres años de la declaración, medidas que pueden ser distintas o complementarias a las de los ayuntamientos. La resolución se pone luego a disposición de la ciudadanía, en aras de posibles recursos, así como se le comunica al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Medidas del Gobierno

El Gobierno canario recalca que las medidas específicas no tienen por qué conllevar el tope de los precios. Rodríguez considera que han puesto en marcha ya una batería de medidas más eficaces para promover la oferta de viviendas que limitar los alquileres. Entre ellas, la aprobación en tiempo récord el pasado febrero del Decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda, que declaró la emergencia habitacional para agilizar los procedimientos, o el Anteproyecto de ley de vivienda vacacional, «que también incide en la emergencia habitacional».

Límites a los precios del alquiler

Si se declara una zona tensionada se ofrece la posibilidad de una prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras finalizar el contrato, en los mismos términos y condiciones que el contrato en vigor. Para nuevas personas arrendatarias, se limita el precio del alquiler a la renta del contrato anterior, aplicada una cláusula de actualización anual. Si se alquila una vivienda que no hubiese estado en arrendamiento en los últimos cinco años, el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia.

Además, los grandes tenedores pueden pasar de ser quienes poseen diez viviendas, a cinco inmuebles urbanos en la misma zona, y el precio de alquiler no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia. También se limitan las viviendas vacacionales.

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