De la euforia al frenazo: la vivienda cierra un 2023 con parón y encara un 2024 incierto

A pocas semanas para que acabe 2023, el sector inmobiliario se prepara para cerrar un ejercicio que ha estado marcado por las subidas de los tipos de interés y el encarecimiento de la financiación, que han frenado compraventas e hipotecas pero no así los precios ante la falta de oferta existente.

Con la vista puesta en la política monetaria y la situación macroeconómica, la vivienda encara un 2024 incierto en el que habrá que ver también el impacto que tiene el desarrollo de los aspectos que aún están pendientes de la Ley de Vivienda, como el índice de precios del alquiler para las zonas tensionadas.

Qué previsiones manejan los expertos para cierre de 2023

Bankinter prevé que las compraventas retrocedan un 14 % y que los precios crezcan un 1 % y subraya que estos están aguantando "sorprendentemente bien" pese a todo gracias a la resistencia del mercado laboral, a la escasez de oferta en las principales ciudades y a la subida del precio del alquiler.

La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) apunta que el precio de la vivienda cerraría con una subida superior al 6 % en el caso de la nueva y del entorno del 5 % en la usada, crecimientos que se moderarán el próximo ejercicio.

Fotocasa espera que, a pesar de la caída de las operaciones tras un 2022 de gran actividad, el año culmine con unas 550.000 compraventas, lo que convertiría en uno de los mejores ejercicios desde 2008, y espera un alza de precios del 5 %. Calcula además que pese a su fuerte descenso se podrían alcanzar 380.000 hipotecas, uno de los mejores años desde 2010.

Idealista habla de menos de 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá un descenso de entre el 8 % y el 10 %, aunque en número será uno de los mejores ejercicios de los últimos 15 años. En hipotecas prevé una caída superior al 25 % interanual.

Pisos.com estima que la compraventa podría caer este año un 10 %, la firma de hipotecas un 18 %, los precios encarecerse un 6 % y los del alquiler hacerlo un 7 % o más, mientras que Sociedad de Tasación cree que el precio puede cerrar con una subida del 3,5 % hasta los 1.850 euros/m2.

¿Y para 2024?

Bankinter estima que los precios se abaratarán un 2 % y las transacciones caerán un 7 %. El banco considera que a partir de 2025 los precios volverán a subir un 1 % con el euríbor moderándose.

Desde la AEV apuntan que el precio de la vivienda usada se encarecerá en tasas cercanas al 3 %, mientras que la nueva lo hará entorno al 4-5 %.

Fotocasa prevé más de 450.000 compraventas con una vuelta a la dinámica habitual del mercado y que continúen las subidas del precio, aunque más comedidas. Idealista espera que se reactiven las operaciones y que la falta de oferta presione aún más los precios.

Por su parte, las agencias inmobiliarias prevén un 10 % menos de compras y precios entre un 1 %-3 % más caros, mientras que Pisos.com apunta a una moderación de la caída de las compras hasta el 4 % y hasta el 11 % en las hipotecas. Con respecto a los precios, indica que se suavizarán hasta el 2 % en el caso de la venta y el 1 % en el alquiler.

¿Un nuevo punto de inflexión?

Sociedad de Tasación sostiene que el actual ciclo inmobiliario está cerca de un nuevo punto de inflexión dada la volatilidad macroeconómica y los cambios en la política monetaria y cree que mientras los tipos sigan elevados las operaciones seguirán contrayéndose y los precios ajustándose.

La profesora de Economía de la Universidad CEU San Pablo Encina Morales de Vega señala que la promoción de obra nueva se enfrenta al mayor parón desde el estallido de la burbuja de 2008 y que la situación actual es insostenible con unos precios en máximos y un coste de financiación también récord.

Desde EAE Business School, Javier Rivas ve sorprendente la evolución de los precios, que en algunos casos superan los registrados durante el 'boom' e insiste en que el sector se ve muy afectado por las sucesivas subidas de tipos, lo que podría provocar una caída de precios.

El profesor José Manuel Corrales de la Universidad Europea de Madrid apunta a una moderación en la subida de precios de vivienda y cree que vamos a un proceso de enfriamiento de la economía debido a los altos niveles de inflación.

En un contexto como el actual, están ganando peso las compras sin hipoteca, que ya suponen más del 58 % del total, y el peso de los extranjeros en el total de operaciones, que con un 21 % bate su récord, según los notarios.