La nueva Ley del Suelo busca la legalización definitiva de las edificaciones ilegales construidas en las Islas, tras casi 20 años de intentos por parte de la Comunidad Autónoma de encajar en el planeamiento a las miles de viviendas irregulares que se construyeron al amparo del caos urbanístico que imperó en Canarias durante décadas. Varias de las disposiciones adicionales y transitorias del anteproyecto de ley tienen el objetivo de regularizar situaciones anteriores a la Ley del Territorio de 1999 y las Directrices de 2003. Asimismo, se plantean alternativas para las órdentes de demolición, las casas fuera de ordenación y las situadas en primera línea de la costa.
En 1997 fue el primer intento serio por parte del Gobierno regional de solventar la situación de edificaciones no amparadas por el planeamiento. En aquellos momentos se apuntaron al censo puesto en marcha por el Ejecutivo más de 27.000 viviendas que los ayuntamientos tenían que regularizar en los planes generales, bien mediante su encaje en las zonas consolidadas o por la vía de los llamados asentamientos rurales.
Sin embargo, la casuística era demasiado compleja para legalizar todas las situaciones plan- teadas y el Ejecutivo intentó en 2003 -Directrices- y en 2006 -Ley 4/2006- terminar de regularizar aquellas edificaciones cuyos moradores justificaran razones socioeconómicas. En esa ocasión se pretendía legalizar casas sin licencia en suelo rústico anteriores al año 2003.
Diez años después, el anteproyecto de la Ley del Suelo que promueve el Ejecutivo recoge el testigo para solventar las situaciones que aún quedan pendientes de legalizar. Francisco Villar, catedrático de Derecho Administrativo y miembro del comité de expertos que ha redactado el borrador de la ley, advierte que estas disposiciones reflejan un "derecho vigente" porque ampara procesos que no han finalizado y que el equipo redactor de la norma desconoce en qué situación están. No obstante, Villar Rojas sí confirma que aún hay expedientes abiertos del decreto de 1997, por lo que se ha optado por no alterarlos y buscarles una solución definitiva. Villar apunta incluso que hay "derecho transitorio" que no vence nunca y, en estos casos, se ha adoptado una actitud "prudente", ya que estas disposiciones están aún en vigor.
Nuevos censos
De esta forma, en la disposición transitoria vigésima se permite regularizar con los mismos efectos del decreto de 1997 las edificaciones sin licencia urbanística que no estén en el censo y anteriores a la entrada en vigor de las Directrices de 2003. Si las construcciones cumplen los requisitos legales se tendrán que incorporar al suelo urbano o al asentamiento rural o agrícola correspondiente. En la disposición adicional quinta se reactiva el catálogo de edificaciones irregulares censadas.
El texto también abre la mano a aquellas construcciones existentes antes de la ley de Ordenación del Territorio de 1999 y contra las que la Administración no haya actuado ni demolido para que también sean incorporadas a la legalidad.
Otra situación en la que también entra el anteproyecto de ley es en la problemática de las viviendas situadas en la costa y que están afectadas por la zona de servidumbre del dominio público marítimo terrestre. La disposición adicional decimoprimera se acoge a la reforma de la Ley de Costas aprobada por el Gobierno del PP en 2013 y establece la elaboración de un censo de edificaciones que tengan un valor etnográfico, arquitectónico o pintoresco, debiendo valorarse también su antigüedad, integración en el litoral y finalidad social, al objeto de su consideración en el otorgamiento de concesiones y autorizaciones que puedan solicitar los titulares de las mismas al amparo de lo establecido en la ley estatal.
Mención específica tiene el texto para dos núcleos costeros en el municipio de Telde. En el caso de Ojos de Garza se da vía libre para que las viviendas en primera línea de costa puedan ser retranqueadas y situarse en las cercanías. En el caso de Tufia se reconoce la preexistencia del núcleo urbano de Tufia junto al yacimiento del mismo nombre y las normas del conservación del mismo deben integrar la ordenación de las casas situadas en la zona.
Una disposición transitoria del anteproyecto de ley -la vigésimoprimera- autoriza la suspensión de las ejecutoriedad de las órdenes de demolición dictadas o que se pudieran dictar para aquellas viviendas existentes antes de las Directrices de 2003 por razones de necesidad socioeconómica. El texto establece hasta diez requisitos que deben cumplir estas edificaciones para acogerse a esta suspensión de la demolición, aunque el primero de ellos es que la vivienda en peligro de ser derribada estuviera destinada a domicilio habitual y permanente del promotor y de su unidad familiar.
Asimismo, en este mismo marco se sitúa el plazo estipulado para que la Administración ejecute una orden de demolición. En el caso de Canarias no había hasta ahora un plazo cerrado, aunque la legislación establece un mínimo de cinco años y un máximo de quince. Por primera vez se fija un plazo de diez años como periodo máximo en el que la Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural (Apmun) puede ejecutar la demolición de una edificación afectada por un proceso administrativo o judicial por no contar con licencia de construcción.
Otra situación que normaliza la ley es la denominada fuera de ordenación, una polémica que afecta a algunos municipios de Canarias como es el caso de Santa Cruz de Tenerife, con núcleos de vivienda que, con los cambios producidos en el planeamiento, se han quedado fuera del mismo, así como otro tipo de viviendas ilegales en su origen. La ley también dedica no solo disposiciones sino incluso algunas artículos para regularizar la situación jurídica de este tipo de construcciones.
En el artículo 362 se establece el régimen jurídico de las edificaciones que se encuentran fuera de ordenación, consolidando aquellas situaciones en las que se justifique su uso social, dejando fuera aquellas que por su origen ilegal no tengan una función social, por lo que podrían ser expropiadas.
