Las aguas bajan revueltas en el sector turístico canario. La lentitud o incapacidad político-jurídica para regular nuevos fenómenos como el alquiler vacacional sigue provocando distorsiones en el mercado y preocupación en los destinos. Mientras el Gobierno de Canarias prepara la reforma del decreto vacacional de la anterior legislatura, anulado en parte por una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en los ámbitos empresarial, institucional, académico y jurídico se reproducen inacabables debates en los que no se llega a ninguna conclusión que permita alumbrar una solución al problema. Sólo los dos principales protagonistas en disputa (propietarios de viviendas y hoteleros) tienen claras sus posiciones y siguen presionando, cada uno en la medida de sus posibilidades, para lograr una nueva ordenación lo más favorable posible a sus intereses.
Variada casuística
Pero quienes tienen en sus manos la responsabilidad de regular la oferta vacacional, es decir las comunidades autónomas, no encuentran la fórmula jurídica idónea con que poner coto a algunos desmanes sin prohibir un alojamiento que, como se repite con insistencia, "ha llegado para quedarse". El debate, por tanto, no se plantea en los términos 'Vivienda Vacacional sí o no,' sino en qué volumen y en qué condiciones.
Tampoco hay un modelo de regulación que haya funcionado ya en algún destino y pueda exportarse como la solución más factible, entre otras razones porque una de las dificultades para su regulación es la amplia y variada casuística que abarca. De hecho el fenómeno no sólo es distinto de un destino a otro, sino que impacta de manera desigual en los diferentes municipios que integran cada destino. En conclusión, cada cual debe aplicar su propia receta a una cuestión que está causando problemas de convivencia entre turistas y residentes y quebraderos de cabeza al propio sector y a la clase política.
La pelota está en realidad en el ámbito jurídico, y a sus especialistas recurren los responsables políticos para encontrar argumentos que avalen la decisión, un tanto salomónica, que se ven abocados a tomar: "En el futuro decreto que regulará el alquiler vacacional en Canarias habrá flexibilidad entre islas y municipios, y para ello necesitamos más implicación de los cabildos, los ayuntamientos y también del propio Estado", declaró en el Parlamento el consejero de Turismo, Cultura y Deportes del Gobierno de Canarias, Isaac Castellano.
Si el anterior decreto, aún vigente, fue "precipitado y descontextualizado", según explicó el abogado David Sánchez en las recientes jornadas de Acadur sobre la incidencia de la Ley del Suelo en el turismo, la futura regulación debe resolver previamente una duda jurídica. Sánchez Lanuza lo explicó de la siguiente manera: "Cualquier regulación de este fenómeno pasa, en realidad, por la definición previa de si estamos ante un simple establecimiento turístico más o ante una actividad hasta ahora desconocida, y por tanto no prevista en el ordenamiento y a la que hay que dar una solución nueva".
La diferencia no es baladí, puesto que su consideración como mero alojamiento obligaría a poner el acento en los propietarios, mientras que su concepción como negocio turístico de nuevo cuño centraría sin embargo la cuestión en la regulación y control de las plataformas digitales a través de las cuales realiza la actividad.
¿Una fórmula química?
El caso es que, en el actual marco de ordenación general de la actividad turística, la oferta vacacional no encuentra respuesta jurídica adecuada y provoca distorsiones y contradicciones de calado, entre ellas la controvertida prohibición de alquilar viviendas ubicadas en zonas turísticas: "El error está en tratar de definir la vivienda vacacional como si se tratara de una fórmula química, como si estuviéramos hablando del carbonato cálcico", planteó de forma muy gráfica la especialista en planeamiento Encarnación Sánchez . Y añadió: "¿En qué cabeza cabe que se prohiba alquilar viviendas vacacionales en zonas turísticas, que es dónde precisamente más demanda se puede dar? Y teniendo en cuenta, además, que el conflicto de convivencia se produce en las zonas residenciales y no las turísticas".
Canarias es, de hecho, la única comunidad autónoma que ha incluido este criterio territorial en su decreto de regulación, que el TSJC ha anulado por considerar que no cabe esta limitación espacial. Una sentencia, por cierto, que ha sido a su vez puesta en entredicho por otros expertos en la materia como Faustino García Márquez. El arquitecto considera que la citada sentencia encierra una "filosofía judicial cuestionable", en tanto en cuanto viene a considerar que "el planeamiento responde más a una aspiración que a una realidad".
Si algo caracteriza cualquier debate sobre la oferta vacacional es la falta de unanimidad que existe al respecto: "Quien elige la opción de alojamiento vacacional es una persona que huye precisamente de las zonas turísticas, que se niega a viajar a una fábrica de ocio y busca un mayor contacto con lo local", valoró por el contrario un asistente a las jornadas.
El perfil de viajeros es sin embargo tan variado y amplio, que la demanda de vivienda vacacional se está produciendo tanto en zonas residenciales como turísticas. Para David Sánchez, que se ubique en suelo residencial es la premisa de la que parte toda regulación en la actualidad. "Las normas son las que son y de acuerdo a ellas hay que regularlas. Otra cosa es que sea necesario cambiar la ley para ajustarla a un negocio hasta ahora ignoto", concluyó. Normas que "no afectan no sólo a la imagen externa de la oferta sino que tratan de modificar hasta la propia estructura interna de la vivienda", se recordó en el debate.
Para juristas y técnicos en planeamiento, la necesidad de modificar la legislación está, por ejemplo, muy clara para uno de los principios que rigen en la actualidad el alquiler vacacional en el caso de las comunidades de propietarios: "La unidad de explotación es un principio que no funciona ya desde 1999", explicó Encarnación Sánchez. Y añadió: "Ha sido un fracaso y es evidente que no puede funcionar en determinados contextos. Desde ese año, el error no sólo no se ha enmendado sino que se ha insistido en él".
El problema de las viviendas vacacionales y su difícil solución tiene, también, su reverso. Su otra cara de la moneda: antes incluso de que se produjera esta turístificación de las zonas residenciales, en Canarias se ha vivido un proceso de residencialización del espacio turístico que ha provocado, igualmente, importantes desajustes: "¿Cómo puede permitirse que en espacios pensados y construidos para alojar a los turistas vivan residentes que afean el complejo con la ropa tendida o salen a primera hora de la mañana con sus hijos al colegio?, se cuestionaba hace años. Ahora la pregunta se plantea en el sentido contrario: "¿Cómo puede permitirse que comunidades en las que conviven los vecinos entren y salgan turistas a cualquier hora o se celebren fiestas hasta la madrugada?".
El sector turístico se está adaptando a un tiempo nuevo, al que el modelo tradicional no puede dar respuesta sin modificar concepciones y normas. Además, la falta de gestión estratégica e integral sigue caracterizando su regulación: "La ocupación del suelo por la actividad turística sigue primado sobre cualquier otra consideración. El turismo es una actividad a la que se ha sometido a mucha ordenación, pero que apenas se ha planificado", concluyó Faustino García Márquez.
