Canarias cederá suelo a empresas en 2024 para licitar más de 1.000 casas

El Gobierno aplicará por primera vez el derecho de superficie por concurso público para que la iniciativa privada construya viviendas de alquiler asequible

Edificio de viviendas en construcción en la capital grancanaria.

Edificio de viviendas en construcción en la capital grancanaria. / LP/DLP

La incapacidad de la Administración autonómica para resolver sólo con recursos públicos el grave problema de la vivienda en Canarias ha puesto sobre la mesa la fórmula del derecho de superficie, un mecanismo novedoso en las Islas que se utiliza desde hace años en otras comunidades como Madrid, País Vasco o Valencia. Sobre suelo público la iniciativa privada construye viviendas con una concesión de hasta 75 años previo concurso, donde se puede presentar el que quiera.

El Gobierno regional tiene la intención de licitar el próximo año más de un millar de viviendas a través de esta fórmula y para ello tanto la Consejería de Obras Públicas como la patronal de la construcción analizan los pliegos que se sacarán en los concursos públicos con el fin de que haya seguridad jurídica suficiente para los promotores privados y para la Administración, que es la que gestionará los alquileres asequibles a través de la empresa pública Visocan.

El derecho de superficie está regulado en la Ley del Suelo estatal y en el Código Civil y se trata de un derecho limitado, lo que significa que se ha de establecer por un periodo de tiempo determinado. Transcurrido el mismo, la edificación revierte a favor del propietario del terreno –la Administración– sin la obligación de retribuir ningún tipo de indemnización al superficiario. Con este mecanismo la Administración, que es la titular del suelo, cede el terreno a un operador privado, ganador del concurso público que se convoque, durante un periodo de hasta 75 años.

En la fórmula que se ultima en Canarias el objetivo es ofrecer las viviendas que se construyan en alquiler asequible, con rentas que oscilen entre los 400 y los 500 euros, siempre por debajo del mercado privado, para que puedan acceder familias de clase media que se quedan fuera tanto del alquiler social –hasta 300 euros subvencionados– como del alquiler libre. La Administración será la gestora de los alquileres y compensa a las empresas con ayudas y subvenciones.

Al ser un concurso público abierto, el principal temor que existe a la hora de aplicar esta alternativa es que la construcción y mantenimiento de las viviendas se adjudique a fondos de inversión o empresas foráneas que dificulten que se puedan alquilar con precios asequibles. Hay experiencias que no han resultado exitosas en el pasado y dado que es la primera vez que se aplica este mecanismo en Canarias tanto el Ejecutivo regional como los constructores e inversores canarios estudian de forma minuciosa los pliegos para que las concesiones se otorguen preferentemente a capital canario.

Una de las vías es la utilización de la Reserva para Inversiones (RIC), un incentivo fiscal que no tienen otras comunidades y cuyos beneficios son un atractivo para captar fondos de las Islas. Los empresarios admiten que el margen de rentabilidad para construir bajo el derecho de superficie para el alquiler asequible es mínimo, pero que tanto la RIC como los fondos europeos Next Generation ofrecen opciones para contar con bonificaciones fiscales y subvenciones públicas que mitiguen esta baja rentabilidad.

«La RIC nos da una cierta ventaja competitiva», subraya la presidenta de la Asociación de Constructores y Promotores de Las Palmas, Salud Gil. La patronal lleva años reivindicando la colaboración público privada con diferentes fórmulas y opciones con el fin de desatascar la construcción de nuevas viviendas o finalizar las que están inacabadas y, a la vez, activar el sector. Es ahora cuando se están dando las condiciones para sacar adelante la iniciativa: el actual equipo de la Consejería de Vivienda ha dado su conformidad, los constructores están dispuestos y ya hay un convenio para materializar dotaciones de la RIC para este fin.

«Hay experiencias en otras comunidades que han fracasado, por eso hay que estudiar bien los pliegos para que no venga un fondo de inversión gigantesco y se pueda perder el control sobre el fin último, que no es otro que las viviendas tengan un alquiler asumible por la clase media y muchos jóvenes», añade Gil. El Ejecutivo también está empeñado en que este proyecto se quede en manos del capital canario para evitar episodios como el de los fondos buitre de Madrid.

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El derecho de superficie no solo está regulado en la legislación española sino que el Mecanismo de Recuperación y Resiliencia de la UE (MRR) lo contempla en la concesión de subvenciones para la financiación del programa de ayuda a la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes. En este sentido, se establece un plazo para solicitar las ayudas en el caso de que el promotor de las viviendas sea titular de un derecho de superficie o concesión administrativa con posterioridad a la publicación de la convocatoria. Esta opción, junto con la materialización de la Reserva para Inversiones, es una de las fórmulas que contemplan los empresarios para acogerse al derecho de superficie y así optar a fondos públicos en la construcción de nuevas viviendas protegidas. | R.A.D.