Antonio Garzón: «Renovar los centros comerciales del Sur es difícil, pero no imposible»

Por informaciones sueltas se sabe desde hace años que algunos centros comerciales de San Bartolomé de Tirajana están en pésimas condiciones. Vistos en conjunto, ¿le ha sorprendido lo que ha descubierto al elaborar su informe?

Efectivamente, desde hace muchos años están en muy malas condiciones, empeorando año tras año. No me ha sorprendido porque yo resido en el Sur y he visto el día a día de los centros comerciales. No obstante, al caminar tantos días por ellos para realizar el estudio me encontré alguna sorpresa y es evidente que hay que hacer algo urgentemente. El informe, encargado de forma conjunta por el Cabildo de Gran Canaria y la Cámara de Comercio, tiene la intención de hacer un diagnóstico de la situación y servir de guía para la actuaciones que se quieran emprender.

¿En qué fecha podemos situar el inicio de la decadencia de esos centros comerciales y por qué causas?

Cada centro comercial es diferente y tiene una fecha distinta de entrar en decadencia, pero como punto general podemos poner aproximadamente al año 2000, que es cuando Gran Canaria y el Archipiélago en su conjunto entró en su fase de madurez turística. La causa predominante es el desfase y la falta de renovación de los conceptos comerciales, como las tiendas de artículos electrónicos en el Metro, la oferta de ocio nocturno del Plaza y Kasbah o la oferta de textiles de segundas marcas del Cita, pero también nos encontramos otras causas, como la progresiva residencialización alrededor de un centro orientado a público con estancias esporádicas, como ocurrió con el Faro 2 del Campo Internacional de Maspalomas.

A la hora de detallar el estado real de algunos centros ya no se pueden poner paños calientes o buscar excusas, porque el deterioro está a la vista de todos. ¿Ha recibido presiones de los propietarios o de las administraciones para suavizar la imagen tercermundista que ofrecen?

No, en absoluto. Todo lo contrario. El informe fue encargado con la idea de enfocar exactamente la imagen y el estado actual de los centros para hacer ese diagnóstico, proponiendo medidas conceptuales para la renovación. Es un informe más bien conceptual y no jurídico, aunque también incluye propuestas de cómo hacer esas reformas. Sobre todo se basa en el qué hacer, con propuestas en tres niveles. El primer nivel contempla rehabilitaciones, reflotando conceptos antiguos modernizados. El segundo nivel segmenta un poco más, y el tercero ya coordina las actuaciones en su conjunto con vistas a la oferta general que se pretende obtener en el núcleo turístico.

¿Ve factible la rehabilitación pese a la falta de acuerdo de los propietarios, que en muchos casos aparece como el principal problema?

La falta de consenso de los propietarios es probablemente la causa principal del fracaso, pero no es la única que me he encontrado. En la mayoría de los casos he visto una gran disposición de los dueños de los locales a renovar, pero les faltan los instrumentos jurídicos y urbanísticos para hacer la reforma. Y en algunos casos la financiación. De ahí que sean tan importantes los Planes de Modernización y Mejora (PMM) o modificaciones puntuales del Planeamiento para poder otorgarles mayores aprovechamientos a sus centros y de esta manera poder atraer a nuevos inversores que posibiliten la reforma. En los que he visitado he encontrado interés en modernizar.

La falta de acuerdo de los propietarios es una causa principal del fracaso, pero no es la única"

A su juicio, ¿cuáles están en peores condiciones y tienen más difícil solución?

El estado de cada centro comercial es muy diferente. En peores condiciones ahora mismo está el Metro, al borde de la demolición, pero ello al menos significa que puede proyectar una solución más cercana en el tiempo. Hay otros que tienen más del 50% de locales cerrados, como el Gran Chaparral o el Plaza, que aunque haya reabierto solo lo ha hecho para una oferta de ocio nocturno para residentes muy jóvenes. En todos los casos la renovación es difícil, pero no imposible. Cada centro debe de tener su propia estrategia de cómo afrontar ese proceso de reforma. En algunos casos la solución pasa por un PMM que ofrezca mayores aprovechamientos, mientras que en otros casos, como en los centros comerciales de playa, más bien la cuestión está en coordinar la reforma con las autoridades de Costas.

¿Es posible reflotar los centros comerciales más deteriorados o se debería recuperar ese suelo para otros usos, como de facto ya se está haciendo en el Parque Europa o Morro Besudo tras la demolición de los locales?

Pienso que se pueden y deben reflotar todos ellos, no importa el estado en el que estén ahora mismo. Existe una gran demanda de los turistas por esos miles de metros cuadrados de espacios comerciales cerrados. Por ejemplo, en días nublados o de lluvia el turista no tiene adonde ir, el ocio nocturno para cualquier franja de edad es prácticamente inexistente y faltan ofertas concretas para familias y turistas silver, así como instalaciones deportivas y para teletrabajadores. Aparte de esta oferta destinada a segmentos, los centros comerciales también podrían desempeñar un papel vital como proveedores de servicios esenciales, por ejemplo de aparcamientos y aseos públicos, donde el núcleo muestra carencias importantes. Y si después de esos nuevos usos aún quedase superficie comercial sin destino, podrían considerarse otros usos, como el alojativo o la transformación en parques, ambos contemplados también en el informe.

Por tanto, los centros comerciales jugarían un papel importante en la atracción de determinados segmentos al destino.

Así es, yo diría que podrían actuar como factor atrayente decisivo de ciertos segmentos perdidos, como los jóvenes, a la vez que hacer de equilibrador de una necesaria variedad de segmentos en el núcleo turístico, pues si la clientela de un núcleo se limita tan sólo a uno o dos segmentos se corre el peligro de que, a partir de un determinado punto, otros segmentos ya no vengan. Cuando pregunto a amigos en Centroeuropa sobre la imagen que tienen de Gran Canaria en cuanto a nuestros visitantes, la mayoría me responde: «mayores y público LGTB». No es que ello sea negativo, pero me gustaría que nos asociaran con una clientela más amplia que también incluya, entre otros muchos, a las familias y los jóvenes. La atracción de un segmento a un destino depende de factores commodity, reproducibles de forma similar en otros destinos, como el alojamiento, y factores diferenciadores, donde predomina la oferta especializada para el segmento en cuestión. Estos últimos son los que realmente inclinan la balanza hacia la decisión vacacional por un destino y aquí es donde los centros comerciales pueden desempeñar un papel importante.

"La oferta comercial es un factor clave en la decisión del turista para elegir el destino vacacional"

¿Por ejemplo?

Es necesario dejar de ver los centros comerciales como una simple suma de locales comerciales, sino más bien como la columna vertebral de los servicios complementarios del núcleo turístico, que ya han dejado su condición clásica de complementarios para pasar a ser la esencia diferenciadora de un núcleo o destino turístico. Es más, diría que la supervivencia de Playa del Inglés como destino turístico de cierto nivel depende del enfoque conceptual que se le dé a las reformas de los centros comerciales.

En su informe propone alternativas para cada uno de los ocho centros comerciales que están en peores condiciones, algunas ya planteadas por los propios dueños o recogidas en el Plan de Modernización de 2012. Aparte de convencer a los propietarios para que renueven esos espacios, ¿qué deben hacer las administraciones para evitar ese lastre en la imagen turística de Gran Canaria?

Las administraciones tienen un papel muy importante, que es el de agilizar y facilitar los procesos de rehabilitación. El hecho de encargar un informe-diagnóstico ya muestra una preocupación por la situación y la intención de apoyar la modernización. Esta función de apoyo será diferente según cada centro, en algunos casos se trata de redactar un Plan de Modernización y Mejora o una modificación puntual del Plan General de San Bartolomé para ese centro, en otros de coordinar con Costas las condiciones de una concesión, y en otros casos de resolver problemáticas antiguas relacionadas con el proceso de reforma, como puede ser el reconocimiento formal de las dimensiones de superficie comercial consolidada o los pormenores de un derribo forzado.

¿Y están involucrándose todas las instituciones?

Es fundamental que todos los cuatro niveles de la administración actúen de forma coordinada y ágil. Los tres grados de complejidad de las propuestas del informe también se pueden referir al grado de involucración de la Administración en el proceso. En el primer grado podríamos ver una Administración facilitadora y dinamizadora de los procesos, pero dejando al mercado el resultante final de la nueva oferta turística que surja de la reforma, mientras que en el grado más alto tendríamos una Administración que, además de facilitar los procesos, tomaría parte activa en los resultados, es decir, que intentaría encajar los conceptos de las reformas de los centros comerciales con el futuro desarrollo que se le pretende dar al núcleo turístico, teniendo en cuenta factores como la evolución de la problemática de la residencialización. En este tercer grado sería imaginable que una Administración ejerza de inversor en algún caso, con el fin de tener posteriormente mayor influencia en determinados servicios, como por ejemplo los precios de los aparcamientos.

¿Corren el mismo riesgo los centros comerciales que ahora están viviendo su época dorada, como el Yumbo o los de Meloneras?

Ahora mismo el Yumbo está teniendo mucho éxito porque ha segmentado su oferta. Eso no quiere decir que todo el centro comercial vaya dirigido al público LGTB, el centro también ofrece una atractiva oferta comercial textil y de restauración para el público general. En mi opinión, cada centro comercial debería tener un porcentaje de oferta general, como artículos de playa, perfumerías, supermercados, etcétera, y luego una oferta especializada para algún segmento. En este sentido el Yumbo lo ha hecho bien y es actualmente el único en el que hay una lista de espera para obtener locales comerciales , mientras otros están trabajando por debajo del 50% de su capacidad. Ello muestra que la especialización, si es diferenciadora, minimiza el riesgo de caer en la obsolescencia. A finales de la primera década de los 2000 vivimos el mismo proceso en los establecimientos alojativos. Los hoteles todo para todos dejaron de ser competitivos para dar paso a los hoteles-concepto con marcas de turoperación segmentadas. Los centros comerciales están en la misma situación: el centro comercial todo para todos ha muerto. Cada centro debería tener algo exclusivo. En el informe que me encargó el Cabildo contemplo otras especializaciones, como el ocio nocturno para todas las franjas de edades, la oferta familiar, la artesanía canaria y centros de coworking para teletrabajadores, así como espacios de socialización para el turista silver de corta y larga estancia, el principal cliente de la temporada de invierno.

¿Caben más centros comerciales en los municipios turísticos de Gran Canaria o se debe aplicar también una moratoria para frenar su proliferación?

En San Bartolomé de Tirajana hay mucha superficie comercial, pero eso no justifica una moratoria para nuevos centros comerciales. Una moratoria únicamente protege a la oferta que existe e impide nueva oferta moderna, tal como vimos en la moratoria alojativa del 2001, la cual fracasó en todos sus objetivos. En este caso de los centros comerciales, sería aún menos eficiente, pues la zona comercial a la que se pretendería proteger se encuentra en buena parte inactiva, sea por estar en ruinas o en estado de avanzada obsolescencia. Prohibir nueva oferta comercial para proteger edificios en ruinas u obsoletos no tiene sentido. En el informe se comenta el proyecto del nuevo centro comercial previsto sobre la parcela de Viajes Insular, el cual aportará una oferta, principalmente textil de primeras marcas, que en la actualidad ninguno de los centros antiguos de Playa del Inglés ofrece.

¿Lo que ocurre ahora en San Bartolomé se puede repetir en Mogán, el otro enclave turístico de la isla?

De forma general encontramos el mismo problema en el segundo municipio turístico, pero no de forma individual, pues cada centro comercial tiene sus motivos particulares para su devaluación gradual. En Puerto Rico podemos ver los efectos de la construcción de un nuevo centro comercial moderno justo al lado de otro antiguo: este último se vio forzado a ejecutar una reforma.

¿Ha sondeado la situación de los centros comerciales en las otras islas turísticas del Archipiélago para comparar? ¿Están mejor o peor?

Para la redacción del informe no se tuvieron en cuenta otras islas, si bien podemos encontrar evoluciones parecidas en algunos casos, pero también casos de éxito en otros. En este sentido, destaco el caso de éxito de la milla comercial de oro de Playa de las Américas, que se extiende desde la Pirámide de Arona hasta el centro comercial Las Verónicas como espacio comercial conectado por una zona peatonal. Trasladado a Playa del Inglés, si bien con otro público, ello sería comparable con ese proyecto de una zona comercial abierta desde el centro comercial Tropical hasta el Yumbo, de la cual ya se culminó la fase desde la Kasbah hasta el Yumbo. Sería un proyecto interesante para retomar, pero no sería ejecutable sin nuevas plazas de parking en los centros Parque Europa, Plaza, Metro y Kasbah, así como de nuevos conceptos segmentados de la oferta comercial, pues tenemos que tener claro que una oferta basada en souvenirs made in China, textiles de segundas marcas y restauración de comida rápida ya no es competitiva.

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