Canarias debe construir el triple de casas para atajar la crisis inmobiliaria

En Canarias se empiezan a construir cada año entre 2.500 y 3.000 viviendas. Un número a todas luces insuficiente para paliar la carestía de casas y pisos que los isleños llevan años sufriendo. Para afrontar de verdad la crisis inmobiliaria que padece la región, convertida ya en una auténtica crisis social, es necesario triplicar el ritmo de construcción de nuevas residencias. Es preciso levantar viviendas a un ritmo de entre 9.000 y 10.000 al año para enfrentar con garantías los problemas estructurales del mercado inmobiliario. Y eso aun cuando se logre ir incorporando al mercado parte de las casas que en la actualidad están vacías. En la medida en que esa reincorporación no se consiga, o se consiga en cifras testimoniales, hará falta construir más de esas 9.000-10.000 viviendas anuales.

Es la principal conclusión de un nuevo informe elaborado por la consultora Corporación 5 con el patrocinio del Grupo Newport. Los analistas de la firma especializada en economía y en investigación social y de mercados corroboran que la crisis socioinmobiliaria que soporta el Archipiélago tiene su origen en un «problema de oferta». «El ritmo actual de construcción de viviendas no cubre las necesidades de los residentes», concluyen los autores del informe, que van un paso más allá y han elaborado una prospectiva que permite anticipar lo que ocurrirá en 2035 si no se corrige la situación y también han calculado hasta qué punto debe incrementarse la oferta de casas y pisos para cambiar el rumbo.

La superficie de los visados de obra para uso residencial es un 81% inferior a la de hace 25 años

Para hacerse una idea del derrumbamiento que ha experimentado la oferta inmobiliaria en las Islas basta con apuntar que la superficie de los visados de dirección de obra para uso residencial se situó en 2022 un 81% por debajo de las cifras de hace 25 años, de hace un cuarto de siglo. De hecho, el parque de viviendas crecía en Canarias entre 2001 y 2008 –los últimos años de burbuja inmobiliaria– a una tasa media anual del 2,5%, mientras que desde entonces lo hace a un ritmo del 0,5%. No extraña así que cada vez haya menos segundas residencias, cuyo número se ha reducido en 53.000 desde 2001. ¿Por qué? Porque buena parte de esas casas o pisos que antes eran usadas los fines de semana, en vacaciones o en determinados períodos del año ha pasado a ser primera residencia. La caída de la oferta eleva los precios, y los precios más altos «aceleran el proceso de trasvase de viviendas no principales a principales», un proceso que, además, «aún no parece haber tocado techo», advierten los analistas de Corporación 5. En definitiva, la subida de los precios a causa de la disminución de la oferta nueva revaloriza las segundas residencias, con lo que sus dueños obtienen mayores réditos con la venta o el alquiler. Es ahí cuando se produce ese masivo «trasvase» de segundas viviendas a viviendas principales. Y en tanto en cuanto los precios continúen por las nubes, es previsible que este fenómeno siga maquillando la falta de oferta nueva, pero solo eso: maquillando, ya que el stock de residencias secundarias supone hoy el 23% del total, «el menor porcentaje de lo que llevamos de siglo».

La conversión de segundas viviendas en residencias principales ha maquillado el problema en las Islas

En cuanto a las casas y pisos vacíos, estos representan en torno al 19% del parque de vivienda –alrededor de 210.000 inmuebles de un total de casi 1,1 millones–, un porcentaje que a primera vista parece muy alto –y en cierta forma lo es– pero que, no obstante, conviene matizar. En primer lugar porque el porcentaje de casas vacías es mucho mayor en los municipios de menos de 5.000 habitantes –34%– que en los que tienen más de 50.000 –15%–. Y en segundo lugar porque es en las dos islas capitalinas, Tenerife y Gran Canaria, que son con diferencia las dos más pobladas, donde hay menor porcentaje de viviendas deshabitadas, con un 20 y un 16%. Así que, en resumen, la explicación de que una parte de esos inmuebles esté vacía es la falta de demanda en la zona en que se encuentra. Del informe de Corporación 5 y Grupo Newport se desprende así que esa máxima de que las casas deshabitadas permitirían solucionar en buena medida el problema inmobiliario de la región resulta falaz. Básicamente porque hay una parte más o menos considerable –los datos permiten entrever que efectivamente es una parte importante– ubicada en islas, municipios y/o zonas donde la demanda, el número de familias que busca casa, es menor, cuando no directamente inexistente. Y ello sin entrar en la cuestión de cuántas de esas viviendas vacías no reúnen unas condiciones mínimas de habitabilidad, es decir, que están en mal estado.

Parte de las muchas casas vacías está en zonas en las que, sencillamente, nadie busca casa

En lo relativo a la vivienda vacacional, esta solamente representa alrededor del 4% del total, unas 42.500, de ahí que «el nivel de debate que esta actividad genera parece muy superior a la realidad», puntualizan los autores de la investigación. Es evidente que distorsiona el mercado en las zonas más turísticas, pero su trascendencia o repercusión en el problema global de la vivienda es limitado. Se trata, a juicio de los investigadores, de «un hecho de alcance local que debería ser tratado localmente».

La cuestión central es, al fin, el bajo ritmo de construcción de nuevos inmuebles. En 2006, cuando nadie podía ni imaginar lo que ocurriría en octubre de 2007 con las hipotecas basura –el germen de la Gran Recesión–, empezaron a levantarse en el Archipiélago 32.913 casas. Sin embargo, la media anual en el último quinquenio no llega a las 3.000, una caída del 91% desde aquel máximo de 2006. En paralelo, la población se ha disparado, y lo seguirá haciendo. La previsión de los analistas de Corporación 5 es que en 2035 habrá en las Islas casi un millón de hogares, unos 140.000 más que en la actualidad. Una mayor demanda que exigirá «ofrecer unas 9.250 nuevas viviendas para hogares cada año». Hay que triplicar el ritmo de construcción, en realidad algo más que triplicar. «Incluso incorporando viviendas vacías al mercado, habría que multiplicar rápidamente la construcción de vivienda nueva, tanto pública como privada, hasta unas 9.000-10.000 al año». Los precios reaccionan al alza ante la falta de oferta para cubrir la demanda, y mientras esto no se resuelva, se agravarán los problemas tanto de precios como de oferta «en todos los mercados», avisan los analistas.

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