¿Qué ocurre si mi casero se olvida de subirme el alquiler uno o varios años? ¿Me lo puede subir de golpe? ¿Es legal que lo haga? Son preguntas que los inquilinos se han hecho alguna vez y también los arrendadores cuando no han aplicado o se han 'olvidado' de hacer efectivo el aumento anual de la renta.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula todo lo relativo al alquiler en España. En concreto, el artículo 18 dice lo siguiente:
- 1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
- 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Por lo tanto, la renta solo podrá actualizarse tras cumplirse cada año de vigencia de contrato en los términos que hayan pactado las partes en el contrato. Si no existiera un pacto expreso, no se podrá aplicar esa actualización de renta, por lo que habría que esperar a que se cumpliera el contrato y firmar otro nuevo para poder aumentar el importe de la mensualidad del alquiler.
¿Cuántas veces al año se podrá actualizar el alquiler?
Si en el contrato se indica que el alquiler se actualizará cada año (solo se podrá hacer una vez al año), pero no se indica índice o método, se usará el Índice de Precios al Consumo (IPC) o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), ambos del INE.
En todo caso, el propietario decidirá si finalmente lleva a cabo o no la subida del alquiler.
Sin embargo, ¿qué ocurre si se pasa varios años sin revisar el precio del alquiler porque el IPC es negativo, apenas varía u por otros motivos, y de buenas a primeras quiere aplicarlo de golpe? ¿Lo podría hacer?
El propietario decidirá, en todo caso, si lleva a cabo o no la subida del alquiler
Los expertos aseguran que el alquiler sí se podrá subir, pero el propietario deberá calcular el IPC correspondiente al periodo en el que no ha aplicado la variación en la renta de su inquilino. Así, por ejemplo, si no lo ha hecho entre 2019 y 2023, deberá calcular el IPC entre el 1 de enero de 2019 y el 1 de enero de 2023, según el índice del INE y aplicarlo.
¿Con cuánto tiempo de antelación me tienen que avisar de la subida del alquiler?
Para poder aplicar la subida del alquiler, el propietario deberá hacerlo por escrito y al menos con un mes de antelación tras cumplirse la anualidad correspondiente del contrato.
Es importante resaltar que la renta actualizada solo será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente al de su notificación, pero no las correspondientes a las diferencias de rentas de meses anteriores en los que no ha actualizado su renta. Esto es así porque las revisiones no tienen carácter retroactivo.
Tope en la subida del alquiler en 2024
Cabe recordar que, salvo que el propietario y el inquilino hayan pactado lo contrario, la revisión del alquiler se hará anualmente, es decir, en la fecha en la que se cumpla cada año la vigencia del contrato.
El arrendador deberá comunicar en tiempo y forma a su inquilino cuánto le subirá el alquiler y el importe de la nueva mensualidad a pagar por este se deberá hacer efectiva desde el siguiente mes al que se le haya realizado la comunicación.
Ahora bien, en caso de que no haya acuerdo entre las partes y la subida sea superior al 3%, no se podrá aplicar, ya que el límite máximo para 2024 establecido por la nueva Ley de Vivienda lo establece en el 3%.
El tope para el año pasado fue del 2%.
A partir del año 2025, el Gobierno de España creará un nuevo índice, que pretende ser más estable y menor que el IPC para ayudar a las familias a la hora de pagar sus rentas ante la escalada de los precios de los alquileres de los últimos años y la escasez de oferta de viviendas en el mercado.
