La emergencia habitacional abre la vía a expropiar suelo y edificios sin acabar

El Gobierno canario utiliza todos los medios a su alcance para incrementar la oferta de vivienda protegida en el decreto ley que entró en vigor ayer tras publicarse en el Boletín Oficial de Canarias (BOC). De esta forma la norma pone en marcha mecanismos como la expropiación, la ocupación forzosa de edificios inacabados y terrenos, resolución urgente de procedimientos obviando el planeamiento urbanístico y los trámites administrativos y dando el máximo de facilidades al sector privado para que construya viviendas protegidas en suelo público. El texto es contundente en su exposición de motivos a la hora de definir la situación del mercado inmobiliario en Canarias: la demanda de casas es extraordinaria y «algo fuera de lo normal», por lo que esta emergencia requiere de «una respuesta excepcional y urgente de los poderes públicos».

Expropiación forzosa. El Ejecutivo regional apela a razones de utilidad pública e interés social ante «la imperiosa necesidad de construir viviendas protegidas» para acudir a la expropiación forzosa y a la ocupación urgente de los bienes y derechos que sean imprescindibles para ejecutar los proyectos. En este sentido, la Administración se arroga la potestad de expropiar un edificio sin terminar en caso de incumplimiento de la obligación de solicitar licencia para su rehabilitación si el promotor no presenta la licencia hasta un año después de la entrada en vigor del texto. En el caso de ocupación forzosa todo el edificio se destinaría a viviendas protegidas, pero si es el promotor el que culmina las obras sería el 50%.

Urgencia y celeridad

Evaluación y planeamiento. La necesidad de la urgencia recorre todo el texto del decreto ley. No solo se trata de imprimir celeridad a los trámites administrativos de las licencias, las calificaciones y el visto bueno de los proyectos, sino también obviar procedimientos tasados en las leyes, entre ellos la evaluación del impacto ambiental y la modificación del planeamiento. El artículo 24 del decreto ley recoge explícitamente que los proyectos de construcción de viviendas protegidas de promoción pública, aun cuando requieran de obras de urbanización, quedan excluidos de la evaluación de impacto ambiental. La norma lo justifica al concurrir una «circunstancia excepcional dada la emergencia habitacional que existe» y se acoge a lo establecido en la legislación de evaluación ambiental. Asimismo, para contar con una rápida disponibilidad de suelo el decreto ley faculta a la Administración autonómica a saltarse el planeamiento municipal, de tal forma que el interés general de los proyectos de viviendas de promoción pública se impone «y desplaza al planeamiento existente», aunque éste no contemple la construcción de este tipo de casas. Además de los usos de suelos urbanos y urbanizables previstos para dotaciones, equipamientos y bajo sistemas generales, también se contempla la posibilidad de utilizar terrenos reclasificados como rústico común, que pueden ser recuperados si su destino original fue turístico o residencial como urbanizables no ordenados. Este tipo de modificación de uso del suelo debe presentarse y aprobarse en el plazo de un año.

Urgencia administrativa. La agilización de los trámites administrativos deja de ser una declaración de buenas intenciones y se concreta en tasar los plazos a los ayuntamientos y administraciones implicadas. En unas ocasiones el tiempo para contestar será de un mes y en otras será de tres meses, pero en caso de que no se conteste ni a favor ni en contra se impone el silencio administrativo como positivo, de forma que se da por autorizado el procedimiento si no se contesta tal y como prevé la nueva normativa. El artículo 25 establece como criterio general la declaración de urgencia de todos los trámites y procedimientos vinculados a la vivienda protegida, de tal forma que los plazos se reducen a la mitad sean informes, autorizaciones o resoluciones. En unos casos la emisión de informes o calificaciones provisionales tendrán de plazo un mes y otros de tres meses, pero si no se contesta a favor o en contra se da por aprobado por silencio positivo. Una de las opciones que se ofrece en la simplificación administrativa es que es posible la contratación conjunta del proyecto y la obra «para no retrasar innecesariamente su ejecución», según refleja el texto.

Derechos y concesiones

Sector privado. El consejero de Obras Públicas y Vivienda, Pablo Rodríguez, ha insistido en los últimos días que la implicación del sector privado es fundamental para el éxito de las medidas que se ponen sobre la mesa para disponer lo más rápido posible de viviendas protegidas. Para ello se recogen medidas como el derecho de superficie, a través de un concurso público por el cual los promotores y constructores interesados pueden hacerse con suelo público durante 75 años para construir viviendas protegidas de promoción privada, con una serie de condiciones que estarán en las bases del concurso y con un precio máximo mensual de alquiler asequible por metro cuadrado útil que no podrá ser superior al módulo de alquiler de vivienda protegida de régimen general aplicable. Asimismo, la Administración podrá otorgar mediante concesión administrativa el derecho a construir y gestionar o únicamente gestionar viviendas protegidas de promoción pública según establezca la legislación vigente.

Vivienda compartida. El decreto ley regula los mínimos de la vivienda colaborativa o cohousing para ser destinada a personas mayores solas y, de forma transitoria, a jóvenes y empleados públicos desplazados a las islas no capitalinas para cubrir prioritariamente necesidades sanitarias, docentes o de seguridad y que se ven con alquileres muy elevados y muchas dificultades para asentarse.

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